Investor si obvykle objednává „projekt“. Právně jde o řetězec několika výstupů, které vypracovávají různé osoby, platí se v různém čase a slouží k jiným řízením. Slovenský stavební zákon (zákon č. 25/2025 Z. z.) je od roku 2025 pojmenovává jinak než předchozí úprava. Smlouva s architektem nebo projektantem, která stupně přesně nepojmenuje, je proto častým zdrojem sporů o to, co bylo v ceně a kdy je dílo hotové.
Čtyři stupně projektové dokumentace
Zákon rozlišuje dokumentaci stavby na projektovou, realizační a provozní (§ 8 odst. 2). Pro investora je rozhodující první z nich:
Projektovou dokumentací je soubor dokumentů o projektové přípravě stavby. Stupni projektové dokumentace jsou stavební záměr, projekt stavby, projekt stavby na ohlášení a prováděcí projekt.
— Český překlad § 9 odst. 1 zákona č. 25/2025 Z. z.
Stavební záměr vyjadřuje urbanistické, architektonické a základní stavební řešení stavby, její umístění, napojení na dopravu a sítě a je podkladem pro řízení o stavebním záměru (§ 9 odst. 2). Projekt stavby vyjadřuje architektonické a stavebně technické řešení stavby včetně jejího technického vybavení a protipožární bezpečnosti a je podkladem pro zhotovení stavby (§ 9 odst. 3); musí být vypracován na základě rozhodnutí o stavebním záměru a v souladu se stavebním záměrem (§ 24 odst. 1). Projekt stavby na ohlášení slouží stavbám, u nichž postačí ohlášení (§ 9 odst. 4). Prováděcí projekt podrobně rozpracovává ověřený projekt stavby a u vyhrazené stavby je povinný (§ 9 odst. 5). Výrobní příprava zhotovitele a dokumentace skutečného provedení už patří do realizační dokumentace (§ 10 odst. 1) a vypracování dokumentace skutečného provedení má ke kolaudaci zajistit zhotovitel stavby (§ 32 odst. 3). Patří tedy do smlouvy se zhotovitelem; má-li tuto dokumentaci vypracovat projektant, je třeba to sjednat výslovně.
Používá-li smlouva nebo cenová nabídka pojmy předchozí úpravy, například dokumentaci pro územní rozhodnutí nebo pro stavební povolení, je třeba ji přeložit do těchto stupňů. Jinak není jasné, zda cena zahrnuje i projekt stavby, který navazuje na rozhodnutí o stavebním záměru.
Kde je architektonická studie
Studie mezi stupni projektové dokumentace není. Zákon ji nepředepisuje, v praxi developmentu však ověřuje kapacitu pozemku, funkční využití a varianty ještě předtím, než se investor rozhodne vynaložit peníze na stavební záměr. Zákon ji nepojmenovává; zmiňuje pouze obvyklé činnosti v předprojektové přípravě stavby, které zajišťuje generální projektant (§ 35 odst. 3).
Rozdíl má dva důsledky. Zaprvé, projektová činnost je vyhrazenou činností ve výstavbě, kterou smějí vykonávat pouze osoby s oprávněním (§ 34 odst. 1 a 2), a generálním projektantem i projektantem části může být pouze oprávněná osoba (§ 35 odst. 4). Výjimka pro projekty jednoduchých staveb se nevztahuje na bytovou budovu s více než třemi byty ani na stavbu určenou k užívání veřejností (§ 34 odst. 4). Kdo studii vypracuje, nemusí být ten, kdo smí vypracovat stavební záměr. Zadruhé, studie je zpravidla autorským dílem architekta. Má-li na ni navázat jiný projektant, potřebuje investor licenci, protože dílo na objednávku smí bez dalšího souhlasu použít pouze k účelu vyplývajícímu ze smlouvy (§ 91 odst. 1 zákona č. 185/2015 Z. z.).
Jedna smlouva, nebo řetěz smluv
Investor má dvě možnosti. Může objednat vše od studie po projekt stavby u jednoho architektonického ateliéru, který působí jako generální projektant a odpovídá za komplexnost, úplnost a použitelnost dokumentace (§ 35 odst. 5). Je-li projektantů více a výsledek závisí na jejich součinnosti, má stavebník zajistit generálního projektanta (§ 30 odst. 2 písm. d)). Nebo může studii objednat samostatně, například prostřednictvím soutěže návrhů, a stupně pro povolování zadat jiné kanceláři.
U jedné smlouvy pro všechny stupně je třeba rozdělit cenu a termíny po stupních. Upravuje-li smlouva stupně jako samostatná dílčí plnění s vlastními termíny, jde zpravidla o smlouvu s postupným dílčím plněním a při prodlení s jedním stupněm se odstoupení týká pouze jeho (§ 347 odst. 2 obchodního zákoníku). Postup při prodlení rozebíráme v otázce prodlení projektanta a odstoupení od smlouvy.
U řetězu smluv je klíčová návaznost. Smlouva s architektem má obsahovat licenci k použití studie jako podkladu dalších stupňů i jinou osobou, souhlas se změnami a úpravu autorského dozoru během stavby. Smlouva s projektantem má studii uvést jako závazný podklad a určit, co se stane, když projektant při rozpracování zjistí, že řešení ze studie není realizovatelné.
Termíny navázané na povolování
Projekt stavby navazuje na rozhodnutí o stavebním záměru, proto termín jeho odevzdání zpravidla nemá běžet od podpisu smlouvy. Zákon zároveň umožňuje projednat s dotčenými orgány buď samotný stavební záměr, nebo stavební záměr spolu s projektem stavby (§ 20 odst. 2). Volba ovlivňuje, kdy musí být projekt stavby hotový, a má být ve smlouvě s projektantem rozhodnuta předem. Jak projednání probíhá a jaké lhůty platí pro dotčené orgány, vysvětlujeme v článku závazná stanoviska ke stavebnímu záměru. Rozdělení podkladů mezi investora a projektanta řeší otázka kdo zajišťuje podklady pro projektanta a povinnosti během stavby otázka dozor projektanta a autorský dozor.
S čím umíme pomoci
Smlouvu s architektem připravíme v rámci služby smlouva o architektonické studii a smlouvu na stupně pro povolování a zhotovení v rámci služby smlouva o projektové dokumentaci. Máte-li už jednu z nich podepsanou, druhou nastavíme tak, aby na ni navazovala licencí, termíny i platbami.
Článek představuje obecnou právní informaci ke stavu k datu 12. 9. 2026 — nejde o právní službu ani radu k vaší konkrétní věci. Právní předpisy se mění a vaše situace se může v detailech lišit; před rozhodnutím si postup ověřte nebo se nám ozvěte.
