Необхідно відрізняти помилку в документі від підтвердженої зміни права власності. Відповідно до § 46 кадастр реєструє особу, зазначену у відповідному документі, якщо інший офіційний або інший документ не підтверджує право власності іншої особи. Тому відмінність між забудовником у дозволі та нинішнім власником не вимагає автоматичного виправлення старого дозволу. Однак якщо документи містять справжню помилку або не підтверджують право власності, їх необхідно виправити чи доповнити; спір щодо права власності може потребувати судового вирішення.
Будівля стоїть, її введено в експлуатацію, громада присвоїла їй реєстраційний номер, але у витягу з реєстру прав її немає. Для девелопера це може ускладнити продаж, для будівельної компанії — передання документації, а для банку — підготовку забезпечення.
Першу реєстрацію будівлі необхідно відрізняти від її відчуження
Реєстрація будівлі не є провадженням щодо внесення права. Права, які виникли на підставі закону або рішення державного органу, реєструються в кадастрі шляхом запису на підставі офіційних документів (§ 34 ч. 1 Закону про кадастр). Окружний орган здійснює запис без заяви або за заявою власника чи іншої уповноваженої особи, причому до заяви додається офіційний або інший документ, який підтверджує право на нерухоме майно (§ 35 ч. 1 і 2).
Запис виконує облікову функцію і не впливає на виникнення, зміну чи припинення прав (§ 5 ч. 2). Отже, орган не вирішує, хто є власником; він лише переносить до реєстру те, що однозначно випливає з документів. Саме тому вимоги до документів суворіші, ніж зазвичай очікують.
Де виникає невідповідність
Типовий перебіг подій під час будівництва сімейного будинку та реалізації девелоперського проєкту однаковий. Дозвіл на будівництво видається на одну особу, під час будівництва обставини змінюються, тобто хтось одружується, створюється проєктна компанія або проєкт продається, а рішення про введення в експлуатацію чи повідомлення про присвоєння реєстраційного номера вже оформлюється на іншу особу. Про зміну забудовника будівельний орган не повідомляють.
Сама лише розбіжність у прізвищах ще не доводить наявності помилки. Відповідно до § 46 ч. 1–3 Закону про кадастр за допомогою додаткового офіційного або іншого документа можна підтвердити, що власником є інша особа, ніж та, яку зазначено в основному будівельному документі. Тому відчуження, правонаступництво або виникнення режиму спільної сумісної власності подружжя необхідно спочатку підтвердити документами й оцінити, а не автоматично вимагати переоформлення старого дозволу.
Однак якщо офіційний документ містить описки, помилки в обчисленнях, інші очевидні неточності або не має встановлених реквізитів, окружний орган поверне його укладачеві чи особі, яка його подала, та встановить строк для виправлення (§ 42 ч. 5). У процедурі внесення запису кадастр не може замінити судове рішення щодо спірного права власності.
Що саме щодо будівель обліковується в кадастрі
Обліковуються будівлі, міцно з’єднані із землею фундаментом, а саме ті, яким присвоєно реєстраційний номер, ті, яким його не присвоєно, об’єкти незавершеного будівництва у зв’язку з виникненням, зміною або припиненням прав на них, а також підземні споруди в місцях їх перетину із земною поверхнею (§ 6 ч. 1 літ. c)).
Отже, не все, чому громада присвоїть реєстраційний номер, є об’єктом кадастрового обліку. Щодо навісів, альтанок і прибудов це часто викликає спори. Закон передбачає для цього окремий механізм: у разі сумнівів, чи є об’єкт предметом кадастрового обліку, рішення ухвалює Управління геодезії, картографії та кадастру Словацької Республіки, причому протягом 30 днів із дня отримання запиту окружного органу. Окружний орган повідомляє учасника про передання питання на розгляд, а рішення оприлюднюється (§ 6 ч. 2). Тому, якщо ваше провадження зупинилося без пояснення, варто з’ясувати, чи не здійснюється саме ця процедура.
Що з цим робити на практиці
- Перевірити ланцюг документів. Щодо кожного рішення розрізняйте, хто був забудовником, а хто є власником. Зміни забудовника оформлюйте також у дозвільному провадженні.
- Підтвердити зміну права власності. Якщо власник не відповідає особі в основному документі, додайте офіційний або інший документ, що підтверджує його право відповідно до § 46.
- Щодо подружжя оцініть момент виникнення будівлі та режим спільної сумісної власності подружжя і забезпечте документи для реєстрації. Сама лише відмінність прізвищ у документах не означає, що первинний дозвіл необхідно виправляти.
- Незареєстровані допоміжні будівлі оцініть відповідно до їхньої природи та ідентифікації; під час відчуження необхідно підтвердити право власності, а не безумовно виключати їх із договору.
Чим ми можемо допомогти
Ланцюг дозволів і документів ми послідовно формуємо в межах інженерно-дозвільного супроводу, щоб у підсумку він відповідав вимогам кадастру. Для підрядників і девелоперів це є складовою юридичного обслуговування будівельних компаній. Заяви про реєстрацію та пов’язані договори ми підготуємо в межах підготовки договорів і заяв про внесення права.
Якщо документ уже повернули для виправлення, зверніться до нас негайно. Строк установлює орган, а виправлення вносить той, хто видав документ, тому що раніше розпочати, то раніше будівлю можна буде продати або передати в заставу.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 10 вересня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
