Продаєте проєкт з дозволом? Ліцензія на концепцію та проєкт разом із ділянкою автоматично не переходить

Девелопер має земельну ділянку, рішення про будівельний намір і розроблюваний проєкт споруди та вирішує продати проєкт іншому інвестору або залучити партнера. Покупець під час перевірки з’ясовує, що документацію він хоч і може отримати, проте не зрозуміло, чи має право використати її для отримання дозволу, доопрацювання та будівництва. Причина в тому, що концепція та проєктна документація, як правило, є авторськими творами, а інвестор не має щодо них майнових авторських прав, а лише ліцензію. Вона підпорядковується Закону про авторське право (закон № 185/2015 Z. z.), а не правилам про продаж речей.

Що девелопер насправді має

Якщо договір з архітектором або проєктувальником ліцензію прямо не врегульовує, щодо твору на замовлення діє правило, за яким автор надав згоду на використання з метою, що випливає з договору; для іншої мети потрібна його додаткова згода (§ 91 ч. 1). Якщо ліцензійне застереження не визначає спосіб використання, ліцензія поширюється лише на спосіб, необхідний для досягнення мети договору (§ 66 ч. 1). Без домовленості про виключність ліцензія є невиключною (§ 70 ч. 1), і автор має право сам використати твір на замовлення або надати його іншому, якщо це не суперечить законним інтересам замовника (§ 91 ч. 2), що не дає покупцеві проєкту впевненості, що він зможе використати документацію для своїх цілей.

Відступлення ліцензії потребує згоди автора

Ключове правило для продажу проєкту звучить так:

Набувач може відступити ліцензію договором лише за попередньою згодою автора. Про відступлення ліцензії та про особу правонаступника набувач зобов’язаний поінформувати автора без зайвого зволікання. Якщо не погоджено інше, згода автора не вимагається в разі продажу підприємства або частини підприємства, складовою якого є ліцензія.

— § 72 ч. 2 Закону № 185/2015 Z. z.

Так само надання субліцензії, тобто згоди третій особі на використання твору в обсязі ліцензії, потребує попередньої згоди автора (§ 72 ч. 1). Якщо ліцензійний договір є письмовим, відступлення й субліцензія також мають бути письмовими, якщо договір не визначає інше (§ 72 ч. 3). Коментар до Закону про авторське право тлумачить попередню згоду так, що автор може надати її вже в ліцензійному договорі; суттєвим є те, щоб вона існувала до відступлення.

Три способи продажу та їхні наслідки

Продаж земельної ділянки з документацією. Покупець набуває земельну ділянку, проте ліцензія залишається девелоперу, доки він не відступить її за згодою автора. Рішення про будівельний намір є за законом обов’язковим і для правонаступників забудовника (§ 18 ч. 2 Закону № 25/2025 Z. z.), проте саме собою ліцензію на документацію воно не переносить. Якщо архітектор або проєктувальник згоди наперед не надав, він стає під час продажу стороною, без якої покупець ліцензії не отримає, і може зумовити згоду додатковою винагородою.

Продаж проєктної компанії. Якщо набувачем ліцензії є проєктна компанія, а покупець купує в девелопера її частку, ліцензія не передається, бо її набувач залишається тим самим. Цей спосіб з погляду ліцензії є найпростішим, проте передбачає, що договори з архітектором і проєктувальником уклала безпосередньо проєктна компанія, а не материнська фірма чи виконавчий директор особисто. Перевірка має з’ясувати й те, чи не містить ліцензійне застереження обмеження щодо зміни учасника. У разі припинення юридичної особи, наприклад у разі злиття, права з ліцензійного договору переходять до правонаступника, якщо договір їх не виключив (§ 71 ч. 1).

Продаж підприємства або його частини. За такого продажу згода автора на відступлення ліцензії не вимагається, якщо не погоджено інше (§ 72 ч. 2). Однак це самостійний тип договору з власними вимогами, і під час продажу одного проєкту слід окремо оцінити, чи становить він узагалі частину підприємства.

Що мати в договорах від початку

Якщо девелопер розраховує, що проєкт може продати, фінансувати з партнером або завершити з іншим проєктувальником, це слід вирішити під час підписання договору з архітектором і проєктувальником, коли він має найсильнішу переговорну позицію. Рекомендуємо погодити:

• пряму ліцензію зі способами використання для отримання дозволу, доопрацювання, реалізації, змін і маркетингу проєкту,
• виключність, яка потребує письмової форми (§ 65 ч. 3), і строк дії ліцензії,
• попередню згоду автора на відступлення ліцензії та на надання субліцензії набувачеві проєкту, банку, який фінансує, чи новому проєктувальникові, без права на додаткову винагороду,
• що винагорода за ліцензію включена в ціну результату робіт, оскільки ліцензійний договір має містити винагороду, якщо не погоджено безоплатне надання (§ 65 ч. 1),
• передання вихідних файлів, а не лише креслень у форматі PDF.

Під час перевірки проєкту слід пройти всі твори, які проєкт становлять: концепцію, стадії проєктної документації, можливі візуалізації від інших авторів, а також частини від спеціалістів. Кожен з них може мати іншого автора та іншу ліцензію. Як пов’язуються між собою договори на окремих стадіях, пояснюємо в статті від архітектурної концепції до проєкту споруди; загальні правила наведені в питанні авторські права на проєктну документацію.

Ліцензійні застереження налаштуємо в межах послуг договір на проєктну документацію та договір про розроблення архітектурної концепції. Якщо ви продаєте або купуєте проєкт зараз, перевіримо ланцюг ліцензій і підготуємо згоди авторів так, щоб вони не гальмували підписання.