Stavebný zákon (zákon č. 25/2025 Z. z.) presunul veľkú časť povoľovania do fázy pred samotným konaním. Skôr než stavebník podá návrh na konanie o stavebnom zámere, musí projektovú dokumentáciu sprístupniť v informačnom systéme a požiadať orgán územného plánovania, dotknuté orgány a dotknuté právnické osoby o záväzné stanoviská a vyjadrenia (§ 20 ods. 1). Urobiť to môže sám alebo ním poverený projektant. Kvalita tejto fázy do veľkej miery určí, ako rýchlo a s akými podmienkami projekt prejde.
Kto sa vyjadruje a v akej forme
Dotknutým orgánom je orgán verejnej správy, ktorý chráni záujem podľa osobitného predpisu, ak ho stavba môže dotknúť (§ 21 ods. 2); ich zoznam vedie úrad v informačnom systéme a vydávajú záväzné stanovisko. Dotknutou právnickou osobou je najmä vlastník, správca alebo prevádzkovateľ dopravnej infraštruktúry a sietí technického vybavenia (§ 22 ods. 1); vydáva záväzné vyjadrenie s konkrétnymi oprávnenými požiadavkami na zapracovanie do projektu stavby (§ 22 ods. 3). Prerokovať možno samotný stavebný zámer, alebo stavebný zámer spolu s projektom stavby (§ 20 ods. 2).
Zákon kladie na obsah záväzného stanoviska prísne požiadavky. Dotknutý orgán smie uplatňovať požiadavky len v rozsahu svojej zákonnej pôsobnosti, musí uviesť ustanovenie predpisu, na ktorého základe koná, konkrétne požiadavky preskúmateľne odôvodniť a uviesť, či stanovisko nahrádza aj posúdenie ďalších stupňov dokumentácie (§ 21 ods. 6). Vlastným stanoviskom je viazaný, ibaže sa zmenil predpis alebo podstatne zmenili skutkové okolnosti či podklady (§ 21 ods. 7).
Lehoty a mlčanie úradu
Pre harmonogram projektu je kľúčová lehota, ktorej zmeškanie má pre dotknutý orgán následok:
Ak osobitný predpis nestanovuje inak, lehota na vydanie záväzného stanoviska orgánu územného plánovania a záväzného stanoviska dotknutého orgánu je 30 dní odo dňa doručenia žiadosti, alebo pri zložitých stavbách 60 dní, o čom je dotknutý orgán povinný žiadateľa upovedomiť. Ak dotknutý orgán nevydá záväzné stanovisko podľa prvej vety, predpokladá sa, že nemá pripomienky ani požiadavky na obsah stavebného zámeru, ak osobitný predpis neustanovuje inak.
Obdobnú lehotu (30 dní, pri zložitých stavbách najviac 60 dní) a obdobný predpoklad, že nemá pripomienky ani oprávnené požiadavky, zákon určuje pre záväzné vyjadrenie dotknutej právnickej osoby (§ 22 ods. 5). Pri doložke súladu k projektu stavby zákon určuje, že ak ju dotknutý orgán v lehote nevydá, predpokladá sa, že požiadavky zo záväzného stanoviska sú splnené a doložka je súhlasná (§ 24 ods. 2 a 3).
Fikcia má dve slabé miesta. Pri záväznom stanovisku dotknutého orgánu zákon pripúšťa, že osobitný predpis určí inú lehotu alebo iný následok (§ 21 ods. 9), takže pri každom orgáne treba overiť aj jeho predpis. A ak žiadosť neobsahuje dostatočne presné podklady, orgán vyzve žiadateľa na jej spresnenie v určenej lehote, počas ktorej lehota na vydanie stanoviska neplynie (§ 21 ods. 8); rovnako pri záväznom vyjadrení dotknutej právnickej osoby (§ 22 ods. 5). Kto sa na fikciu chce spoľahnúť, potrebuje úplnú žiadosť a preukázateľný dátum jej doručenia. Ak stavebník o stanovisko nepožiadal, hoci mal, musí o neho požiadať dodatočne (§ 21 ods. 10).
Obrana proti podmienkam
Stavebník môže obsah záväzného stanoviska dotknutého orgánu namietať u jeho vecne príslušného nadriadeného orgánu do 15 dní odo dňa doručenia (§ 21 ods. 13). Proti stanovisku orgánu územného plánovania sa námietka podáva na Úrade pre územné plánovanie a výstavbu podľa osobitného predpisu (§ 21 ods. 14). Ostatní účastníci konania, napríklad susedia, môžu obsah záväzného stanoviska napadnúť až odvolaním proti rozhodnutiu o stavebnom zámere (§ 21 ods. 15).
Pätnásťdňová lehota je krátka a pri desiatkach stanovísk ľahko unikne. Každé stanovisko preto odporúčame po doručení posúdiť z troch hľadísk: či požiadavka patrí do pôsobnosti orgánu, či má oporu v uvedenom predpise a či je odôvodnená tak, aby sa dala preskúmať. Podmienku, ktorá tieto kritériá nespĺňa a projekt podstatne predraží alebo obmedzí, je vhodné namietať, nie zapracovať mlčky. Pri správcoch sietí zákon hovorí o oprávnených požiadavkách; ich požiadavky na preložky, kapacity alebo vecné bremená sa môžu premietnuť do zmlúv o pripojení alebo o vecnom bremene, ktoré je vhodné pripraviť súbežne s projektom.
Správa o prerokovaní ako výsledok
Všetky stanoviská a vyjadrenia vyhodnotí stavebník alebo poverený projektant v správe o prerokovaní stavebného zámeru, v ktorej uvedie, kto pripomienku uplatnil a ako bola vyhodnotená; správa je spolu so stavebným zámerom podkladom na konanie (§ 23). Do správy patria aj stanoviská, pri ktorých nastala fikcia (§ 21 ods. 9). Ak prerokovanie zabezpečuje projektant, zodpovedá za podklady v dohodnutom rozsahu (§ 35 ods. 9), preto má zmluva s ním určiť, kto sleduje lehoty a kto rozhoduje o námietkach. Rozdelenie podkladov medzi investora a projektanta rozoberáme v otázke kto zabezpečuje podklady pre projektanta.
Právnu vrstvu prerokovania, teda vyhodnotenie podmienok, námietky u nadriadených orgánov a zmluvy so správcami sietí a susedmi, zabezpečujeme v rámci služby inžiniering a právna podpora povoľovania. Technickú časť ponechávame projektantovi a s ním sa koordinujeme.
Článok je všeobecná právna informácia k stavu ku dňu 12. 9. 2026 — nie je právnou službou ani radou k vašej konkrétnej veci. Právne predpisy sa menia a vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; pred rozhodnutím si postup overte alebo sa nám ozvite.
