Výstavba a development · Česko aj Slovensko
Financovanie developerských projektov
Financujete výstavbu úverom, dlhopismi alebo kombináciou vkladov investorov? Právna stránka financovania developmentu. Úverová a zabezpečovacia dokumentácia, emisie dlhopisov, vzťahy s investormi a projektové SPV v Česku aj na Slovensku.
Čo pre vás urobíme
Kliknutím na bod zobrazíte podrobnosti.
-
Projektová štruktúra a SPV
Nastavenie a založenie projektovej spoločnosti a vzťahov v skupine — v Česku aj na Slovensku.
-
Úverová dokumentácia
Revízia zmluvy o úvere a podmienok čerpania, rokovanie s bankou o úpravách, ktoré sa vyrokovať dajú.
-
Zabezpečovacia dokumentácia
Záložné práva k nehnuteľnostiam a podielom, ručenia a ďalšie zabezpečenie vrátane zápisov do príslušných registrov.
-
Emisia dlhopisov
Emisné podmienky a súvisiaca dokumentácia v ČR aj SR — previazané so zabezpečením a úverom projektu.
-
Vzťahy s investormi
Zmluvy o investícii, pôžičky spoločníkov a dohody medzi spoločníkmi projektu.
-
Podpora počas čerpania
Plnenie odkladacích podmienok, dodatky a priebežná komunikácia s bankou počas výstavby.
Výstupkompletná úverová, zabezpečovacia a prípadná emisná dokumentácia projektu
Ako to prebieha
Sedí tento postup na vašu vec? Opísať ju advokátovi →
- Konzultácia o štruktúredeň 0
Prejdeme projekt, plánované zdroje financovania a harmonogram. Navrhneme právnu štruktúru a rozsah prác.
- Dokumentácia
Pripravíme alebo zrevidujeme úverovú, zabezpečovaciu a prípadnú emisnú dokumentáciu — po častiach, podľa etáp projektu.
- Rokovania
S bankou a investormi rokujeme za vás alebo po vašom boku. Ku každej spornej podmienke dostanete jasné odporúčanie.
- Podpis a čerpanie
Dotiahneme odkladacie podmienky a zápisy zabezpečenia, aby prvé čerpanie prebehlo podľa harmonogramu.
Financovanie je právne najnáročnejšia časť developerského projektu. Dokumentáciu spravidla pripravuje banka — a pripravuje ju pre seba. Developer podpisuje stovky strán podmienok čerpania, vyhlásení a zabezpečenia, ktoré budú projekt sprevádzať roky. Naša práca je prečítať ich vašimi očami, pomenovať, čo znamenajú v praxi, a vyrokovať úpravy tam, kde to má zmysel.
Zabezpečenie pritom málokedy končí pri jednej záložnej zmluve. Záložné práva k pozemkom a podielom, ručenia v skupine, vinkulácie a podriadenie ostatných zdrojov musia do seba zapadať — a keď sa k úveru pridá emisia dlhopisov alebo peniaze investorov, každý ďalší zdroj mení pozíciu tých ostatných. Nastavujeme celok, nie jednotlivé zmluvy.
Pre skupiny s projektmi v Česku aj na Slovensku robíme obe krajiny z jedného miesta. Sme zapísaní v Českej aj Slovenskej advokátskej komore, takže úverovú, zabezpečovaciu aj emisnú dokumentáciu pripravíme v oboch právnych poriadkoch koordinovane — bez trenia medzi dvoma kanceláriami a bez rozporov, ktoré pri delenej práci vznikajú.
Nezáväzný dopyt
Pripravení začať?
Pošlite nám dopyt. Ozveme sa do 24 hodín s potvrdením ceny a ďalším postupom. Prvá 30-minútová konzultácia je bezplatná a k ničomu vás nezaväzuje.
- 1Pošlete dopyt týmto formulárom
- 2Do 24 h dostanete potvrdenie ceny a postup
- 3Pracovať začíname až po vašom schválení
Neradi telefonujete alebo píšete e-maily? Napíšte nám na WhatsApp →
Chcete radšej rovno termín? Rezervovať konzultáciu →
Alebo napíšte e-mail k tejto veci.
Na čo sa klienti pýtajú
Nenašli ste svoju otázku? Opýtať sa priamo →
Stojíte na strane developera alebo banky?
Developera. Úverová dokumentácia je písaná pre banku a jej istoty — naša úloha je vysvetliť vám, čo znamená v praxi, a vyrokovať podmienky, ktoré sa vyrokovať dajú, najmä pri čerpaní, kovenantoch a zabezpečení.
Kedy je správny čas nás zapojiť?
Ideálne pred podpisom term sheetu. Veľa parametrov zabezpečenia a čerpania sa fixuje už v ňom a neskôr sa menia ťažko. Zapojiť sa však vieme v ktorejkoľvek fáze projektu.
Dá sa skombinovať bankový úver s dlhopismi?
Áno, je to bežný model. Kľúčové je zladiť zabezpečenie a vzájomné poradie veriteľov — banky spravidla vyžadujú, aby ich pozícia zostala prednostná. Emisnú dokumentáciu pripravíme tak, aby s úverom nekolidovala.
Projekt je v Česku, skupina na Slovensku — potrebujeme dve kancelárie?
Nie. Sme zapísaní v ČAK aj SAK, takže dokumentáciu v oboch krajinách pripravíme koordinovane z jedného miesta — bez prekladania medzi dvoma kanceláriami a bez rozporov medzi dokumentmi.
Ako sa určuje cena pri projekte na niekoľko rokov?
Rozsah rozdelíme na etapy — štruktúra, dokumentácia, rokovania, čerpanie — a každú oceníme vopred. Platíte za to, čo sa reálne robí, a vždy viete, čo bude nasledovať.
Právna poradňa
Najčastejšie otázky k tejto téme
-
Môže zhotoviteľ žiadať viac, než bolo v rozpočte (viacpráce)?
Závisí od toho, ako je dohodnutá cena. Ak je cena určená pevne alebo rozpočtom, jej výšku nemení, že sa práca ukázala náročnejšia. Ak však rozpočet podľa zmluvy nezaručuje úplnosť, zhotoviteľ sa môže domáhať primeraného zvýšenia za nepredvídateľné činnosti — musí ich však bez zbytočného odkladu oznámiť, inak nárok stráca. Pri zvýšení o viac ako 10 % môže objednávateľ od zmluvy odstúpiť.
Prečítať odpoveď -
Môžeme dať investorom bonusový výnos podľa úspechu projektu?
Dlhopis s pevným alebo vopred určiteľným pohyblivým výnosom, ktorým firma financuje vlastnú prevádzku alebo vlastný projekt, kolektívnym investovaním nie je — investor má nárok na istinu a vopred určený úrok. Ak však má byť vyplatený mimoriadny výnos pri dosiahnutí určitých hospodárskych výsledkov, alebo ak sa výnos môže podľa nich znížiť či nevyplatiť, znak závislosti návratnosti od hodnoty aktív je naplnený. Bonusový výnos preto nie je marketingový detail, ale prvok meniaci právnu kvalifikáciu štruktúry.
Prečítať odpoveď -
Banka žiada zapísať rozostavanú stavbu do katastra. Ako to prebieha?
Rozostavaná stavba sa eviduje v súvislosti so vznikom, zmenou alebo zánikom práva k nej, typicky pri bankovom zabezpečení alebo prevode. Podľa § 46 ods. 3 musí byť zo znaleckého posudku zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie prvého nadzemného podlažia. Predkladá sa aj príslušná povoľovacia listina podľa nového alebo prechodného stavebného režimu. Prvý zápis stavby treba odlíšiť od vkladu zmluvného záložného práva; samotné čakanie na kolaudáciu nie je podmienkou.
Prečítať odpoveď
Prečítajte si k téme
Developerský projekt financovaný dlhopismi: postup od projektovej spoločnosti po splatenie
Dlhopisy môžu doplniť bankový úver a vlastné zdroje developera, ak sa emisia pripraví v správnom poradí krokov. Prejdeme postup podľa slovenského práva od projektovej spoločnosti cez emisné podmienky, zabezpečenie a registráciu v depozitári až po splatenie, vrátane hraníc, za ktorými sa začína regulované kolektívne investovanie.
Čítať viac →
Predaj bytov v projekte financovanom bankou: záložné právo, uvoľnenie jednotiek a výmaz
Banka, ktorá financuje výstavbu, má spravidla záložné právo k pozemku a stavbe a často aj k budúcim bytom. Kupujúci a ich banky však chcú byt bez ťarchy. Vysvetľujeme, prečo záložné právo prevodom bytu nezanikne, akými cestami ho zákon dovoľuje pri jednotlivých bytoch uvoľniť a čo dojednať v úverovej dokumentácii ešte pred spustením predaja.
Čítať viac →
Po predaji prvého bytu: developer ako spoluvlastník domu, fond opráv a vady spoločných častí
Prvým prevodom bytu sa developer stáva jedným z vlastníkov domu. Za nepredané byty platí do fondu prevádzky, údržby a opráv, hlasuje na schôdzi a práva z vád domu voči zhotoviteľovi prechádzajú na vlastníkov bytov. Článok vysvetľuje, na čo sa pripraviť ešte pred podpisom prvej kúpnej zmluvy.
Čítať viac →