Rozestavěná stavba se eviduje v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem práva k ní, typicky při bankovním zajištění nebo převodu. Podle § 46 odst. 3 musí být ze znaleckého posudku zřejmé stavebnětechnické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží. Předkládá se také příslušná povolovací listina podle nového nebo přechodného stavebního režimu. První zápis stavby je třeba odlišit od vkladu smluvního zástavního práva; samotné čekání na kolaudaci není podmínkou.
Otázka zpravidla nepřijde od stavebníka, ale od banky. Úvěr je schválen, čerpání je vázáno na zřízení zástavního práva a rozestavěná stavba zatím není evidována v katastru. Řešením je zápis rozestavěné stavby.
Proč se rozestavěná stavba zapisuje
Slovenský katastrální zákon eviduje stavby spojené se zemí pevným základem v několika kategoriích. Rozestavěné stavby jsou mezi nimi, ale s podmínkou, která určuje celou logiku věci: evidují se v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem práva k nim (§ 6 odst. 1 písm. c) bod 3 slovenského katastrálního zákona).
Rozestavěnou stavbu tedy nelze zapsat jen proto, že stojí. Zapisuje se tehdy, když se k ní má vázat právo, což v praxi znamená dvě situace: banka na ní zřizuje zástavní právo nebo se rozestavěná stavba převádí. Stejně to platí pro rozestavěné byty a nebytové prostory, které soubor popisných informací vede jako samostatnou kategorii (§ 7 písm. b) vyhlášky č. 461/2009 Z. z.).
Co se o ní v katastru vede
Údaje o rozestavěné stavbě obsahují parcelní číslo pozemku, na kterém bude stavba postavena, kód druhu stavby nebo její popis, kód umístění, číslo listu vlastnictví a další identifikační údaje (§ 11 vyhlášky).
Všimněte si, co v seznamu není: soupisné číslo. To má až dokončená stavba (§ 10 vyhlášky). Rozestavěná stavba se proto v listinách a ve smlouvách označuje jinak než hotová a použití vzoru pro dokončenou stavbu je zdrojem vrácených podání.
Jak stupeň rozestavěnosti posuzuje úřad
Rozhodující podmínku stanoví přímo § 46 odst. 3 slovenského katastrálního zákona: ze znaleckého posudku musí být zřejmé stavebnětechnické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží. Nejde tedy o volný odhad úřadu ani pouze o procento rozestavěnosti.
Zákon vyžaduje pravomocné rozhodnutí o stavebním záměru a znalecký posudek o stupni rozestavěnosti. U staveb povolovaných podle dřívější úpravy je třeba uplatnit přechodný režim a odpovídající stavební povolení. Jako vlastník se zapisuje stavebník uvedený v příslušné listině, pokud jiná veřejná nebo jiná listina neprokáže jiného vlastníka. Podklady a stupeň rozestavěnosti je proto třeba prověřit před nastavením čerpání úvěru.
Jak zápis probíhá
Samotný zápis stavby je záznam, nikoli vklad. Práva, která vznikla ze zákona nebo rozhodnutím státního orgánu, se zapisují záznamem na základě veřejných a jiných listin (§ 34 odst. 1), a to bez návrhu nebo na návrh vlastníka či jiné oprávněné osoby, jehož přílohou je listina potvrzující právo k nemovitosti (§ 35). Zástavní právo se naopak zřizuje smlouvou a zapisuje se vkladem, takže jde o dvě navazující řízení a záleží na jejich pořadí.
Vyhláška vyjmenovává listiny způsobilé k provedení záznamu na návrh (§ 28). Seznam je otevřený, uvádí se v něm slovo „zejména“, ale zároveň v něm již nefiguruje rozhodnutí o určení soupisného čísla, které tam kdysi bylo. U staveb proto nestačí spoléhat na to, co fungovalo před lety.
Kde to v praxi vázne
- Vlastník se liší od uvedeného stavebníka. Rozdíl je třeba vysvětlit listinami podle § 46; doložená změna vlastnictví či BSM nemusí znamenat chybu původního povolení. Rozebrali jsme to v otázce postavili jsme stavbu a katastr ji nezapsal.
- Označení stavby v zástavní smlouvě. Rozestavěná stavba nemá soupisné číslo, takže se označuje parcelou, druhem nebo popisem. Smlouva musí označit předmět tak, jak to požaduje § 42 odst. 2.
- Pořadí řízení. Podklady pro první zápis stavby je třeba koordinovat s návrhem na vklad zástavního práva; chybějící zápis sám neznamená, že stavba jako věc neexistuje. Pořadí navazujících zápisů ovlivňuje doručení listin podle § 41 odst. 2.
- Přerušení a lhůta. Pokud úřad vyzve k doplnění a lhůta marně uplyne, řízení se zastaví (§ 31b odst. 1 písm. f)) a celý sled začíná znovu.
- Po kolaudaci to nekončí. Zápis dokončené stavby se soupisným číslem je další řízení a znění zatížení na listu vlastnictví je třeba sladit s novým stavem.
S čím můžeme pomoci
U developerských projektů nastavujeme pořadí kroků tak, aby zápis rozestavěné stavby, vklad zástavního práva a čerpání úvěru na sebe navazovaly; podívejte se na financování developerských projektů. Listiny a návrhy připravíme v rámci přípravy smluv a návrhů na vklad, u zhotovitelů a stavebních firem je to součást právního servisu pro stavební firmy.
Pokud vám banka podmínila čerpání zápisem rozestavěné stavby, ozvěte se dříve, než se podepíše zástavní smlouva. Pořadí řízení se nastavuje na začátku a zpětně se napravuje těžko.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 10. 9. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
