Закон про будівництво (закон № 25/2025 Z. z.) переніс велику частину дозвільних процедур у стадію перед самим провадженням. Перш ніж забудовник подасть заяву про провадження щодо будівельного наміру, він має зробити проєктну документацію доступною в інформаційній системі та звернутися до органу територіального планування, заінтересованих органів і заінтересованих юридичних осіб по обов’язкові висновки та відгуки (§ 20 ч. 1). Зробити це він може сам або через уповноваженого ним проєктувальника. Якість цієї стадії значною мірою визначить, як швидко і з якими умовами проєкт пройде.
Хто висловлюється і в якій формі
Заінтересованим органом є орган публічної адміністрації, який охороняє інтерес згідно зі спеціальним законом, якщо споруда може його зачепити (§ 21 ч. 2); їхній перелік веде управління в інформаційній системі, і вони видають обов’язковий висновок. Заінтересованою юридичною особою є насамперед власник, керуючий або оператор транспортної інфраструктури та мереж технічного обладнання (§ 22 ч. 1); вона видає обов’язковий відгук (záväzné vyjadrenie) з конкретними обґрунтованими вимогами для внесення до проєкту споруди (§ 22 ч. 3). Погодити можна сам будівельний намір або будівельний намір разом з проєктом споруди (§ 20 ч. 2).
Закон ставить до змісту обов’язкового висновку суворі вимоги. Заінтересований орган має право висувати вимоги лише в межах своєї законної компетенції, має зазначити положення припису, на підставі якого він діє, конкретні вимоги обґрунтувати так, щоб їх можна було перевірити, і зазначити, чи замінює висновок також оцінювання подальших стадій документації (§ 21 ч. 6). Власним висновком він зв’язаний, хіба що змінився припис або істотно змінилися фактичні обставини чи матеріали (§ 21 ч. 7).
Строки та мовчання органу
Для графіка проєкту ключовим є строк, пропущення якого має для заінтересованого органу наслідок:
Якщо спеціальний припис не встановлює інше, строк видачі обов’язкового висновку органу територіального планування та обов’язкового висновку заінтересованого органу становить 30 днів з дня отримання заяви, а для складних споруд 60 днів, про що заінтересований орган зобов’язаний повідомити заявника. Якщо заінтересований орган не видасть обов’язкового висновку згідно з першим реченням, припускається, що він не має зауважень і вимог до змісту будівельного наміру, якщо спеціальний припис не встановлює інше.
Подібний строк (30 днів, а для складних споруд щонайбільше 60 днів) і подібну презумпцію, що зауважень та обґрунтованих вимог немає, закон установлює для обов’язкового відгуку заінтересованої юридичної особи (§ 22 ч. 5). Щодо застереження про відповідність до проєкту споруди закон визначає, що коли заінтересований орган не видасть його у строк, припускається, що вимоги з обов’язкового висновку виконані і застереження є схвальним (§ 24 ч. 2 і 3).
Ця презумпція має два слабкі місця. Щодо обов’язкового висновку заінтересованого органу закон допускає, що спеціальний припис визначить інший строк або інший наслідок (§ 21 ч. 9), тож щодо кожного органу слід перевірити і його припис. А якщо заява не містить достатньо точних матеріалів, орган запропонує заявникові уточнити її у визначений строк, протягом якого строк видачі висновку не спливає (§ 21 ч. 8); так само і щодо обов’язкового відгуку заінтересованої юридичної особи (§ 22 ч. 5). Хто хоче покладатися на цю презумпцію, потребує повної заяви та доказової дати її отримання. Якщо забудовник висновку не запитав, хоча мав, він має запитати його додатково (§ 21 ч. 10).
Захист від умов
Забудовник може оскаржити зміст обов’язкового висновку заінтересованого органу в його компетентного вищого органу протягом 15 днів з дня отримання (§ 21 ч. 13). Проти висновку органу територіального планування заперечення подається до Управління територіального планування та будівництва згідно зі спеціальним приписом (§ 21 ч. 14). Інші учасники провадження, наприклад сусіди, можуть оскаржити зміст обов’язкового висновку лише апеляцією проти рішення про будівельний намір (§ 21 ч. 15).
П’ятнадцятиденний строк є коротким, і за десятків висновків його легко пропустити. Тому кожен висновок радимо після отримання оцінити з трьох поглядів: чи належить вимога до компетенції органу, чи має вона опору в зазначеному приписі та чи обґрунтована вона так, щоб її можна було перевірити. Умову, яка цих критеріїв не відповідає і яка істотно здорожчує чи обмежує проєкт, доцільно оскаржити, а не мовчки внести до проєкту. Щодо операторів мереж закон говорить про обґрунтовані вимоги; їхні вимоги щодо перенесення мереж, потужностей або сервітутів можуть перейти в договори про під’єднання чи про сервітут, які доцільно готувати паралельно з проєктом.
Звіт про погодження як результат
Усі висновки та відгуки забудовник або уповноважений проєктувальник оцінить у звіті про погодження будівельного наміру, у якому зазначить, хто висунув зауваження і як воно було оцінене; звіт разом з будівельним наміром є підставою для провадження (§ 23). До звіту належать і висновки, щодо яких настала презумпція (§ 21 ч. 9). Якщо погодження забезпечує проєктувальник, він відповідає за матеріали в погодженому обсязі (§ 35 ч. 9), тому договір з ним має визначити, хто стежить за строками і хто вирішує про заперечення. Розподіл матеріалів між інвестором і проєктувальником розглядаємо в питанні хто забезпечує матеріали для проєктувальника.
Правовий шар погодження, тобто оцінювання умов, заперечення у вищих органах і договори з операторами мереж та сусідами, забезпечуємо в межах послуги інжиніринг і правовий супровід дозвільних процедур. Технічну частину залишаємо проєктувальникові й координуємося з ним.
Ця стаття містить загальну правову інформацію станом на 12 вересня 2026 р.. Вона не є юридичною послугою чи консультацією щодо вашої конкретної справи. Законодавство змінюється, а обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Перед ухваленням рішення перевірте належний порядок дій або зв’яжіться з нами.
