Rozostavaná stavba sa eviduje v súvislosti so vznikom, zmenou alebo zánikom práva k nej, typicky pri bankovom zabezpečení alebo prevode. Podľa § 46 ods. 3 musí byť zo znaleckého posudku zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie prvého nadzemného podlažia. Predkladá sa aj príslušná povoľovacia listina podľa nového alebo prechodného stavebného režimu. Prvý zápis stavby treba odlíšiť od vkladu zmluvného záložného práva; samotné čakanie na kolaudáciu nie je podmienkou.
Otázka spravidla nepríde od stavebníka, ale od banky. Úver je schválený, čerpanie je viazané na zriadenie záložného práva a rozostavaná stavba zatiaľ nie je evidovaná v katastri. Riešením je zápis rozostavanej stavby.
Prečo sa rozostavaná stavba zapisuje
Katastrálny zákon eviduje stavby spojené so zemou pevným základom v niekoľkých kategóriách. Rozostavané stavby sú medzi nimi, ale s podmienkou, ktorá určuje celú logiku veci: evidujú sa v súvislosti so vznikom, zmenou alebo zánikom práva k nim (§ 6 ods. 1 písm. c) bod 3 katastrálneho zákona).
Rozostavanú stavbu teda nemožno zapísať len preto, že stojí. Zapisuje sa vtedy, keď sa k nej má viazať právo, čo v praxi znamená dve situácie: banka na nej zriaďuje záložné právo, alebo sa rozostavaná stavba prevádza. Rovnako to platí pre rozostavané byty a nebytové priestory, ktoré súbor popisných informácií vedie ako samostatnú kategóriu (§ 7 písm. b) vyhlášky č. 461/2009 Z. z.).
Čo sa o nej v katastri vedie
Údaje o rozostavanej stavbe obsahujú parcelné číslo pozemku, na ktorom bude stavba postavená, kód druhu stavby alebo jej opis, kód umiestnenia, číslo listu vlastníctva a ďalšie identifikačné údaje (§ 11 vyhlášky).
Všimnite si, čo v zozname nie je: súpisné číslo. To má až dokončená stavba (§ 10 vyhlášky). Rozostavaná stavba sa preto v listinách a v zmluvách označuje inak než hotová a použitie vzoru pre dokončenú stavbu je zdrojom vrátených podaní.
Ako stupeň rozostavanosti posudzuje úrad
Rozhodujúcu podmienku stanovuje priamo § 46 ods. 3 katastrálneho zákona: zo znaleckého posudku musí byť zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie prvého nadzemného podlažia. Nejde teda o voľný odhad úradu ani iba o percento rozostavanosti.
Zákon vyžaduje právoplatné rozhodnutie o stavebnom zámere a znalecký posudok o stupni rozostavanosti. Pri stavbách povoľovaných podľa skoršej úpravy treba uplatniť prechodný režim a zodpovedajúce stavebné povolenie. Ako vlastník sa zapisuje stavebník uvedený v príslušnej listine, pokiaľ iná verejná alebo iná listina nepreukáže iného vlastníka. Podklady a stupeň rozostavanosti preto treba preveriť pred nastavením čerpania úveru.
Ako zápis prebieha
Samotný zápis stavby je záznam, nie vklad. Práva, ktoré vznikli zo zákona alebo rozhodnutím štátneho orgánu, sa zapisujú záznamom na základe verejných a iných listín (§ 34 ods. 1), a to bez návrhu alebo na návrh vlastníka či inej oprávnenej osoby, ktorého prílohou je listina potvrdzujúca právo k nehnuteľnosti (§ 35). Záložné právo sa naopak zriaďuje zmluvou a zapisuje sa vkladom, takže ide o dve nadväzujúce konania a záleží na ich poradí.
Vyhláška vymenúva listiny spôsobilé na vykonanie záznamu na návrh (§ 28). Zoznam je otvorený, uvádza sa v ňom slovo „najmä“, no zároveň v ňom už nefiguruje rozhodnutie o určení súpisného čísla, ktoré tam kedysi bolo. Pri stavbách preto nestačí spoľahnúť sa na to, čo fungovalo pred rokmi.
Kde to v praxi viazne
- Vlastník sa líši od uvedeného stavebníka. Rozdiel treba vysvetliť listinami podľa § 46; doložená zmena vlastníctva či BSM nemusí znamenať chybu pôvodného povolenia. Rozobrali sme to v otázke postavili sme stavbu a kataster ju nezapísal.
- Označenie stavby v záložnej zmluve. Rozostavaná stavba nemá súpisné číslo, takže sa označuje parcelou, druhom alebo opisom. Zmluva musí označiť predmet tak, ako to žiada § 42 ods. 2.
- Poradie konaní. Podklady na prvý zápis stavby treba koordinovať s návrhom na vklad záložného práva; chýbajúci zápis sám neznamená, že stavba ako vec neexistuje. Na poradie nadväzujúcich zápisov vplýva doručenie listín podľa § 41 ods. 2.
- Prerušenie a lehota. Ak úrad vyzve na doplnenie a lehota márne uplynie, konanie sa zastaví (§ 31b ods. 1 písm. f)) a celý sled sa začína odznova.
- Po kolaudácii to nekončí. Zápis dokončenej stavby so súpisným číslom je ďalšie konanie a znenie ťarchy na liste vlastníctva treba zosúladiť s novým stavom.
S čím vieme pomôcť
Pri developerských projektoch nastavujeme poradie krokov tak, aby zápis rozostavanej stavby, vklad záložného práva a čerpanie úveru na seba nadväzovali; pozrite financovanie developerských projektov. Listiny a návrhy pripravíme v rámci prípravy zmlúv a návrhov na vklad, pri zhotoviteľoch a stavebných firmách je to súčasť právneho servisu pre stavebné firmy.
Ak vám banka podmienila čerpanie zápisom rozostavanej stavby, ozvite sa skôr, než sa podpíše záložná zmluva. Poradie konaní sa nastavuje na začiatku a spätne sa opravuje ťažko.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 10. 9. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
