Developer má pozemek, rozhodnutí o stavebním záměru a rozpracovaný projekt stavby a rozhodne se projekt prodat jinému investorovi nebo přivést partnera. Kupující při prověrce zjistí, že dokumentaci sice může dostat, není však jasné, zda ji smí použít k povolení, dopracování a výstavbě. Důvodem je, že studie a projektová dokumentace jsou zpravidla autorskými díly a investor k nim nemá majetková autorská práva, pouze licenci. Ta se řídí autorským zákonem (zákon č. 185/2015 Z. z.), nikoli pravidly o prodeji věcí.
Co developer vlastně má
Pokud smlouva s architektem nebo projektantem licenci výslovně neupravuje, platí pro dílo na objednávku, že autor udělil souhlas k použití pro účel vyplývající ze smlouvy; k jinému účelu je třeba jeho další souhlas (§ 91 odst. 1). Neurčuje-li licenční ujednání způsob použití, vztahuje se licence pouze na způsob nezbytný k dosažení účelu smlouvy (§ 66 odst. 1). Bez dohody o výhradnosti je licence nevýhradní (§ 70 odst. 1) a autor smí dílo na objednávku sám použít nebo poskytnout jinému, není-li to v rozporu s oprávněnými zájmy objednatele (§ 91 odst. 2), což kupujícímu projektu nedává jistotu, že dokumentaci bude moci použít pro své účely.
Postoupení licence potřebuje souhlas autora
Klíčové pravidlo pro prodej projektu zní:
Nabyvatel může licenci smlouvou postoupit pouze s předchozím souhlasem autora. O postoupení licence a o osobě postupníka je nabyvatel povinen informovat autora bez zbytečného odkladu. Není-li dohodnuto jinak, souhlas autora se nevyžaduje při prodeji podniku nebo části podniku, jehož součástí je licence.
— Český překlad § 72 odst. 2 zákona č. 185/2015 Z. z.
Rovněž udělení podlicence, tedy souhlasu třetí osobě s použitím díla v rozsahu licence, vyžaduje předchozí souhlas autora (§ 72 odst. 1). Je-li licenční smlouva písemná, musí být postoupení i podlicence rovněž písemné, neurčuje-li smlouva jinak (§ 72 odst. 3). Komentář k autorskému zákonu vykládá předchozí souhlas tak, že jej autor může dát již v licenční smlouvě; podstatné je, aby existoval před postoupením.
Tři způsoby prodeje a jejich důsledky
Prodej pozemku s dokumentací. Kupující nabude pozemek, licence však zůstává developerovi, dokud ji se souhlasem autora nepostoupí. Rozhodnutí o stavebním záměru je podle zákona závazné i pro právní nástupce stavebníka (§ 18 odst. 2 zákona č. 25/2025 Z. z.), licenci k dokumentaci však samo o sobě nepřenáší. Pokud architekt nebo projektant souhlas nedal předem, stává se při prodeji stranou, bez které kupující licenci nezíská, a může souhlas podmínit další odměnou.
Prodej projektové společnosti. Je-li nabyvatelem licence projektová společnost a kupující od developera kupuje její podíl, licence se nepřevádí, protože jejím nabyvatelem zůstává tentýž subjekt. Tento způsob je z pohledu licence nejjednodušší, předpokládá však, že smlouvy s architektem a projektantem uzavřela přímo projektová společnost, nikoli mateřská firma nebo jednatel osobně. Prověrka má ověřit i to, zda licenční ujednání neobsahuje omezení pro změnu společníka. Při zániku právnické osoby, například při fúzi, přecházejí práva z licenční smlouvy na právního nástupce, pokud je smlouva nevyloučila (§ 71 odst. 1).
Prodej podniku nebo jeho části. U takového prodeje se souhlas autora s postoupením licence nevyžaduje, není-li dohodnuto jinak (§ 72 odst. 2). Jde však o samostatný smluvní typ s vlastními požadavky a při prodeji jednoho projektu je třeba zvlášť posoudit, zda jej vůbec tvoří část podniku.
Co mít ve smlouvách od začátku
Počítá-li developer s tím, že projekt může prodat, financovat s partnerem nebo dokončit s jiným projektantem, má to vyřešit při podpisu smlouvy s architektem a projektantem, kdy má nejsilnější vyjednávací pozici. Doporučujeme sjednat:
- výslovnou licenci se způsoby použití pro povolení, dopracování, realizaci, změny a marketing projektu,
- výhradnost, která vyžaduje písemnou formu (§ 65 odst. 3), a dobu trvání licence,
- předchozí souhlas autora s postoupením licence a s udělením podlicence nabyvateli projektu, financující bance či novému projektantovi, bez nároku na další odměnu,
- že odměna za licenci je zahrnuta v ceně díla, neboť licenční smlouva má odměnu obsahovat, není-li sjednáno bezúplatné poskytnutí (§ 65 odst. 1),
- předání zdrojových souborů, nejen výkresů ve formátu PDF.
Při prověrce projektu je třeba projít všechna díla, která projekt tvoří: studii, stupně projektové dokumentace, případné vizualizace od jiných autorů i části od specialistů. Každé z nich může mít jiného autora a jinou licenci. Jak na sebe navazují smlouvy u jednotlivých stupňů, vysvětlujeme v článku od architektonické studie k projektu stavby; obecná pravidla jsou v otázce autorská práva k projektové dokumentaci.
Licenční ujednání nastavíme v rámci služeb smlouva o projektové dokumentaci a smlouva o architektonické studii. Pokud projekt prodáváte nebo kupujete nyní, prověříme řetězec licencí a připravíme souhlasy autorů tak, aby nebrzdily podpis.
Článek představuje obecnou právní informaci ke stavu k datu 12. 9. 2026 — nejde o právní službu ani radu k vaší konkrétní věci. Právní předpisy se mění a vaše situace se může v detailech lišit; před rozhodnutím si postup ověřte nebo se nám ozvěte.
