Výstavba a development · Česko i Slovensko
Financování developerských projektů
Financujete výstavbu úvěrem, dluhopisy nebo kombinací vkladů investorů? Právní stránka financování developmentu. Úvěrová a zajišťovací dokumentace, emise dluhopisů, vztahy s investory a projektové SPV v Česku i na Slovensku.
Co pro vás uděláme
Kliknutím na bod zobrazíte podrobnosti.
-
Projektová struktura a SPV
Nastavení a založení projektové společnosti a vztahů ve skupině — v Česku i na Slovensku.
-
Úvěrová dokumentace
Revize smlouvy o úvěru a podmínek čerpání, jednání s bankou o úpravách, které lze vyjednat.
-
Zajišťovací dokumentace
Zástavní práva k nemovitostem a podílům, ručení a další zajištění včetně zápisů do příslušných registrů.
-
Emise dluhopisů
Emisní podmínky a související dokumentace v ČR i SR — provázané se zajištěním a úvěrem projektu.
-
Vztahy s investory
Smlouvy o investici, půjčky společníků a dohody mezi společníky projektu.
-
Podpora během čerpání
Plnění odkládacích podmínek, dodatky a průběžná komunikace s bankou během výstavby.
Výstupkompletní úvěrová, zajišťovací a případná emisní dokumentace projektu
Jak to probíhá
Sedí tento postup na vaši věc? Popsat ji advokátovi →
- Konzultace o struktuředen 0
Projdeme projekt, plánované zdroje financování a harmonogram. Navrhneme právní strukturu a rozsah prací.
- Dokumentace
Připravíme nebo zrevidujeme úvěrovou, zajišťovací a případnou emisní dokumentaci — po částech, podle etap projektu.
- Vyjednávání
S bankou a investory jednáme za vás nebo po vašem boku. Ke každé sporné podmínce dostanete jasné doporučení.
- Podpis a čerpání
Připravíme splnění odkládacích podmínek a zápisy zajištění tak, aby první čerpání mohlo proběhnout podle harmonogramu.
Financování je právně nejnáročnější část developerského projektu. Dokumentaci zpravidla připravuje banka — a připravuje ji pro sebe. Developer podepisuje stovky stran podmínek čerpání, prohlášení a zajištění, které budou projekt provázet roky. Naší prací je přečíst je vašima očima, pojmenovat, co znamenají v praxi, a vyjednat úpravy tam, kde to má smysl.
Zajištění přitom málokdy končí u jedné zástavní smlouvy. Zástavní práva k pozemkům a podílům, ručení ve skupině, vinkulace a podřízení ostatních zdrojů do sebe musí zapadat — a když se k úvěru přidá emise dluhopisů nebo peníze investorů, každý další zdroj mění pozici těch ostatních. Nastavujeme celek, nikoli jednotlivé smlouvy.
Pro skupiny s projekty v Česku i na Slovensku zajišťujeme obě země z jednoho místa. Advokát kanceláře je zapsán v České i Slovenské advokátní komoře, takže úvěrovou, zajišťovací i emisní dokumentaci připravíme v obou právních řádech koordinovaně — bez tření mezi dvěma kancelářemi a bez rozporů, které při dělené práci vznikají.
Nezávazná poptávka
Připraveni začít?
Pošlete nám poptávku. Zpravidla do 24 hodin se ozveme s potvrzením ceny a dalším postupem. První 30minutová konzultace je zdarma a k ničemu vás nezavazuje.
- 1Pošlete poptávku tímto formulářem
- 2Zpravidla do 24 h dostanete potvrzení ceny a postup
- 3Pracovat začínáme až po vašem schválení
Neradi telefonujete nebo píšete e-maily? Napište nám na WhatsApp →
Chcete raději rovnou termín? Rezervovat konzultaci →
Nebo napište e-mail k této věci.
Na co se klienti ptají
Nenašli jste svou otázku? Zeptat se přímo →
Stojíte na straně developera, nebo banky?
Developera. Úvěrová dokumentace je psána pro banku a její jistoty — naším úkolem je vysvětlit vám, co znamená v praxi, a vyjednat podmínky, které lze vyjednat, zejména u čerpání, kovenantů a zajištění.
Kdy je správný čas nás zapojit?
Ideálně před podpisem term sheetu. Mnoho parametrů zajištění a čerpání se fixuje již v něm a později se mění obtížně. Zapojit se však dokážeme v kterékoli fázi projektu.
Lze kombinovat bankovní úvěr s dluhopisy?
Ano, jde o běžný model. Klíčové je sladit zajištění a vzájemné pořadí věřitelů — banky zpravidla vyžadují, aby jejich pozice zůstala přednostní. Emisní dokumentaci připravíme tak, aby s úvěrem nekolidovala.
Projekt je v Česku, skupina na Slovensku — potřebujeme dvě kanceláře?
Ne. Advokát kanceláře je zapsán v ČAK i SAK, takže dokumentaci v obou zemích připravíme koordinovaně z jednoho místa — bez předávání mezi dvěma kancelářemi a bez rozporů mezi dokumenty.
Jak se určuje cena u projektu na několik let?
Rozsah rozdělíme na etapy — struktura, dokumentace, vyjednávání, čerpání — a každou oceníme předem. Platíte za to, co se skutečně dělá, a vždy víte, co bude následovat.
Právní poradna
Nejčastější otázky k tomuto tématu
-
Může zhotovitel požadovat více, než bylo v rozpočtu (vícepráce)?
Záleží na tom, jak je sjednána cena. Pokud je cena určena pevně nebo rozpočtem, její výši nemění, že se práce ukázala náročnější. Pokud však rozpočet podle smlouvy nezaručuje úplnost, zhotovitel se může domáhat přiměřeného zvýšení za nepředvídatelné činnosti — musí je však bez zbytečného odkladu oznámit, jinak nárok ztrácí. Při zvýšení o více než 10 % může objednatel od smlouvy odstoupit.
Přečíst odpověď -
Můžeme dát investorům bonusový výnos podle úspěchu projektu?
Dluhopis s pevným nebo předem určitelným pohyblivým výnosem, kterým firma financuje vlastní provoz nebo vlastní projekt, kolektivním investováním není — investor má nárok na jistinu a předem určený úrok. Pokud však má být vyplacen mimořádný výnos při dosažení určitých hospodářských výsledků nebo pokud se výnos může podle nich snížit či nevyplatit, znak závislosti návratnosti na hodnotě aktiv je naplněn. Bonusový výnos proto není marketingový detail, ale prvek měnící právní kvalifikaci struktury.
Přečíst odpověď -
Banka požaduje zapsat rozestavěnou stavbu do katastru. Jak to probíhá?
Rozestavěná stavba se eviduje v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem práva k ní, typicky při bankovním zajištění nebo převodu. Podle § 46 odst. 3 musí být ze znaleckého posudku zřejmé stavebnětechnické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží. Předkládá se také příslušná povolovací listina podle nového nebo přechodného stavebního režimu. První zápis stavby je třeba odlišit od vkladu smluvního zástavního práva; samotné čekání na kolaudaci není podmínkou.
Přečíst odpověď
Přečtěte si k tématu
Prodej bytů v projektu financovaném bankou: zástavní právo, uvolnění jednotek a výmaz
Banka, která financuje výstavbu, má zpravidla zástavní právo k pozemku a stavbě a často i k budoucím bytům. Kupující a jejich banky však chtějí byt bez zatížení. Vysvětlujeme, proč zástavní právo převodem bytu nezanikne, jakými cestami je zákon dovoluje u jednotlivých bytů uvolnit a co si sjednat v úvěrové dokumentaci ještě před spuštěním prodeje.
Číst více →
Po prodeji prvního bytu: developer jako spoluvlastník domu, fond oprav a vady společných částí
Prvním převodem bytu se developer stává jedním z vlastníků domu. Za neprodané byty platí do fondu provozu, údržby a oprav, hlasuje na schůzi a práva z vad domu vůči zhotoviteli přecházejí na vlastníky bytů. Článek vysvětluje, na co se připravit ještě před podpisem první kupní smlouvy.
Číst více →
Od architektonické studie k projektu stavby: stupně dokumentace a smlouvy, které je nesou
Nový slovenský stavební zákon zná čtyři stupně projektové dokumentace a architektonickou studii mezi nimi neuvádí. Vysvětlujeme, co který stupeň obsahuje, kdo jej smí vypracovat a jak nastavit smlouvy s architektem a projektantem, aby na sebe navazovaly. Článek je pro developery a investory, kteří projekt připravují od pozemku.
Číst více →