Якщо в договорі ви не домовитеся інакше, їх забезпечує забудовник. Закон про будівництво покладає на нього обов’язок забезпечити геодезичні матеріали, інженерно-геологічні та інші вишукування, відгуки заінтересованих юридичних осіб і взаємодію з проєктувальником. Однак проєктувальник відповідає за визначення обсягу вишукувань і вимірювань, яких потребує проєкт. Тому договір з проєктувальником має прямо сказати, хто що замовляє, хто це оплачує і як це вплине на строки.
Інвестор підписує договір з проєктувальником, погоджує строк передання будівельного наміру, а за два місяці дізнається, що проєктувальник стоїть, бо не має ні геодезичної зйомки ділянки, ні гідрогеологічного вишукування. Проєктувальник стверджує, що це мав забезпечити інвестор, інвестор — що це входило в ціну. Закон про будівництво (закон № 25/2025 Z. z.) на це питання відповідає, але лише для випадку, коли договір мовчить.
Вихідне правило закону
Забудовник зобов’язаний надати проєктувальникові технічне завдання, яке характеризує призначення споруди, її експлуатацію та обсяг (§ 30 ч. 1). Щодо матеріалів закон визначає розподіл, від якого сторони можуть відхилитися:
Якщо забудовник з проєктувальником не домовиться інакше, для розроблення проєктної документації згідно з частиною 1 забудовник a) забезпечує здійснення геодезичних і картографічних робіт та геодезичні матеріали в потрібному обсязі геодезистом, b) забезпечує здійснення інженерно-геологічних, гідрогеологічних та інших вишукувальних робіт з оцінювання впливу експлуатації споруди на довкілля з погляду шуму, забруднення повітря, поверхневих вод і підземних вод, впливу на зелені насадження та здоров’я населення, а також інших матеріалів, потрібних для розроблення проєктної документації споруди, c) надає взаємодію проєктувальникові під час опрацювання проєктної документації, d) забезпечує генерального проєктувальника, якщо для розроблення проєктної документації потрібно кілька проєктувальників і підсумкова проєктна документація залежить від їхньої взаємодії, e) забезпечує відгуки заінтересованих юридичних осіб.
Отже, без прямої домовленості геодезиста, вишукування й відгуки операторів мереж замовляє інвестор і, як правило, їх також оплачує. Якщо їх має забезпечити проєктувальник, це має сказати договір, а ціна це має врахувати.
Що залишається проєктувальникові
Навіть тоді, коли матеріали замовляє інвестор, проєктувальник не є лише пасивним одержувачем. Він відповідає за визначення обсягу гідрогеологічних та інших вишукувань, геодезичних вимірювань та інших робіт, потрібних для розроблення документації, якщо цього вимагає характер споруди, і за використання матеріалів, перевірених уповноваженою особою (§ 35 ч. 6 п. c)). Якщо проєктувальник недооцінить обсяг вишукування і помилка проявиться в проєкті, він не може покладатися на те, що вишукування замовляв інвестор.
Щодо відгуків операторів мереж закон покладає на керуючих і власників транспортної та технічної інфраструктури обов’язок надати проєктувальникові на його запит дані з документації за відшкодування розумних витрат і запропонувати технічні умови під’єднання (§ 22 ч. 2). Обов’язковий відгук щодо будівельного наміру вони видають на запит забудовника або уповноваженого ним проєктувальника (§ 22 ч. 3). Якщо інвестор доручить проєктувальникові й погодження будівельного наміру, проєктувальник відповідає за забезпечення матеріалів для провадження в погодженому обсязі (§ 35 ч. 9), тож обсяг його обов’язку і тут визначає договір.
Коли над проєктом працює кілька проєктувальників, забудовник має забезпечити генерального проєктувальника. Він відповідає перед забудовником за комплексність і повноту проєктної документації та за її придатність згідно із законом (§ 35 ч. 5).
Як це записати в договорі
У договорі підряду на проєктну документацію рекомендуємо навести перелік матеріалів із зазначенням, хто їх замовляє, до якого строку і за чий рахунок. Строк передання кожної стадії має бути прив’язаний до передання матеріалів, які забезпечує інвестор, щоб прострочення з геодезистом не означало автоматично прострочення проєктувальника. Проєктувальник має вчасно письмово визначити обсяг вишукувань, якого він потребує, а інвестор — його погодити. Якщо згодом виявиться потреба в додатковому вишукуванні, договір має визначити, як це позначиться на ціні та строку. Якщо сторони домовляться про зміну результату робіт, проте її наслідків для ціни не погодять, ціна збільшується або зменшується з урахуванням різниці в обсязі потрібної діяльності та в доцільних витратах (§ 549 ч. 2 Торговельного кодексу).
Так налаштовані обов’язки підготуємо в договорі на проєктну документацію як для інвестора, так і для проєктувальника. З цим пов’язане й питання, хто і за яку винагороду здійснює нагляд проєктувальника під час будівництва.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 12 вересня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
