Developerský projekt financovaný bankovým úverom stojí na dvoch záujmoch, ktoré sa pri predaji bytov stretnú. Banka chce mať úver zabezpečený až do splatenia, preto si zriaďuje záložné právo k pozemku a stavbe. Kupujúci chce za kúpnu cenu byt bez cudzích tiarch a jeho hypotekárna banka chce na byte vlastné záložné právo v prvom poradí. Ak úverová a záložná dokumentácia developera tento stret nerieši, predaj každej jednotky závisí od individuálneho rokovania s bankou.
Záložné právo ide s bytom
Záložné právo možno zriadiť aj na byt, ktorý záložca nadobudne v budúcnosti alebo ktorý ešte len vznikne (§ 151d ods. 4 Občianskeho zákonníka); také záložné právo vznikne nadobudnutím vlastníckeho práva záložcom a do katastra sa zapíše k tomuto dňu (§ 151f ods. 2 a 3). Záložné právo k bytom a nehnuteľnostiam vzniká zápisom v katastri (§ 151e ods. 2). Pri prevode bytu platí:
Pri prevode alebo prechode zálohu pôsobí záložné právo voči nadobúdateľovi zálohu, ak zmluva o zriadení záložného práva neurčuje, že záložca môže záloh alebo časť zálohu previesť bez zaťaženia záložným právom alebo ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak.
Kupujúci, voči ktorému záložné právo pôsobí, musí strpieť jeho výkon (§ 151h ods. 2). Developer sa nemôže spoľahnúť ani na výnimku pre prevod zálohu v bežnom obchodnom styku v rámci predmetu podnikania (§ 151h ods. 3). Tá sa nevzťahuje na záložné právo, ktoré vzniká registráciou v osobitnom registri (§ 151h ods. 4), a zákon medzi takú registráciu zaraďuje aj zápis záložného práva do katastra (§ 151e ods. 4).
Tri cesty k bytu bez ťarchy
Uvoľnenie priamo v záložnej zmluve. Zmluva o zriadení záložného práva môže určiť, že záložca smie časť zálohu previesť bez zaťaženia; záložné právo potom prevodom zanikne (§ 151md ods. 1 písm. g)). Pre predaj bytov je to najpredvídateľnejšie riešenie, ak zmluva presne vymedzí podmienky: aká časť kúpnej ceny sa poukáže banke, na aký účet a čo sa stane, ak kupujúci platí čiastočne hypotékou.
Vzdanie sa záložného práva k jednotke. Záložné právo zaniká aj vtedy, ak sa ho záložný veriteľ vzdá (§ 151md ods. 1 písm. c)). Banka tak môže uvoľniť jednotlivý byt s príslušným podielom na spoločných častiach a pozemku. Bez zmluvného záväzku to však závisí od jej rozhodnutia v každom jednotlivom prípade, čo sa pri desiatkach bytov premieta do harmonogramu predaja.
Splatenie úveru. Zánikom zabezpečenej pohľadávky zaniká aj záložné právo (§ 151md ods. 1 písm. a)). Pri projekte, ktorý úver spláca postupne z predaja, prichádza táto cesta do úvahy až na konci.
Po zániku záložného práva sa vykoná výmaz. Záložný veriteľ je povinný podať žiadosť o výmaz bez zbytočného odkladu a podať ju môže aj záložca, ak ju doloží listinou od záložného veriteľa, ktorá preukazuje zánik záložného práva (§ 151md ods. 3). Vlastníctvo bytu aj spoluvlastnícke podiely na spoločných častiach a pozemku nadobúda kupujúci vkladom do katastra (§ 5 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z.), preto sa uvoľnenie musí týkať celého tohto súboru, nielen bytu.
Čo dojednať v úverovej dokumentácii
O mechanizme uvoľňovania sa najľahšie rokuje pred podpisom term sheetu a úverovej zmluvy. Odporúčame dojednať najmä:
- výšku sumy, ktorú banka za uvoľnenie jednotky požaduje, a spôsob jej určenia pri bytoch, garážových státiach a pivniciach,
- záväzok banky vydať listinu potrebnú na výmaz v určenej lehote po pripísaní sumy a jej obsah vhodný pre kataster,
- postup pri kupujúcom, ktorý platí z hypotéky, vrátane poradia vkladov a súčinnosti s jeho bankou,
- uvoľnenie podielov na pozemku a spoločných častiach, ktoré prechádzajú spolu s bytom,
- vzťah k ďalším veriteľom projektu, napríklad k majiteľom dlhopisov zabezpečených tou istou nehnuteľnosťou.
Čo z toho premietnuť do predajných zmlúv
Kúpne zmluvy a zmluvy o budúcej kúpnej zmluve majú byť zladené s úverovou dokumentáciou. Kupujúci má vedieť, že časť ceny ide priamo banke developera a že výmaz nastane podľa vopred určeného postupu; developer má mať istotu, že tento postup banka dodrží. Pohľad kupujúceho, ktorý kupuje byt s hypotékou predávajúceho, rozoberá článok kúpa bytu s hypotékou predávajúceho. Zabezpečenie emisie dlhopisov nehnuteľnosťou vysvetľuje otázka zabezpečenie dlhopisov nehnuteľnosťou.
Úverovú a zabezpečovaciu dokumentáciu vrátane mechanizmu uvoľňovania jednotiek pripravíme a vyrokujeme v rámci služby financovanie developerských projektov. Predajné zmluvy na ňu nadviažeme v rámci služby predaj bytov v developerskom projekte.
Článok je všeobecná právna informácia k stavu ku dňu 12. 9. 2026 — nie je právnou službou ani radou k vašej konkrétnej veci. Právne predpisy sa menia a vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; pred rozhodnutím si postup overte alebo sa nám ozvite.
