Незавершена будівля обліковується у зв’язку з виникненням, зміною або припиненням права на неї, зазвичай у разі банківського забезпечення або відчуження. Відповідно до § 46 ч. 3 з експертного висновку має бути зрозумілим будівельно-технічне та функціональне планування першого надземного поверху. Також подається відповідний дозвільний документ згідно з новим або перехідним режимом будівництва. Першу реєстрацію будівлі необхідно відрізняти від внесення договірного права застави; очікування введення в експлуатацію саме по собі не є умовою.
Питання зазвичай надходить не від забудовника, а від банку. Кредит схвалено, надання коштів залежить від установлення права застави, але незавершену будівлю поки не внесено до кадастру. Рішенням є реєстрація незавершеної будівлі.
Чому незавершену будівлю реєструють
Закон про кадастр передбачає облік будівель, міцно з’єднаних із землею фундаментом, у кількох категоріях. До них належать і незавершені будівлі, але за умови, яка визначає всю логіку цього питання: їх обліковують у зв’язку з виникненням, зміною або припиненням права на них (§ 6 ч. 1 літ. c) пункт 3 Закону про кадастр).
Отже, незавершену будівлю не можна зареєструвати лише тому, що вона фактично існує. Її реєструють тоді, коли з нею має бути пов’язане певне право, що на практиці охоплює дві ситуації: банк установлює заставу на неї або незавершена будівля відчужується. Те саме стосується незавершених квартир і нежитлових приміщень, які в сукупності описових відомостей обліковуються як окрема категорія (§ 7 літ. b) постанови № 461/2009 Z. z.).
Які відомості про неї містяться в кадастрі
Відомості про незавершену будівлю містять кадастровий номер земельної ділянки, на якій буде збудовано будівлю, код виду будівлі або її опис, код розташування, номер свідоцтва про право власності та інші ідентифікаційні дані (§ 11 постанови).
Зверніть увагу, чого немає в цьому переліку: реєстраційного номера будівлі. Його отримує лише завершена будівля (§ 10 постанови). Тому незавершену будівлю в документах і договорах позначають інакше, ніж завершену, а використання шаблону для завершеної будівлі призводить до повернення поданих документів.
Як орган оцінює ступінь готовності будівлі
Вирішальну умову безпосередньо встановлює § 46 ч. 3 Закону про кадастр: з експертного висновку має бути зрозумілим будівельно-технічне та функціональне планування першого надземного поверху. Отже, йдеться не про вільну оцінку органу й не лише про відсоток готовності.
Закон вимагає остаточного рішення щодо будівельного задуму та експертного висновку про ступінь готовності. До будівель, дозволених за попереднім правовим регулюванням, необхідно застосовувати перехідний режим і відповідний дозвіл на будівництво. Власником реєструється забудовник, зазначений у відповідному документі, якщо інший офіційний або інший документ не підтверджує право власності іншої особи. Тому документи та ступінь готовності необхідно перевірити до визначення графіка надання кредитних коштів.
Як відбувається реєстрація
Власне реєстрація будівлі здійснюється шляхом внесення запису, а не реєстраційного внесення. Права, що виникли на підставі закону або рішення державного органу, реєструються шляхом внесення запису на підставі офіційних та інших документів (§ 34 ч. 1), без заяви або за заявою власника чи іншої уповноваженої особи, до якої додається документ, що підтверджує право на нерухомість (§ 35). Натомість застава встановлюється договором і реєструється шляхом реєстраційного внесення, отже, йдеться про два послідовні провадження, і важливе значення має їх черговість.
Постанова перелічує документи, придатні для внесення запису за заявою (§ 28). Перелік є відкритим, оскільки в ньому вжито слово «зокрема», однак водночас він уже не містить рішення про присвоєння реєстраційного номера будівлі, яке раніше там було. Тому щодо будівель недостатньо покладатися на те, що працювало кілька років тому.
Де на практиці виникають труднощі
- Власник відрізняється від зазначеного забудовника. Розбіжність необхідно пояснити документами відповідно до § 46; підтверджена зміна права власності або режим спільної сумісної власності подружжя не обов’язково означають помилку первинного дозволу. Ми розглянули це в матеріалі ми збудували будівлю, але кадастр її не зареєстрував.
- Позначення будівлі в договорі застави. Незавершена будівля не має реєстраційного номера, тому її позначають за земельною ділянкою, видом або описом. У договорі предмет має бути позначений відповідно до вимог § 42 ч. 2.
- Черговість проваджень. Документи для першої реєстрації будівлі необхідно координувати із заявою про внесення права застави; відсутність запису сама по собі не означає, що будівля як річ не існує. На черговість наступних записів впливає надходження документів відповідно до § 41 ч. 2.
- Зупинення провадження та строк. Якщо орган запропонує доповнити документи, а строк спливе безрезультатно, провадження буде припинено (§ 31b ч. 1 літ. f)), і всю послідовність доведеться починати спочатку.
- Після введення в експлуатацію процес не завершується. Реєстрація завершеної будівлі з реєстраційним номером є окремим провадженням, а формулювання обтяження у свідоцтві про право власності необхідно узгодити з новим станом.
Чим ми можемо допомогти
У девелоперських проєктах ми визначаємо черговість дій так, щоб реєстрація незавершеної будівлі, реєстраційне внесення застави та надання кредитних коштів послідовно узгоджувалися між собою; дивіться фінансування девелоперських проєктів. Документи та заяви ми підготуємо в межах підготовки договорів і заяв про реєстраційне внесення, а для підрядників і будівельних компаній це входить до юридичного супроводу будівельних компаній.
Якщо банк поставив надання кредитних коштів у залежність від реєстрації незавершеної будівлі, зверніться до нас до підписання договору застави. Черговість проваджень визначається на початку, а виправити її згодом складно.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 10 вересня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
