Інвестор зазвичай замовляє «проєкт». Юридично йдеться про ланцюг кількох результатів, які розробляють різні особи, оплачуються в різний час і слугують для різних проваджень. Закон про будівництво (закон № 25/2025 Z. z.) від 2025 року називає їх інакше, ніж попереднє регулювання. Тому договір з архітектором або проєктувальником, який точно не називає стадії, часто стає джерелом спорів про те, що входило в ціну і коли результат робіт є готовим.
Чотири стадії проєктної документації
Закон поділяє документацію споруди на проєктну, реалізаційну та експлуатаційну (§ 8 ч. 2). Для інвестора вирішальною є перша з них:
Проєктною документацією є сукупність документів про проєктну підготовку споруди. Стадіями проєктної документації є будівельний намір, проєкт споруди, проєкт споруди для повідомлення та виконавчий проєкт.
Будівельний намір виражає містобудівне, архітектурне й основне будівельно-технічне рішення споруди, її розміщення, під’єднання до транспорту та мереж і є підставою для провадження щодо будівельного наміру (§ 9 ч. 2). Проєкт споруди виражає архітектурне та будівельно-технічне рішення споруди разом з її технічним обладнанням і протипожежною безпекою та є підставою для зведення споруди (§ 9 ч. 3); він має бути розроблений на підставі рішення про будівельний намір і відповідно до будівельного наміру (§ 24 ч. 1). Проєкт споруди для повідомлення слугує спорудам, щодо яких достатньо повідомлення (§ 9 ч. 4). Виконавчий проєкт детально опрацьовує перевірений проєкт споруди і для визначеної споруди (vyhradená stavba) є обов’язковим (§ 9 ч. 5). Виробнича підготовка підрядника та документація фактичного виконання належать уже до реалізаційної документації (§ 10 ч. 1), а розроблення документації фактичного виконання до введення в експлуатацію має забезпечити підрядник споруди (§ 32 ч. 3). Отже, вони належать до договору з підрядником; якщо цю документацію має розробити проєктувальник, це слід погодити прямо.
Якщо договір або цінова пропозиція вживає поняття попереднього регулювання, наприклад документацію для рішення про розміщення або для дозволу на будівництво, її слід перекласти цими стадіями. Інакше не зрозуміло, чи охоплює ціна також проєкт споруди, який ґрунтується на рішенні про будівельний намір.
Де перебуває архітектурна концепція
Концепції серед стадій проєктної документації немає. Закон її не приписує, проте на практиці девелопменту вона перевіряє місткість ділянки, функціональне використання й варіанти ще до того, як інвестор вирішить витратити гроші на будівельний намір. Закон її не називає; він згадує лише звичайні дії в передпроєктній підготовці споруди, які забезпечує генеральний проєктувальник (§ 35 ч. 3).
Відмінність має два наслідки. По-перше, проєктна діяльність є визначеною діяльністю в будівництві, яку можуть здійснювати лише особи з відповідним повноваженням (§ 34 ч. 1 і 2), а генеральним проєктувальником і проєктувальником частини може бути лише уповноважена особа (§ 35 ч. 4). Виняток для проєктів простих споруд не поширюється ні на житловий будинок з більш ніж трьома квартирами, ні на споруду, призначену для користування громадськістю (§ 34 ч. 4). Той, хто розробить концепцію, не обов’язково є тим, хто має право розробити будівельний намір. По-друге, концепція, як правило, є авторським твором архітектора. Якщо на неї має спиратися інший проєктувальник, інвестору потрібна ліцензія, бо твір на замовлення можна без додаткової згоди використати лише з метою, що випливає з договору (§ 91 ч. 1 Закону № 185/2015 Z. z.).
Один договір чи ланцюг договорів
Інвестор має дві можливості. Він може замовити все — від концепції до проєкту споруди — в одному архітектурному бюро, яке діє як генеральний проєктувальник і відповідає за комплексність, повноту та придатність документації (§ 35 ч. 5). Якщо проєктувальників кілька і результат залежить від їхньої взаємодії, забудовник має забезпечити генерального проєктувальника (§ 30 ч. 2 п. d)). Або він може замовити концепцію окремо, наприклад через конкурс проєктів, а стадії для дозвільних процедур доручити іншому бюро.
За одного договору на всі стадії слід розподілити ціну та строки за стадіями. Якщо договір регулює стадії як самостійні часткові виконання з власними строками, це, як правило, договір з поступовим частковим виконанням, і за прострочення однієї стадії відмова стосується лише її (§ 347 ч. 2 Торговельного кодексу). Порядок дій за прострочення розглядаємо в питанні прострочення проєктувальника та відмова від договору.
За ланцюга договорів ключовою є їхня послідовність. Договір з архітектором має містити ліцензію на використання концепції як підстави подальших стадій також іншою особою, згоду на зміни та регулювання авторського нагляду під час будівництва. Договір з проєктувальником має зазначити концепцію як обов’язкову підставу та визначити, що станеться, коли проєктувальник під час опрацювання виявить, що рішення з концепції не є здійсненним.
Строки, прив’язані до дозвільних процедур
Проєкт споруди спирається на рішення про будівельний намір, тому строк його передання зазвичай не має спливати від підписання договору. Водночас закон дозволяє погодити із заінтересованими органами або сам будівельний намір, або будівельний намір разом з проєктом споруди (§ 20 ч. 2). Цей вибір впливає на те, коли проєкт споруди має бути готовий, і має бути вирішений у договорі з проєктувальником заздалегідь. Як відбувається погодження і які строки діють для заінтересованих органів, пояснюємо в статті обов’язкові висновки щодо будівельного наміру. Розподіл матеріалів між інвестором і проєктувальником вирішує питання хто забезпечує матеріали для проєктувальника, а обов’язки під час будівництва — питання нагляд проєктувальника та авторський нагляд.
Із чим ми можемо допомогти
Договір з архітектором підготуємо в межах послуги договір про розроблення архітектурної концепції, а договір на стадії для дозвільних процедур і зведення споруди — у межах послуги договір на проєктну документацію. Якщо один з них ви вже підписали, другий налаштуємо так, щоб він пов’язувався з ним ліцензією, строками й платежами.
Ця стаття містить загальну правову інформацію станом на 12 вересня 2026 р.. Вона не є юридичною послугою чи консультацією щодо вашої конкретної справи. Законодавство змінюється, а обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Перед ухваленням рішення перевірте належний порядок дій або зв’яжіться з нами.
