Менше, ніж зазвичай очікують, і це залежить від режиму. Якщо будинок розташований на пам’яткоохоронній території, перед новим будівництвом або проведенням робіт вам потрібне рішення крайового управління охорони пам’яток щодо наміру проведення робіт — навіть якщо сам будинок не є пам’яткою. В охоронній зоні замість рішення потрібен обов’язковий висновок, а щодо культурної пам’ятки — рішення про намір її реставрації. Загальне правило таке: спочатку рішення щодо наміру, а вже потім проєкт.
Новий власник будинку в пам’яткоохоронній зоні зазвичай припускає, що органи охорони пам’яток стосуються його лише тоді, коли сам будинок є пам’яткою. Закон № 49/2002 Z. z. про охорону пам’яткового фонду побудований інакше: він охороняє також територію як єдине ціле, тому обов’язки поширюються і на звичайні будинки, які на ній розташовані. Тому першим кроком завжди є з’ясування того, у межах якого з трьох режимів перебуває нерухомість.
Три режими, три різні процедури
Якщо сам будинок є культурною пам’яткою, перед будь-якою реставрацією вам потрібне рішення крайового управління охорони пам’яток щодо наміру реставрації (§ 32 ч. 2 Закону № 49/2002 Z. z.). Якщо будинок не є пам’яткою, але розташований на пам’яткоохоронній території — тобто в пам’яткоохоронному заповіднику або зоні, — діє таке правило:
Перед початком нового будівництва або проведенням робіт на земельній ділянці чи об’єкті, який не є культурною пам’яткою (далі — «роботи з нерухомістю»), але розташований на пам’яткоохоронній території, власник такої нерухомості зобов’язаний отримати рішення крайового управління охорони пам’яток, подавши заяву про ухвалення рішення щодо наміру проведення робіт із нерухомістю на пам’яткоохоронній території.
Отже, рішення потрібне також для цілком нового об’єкта будівництва у дворі. В охоронній зоні діє третій, м’якший режим: замість рішення потрібен обов’язковий висновок управління (§ 32 ч. 11). Знесення об’єкта на пам’яткоохоронній території не вважається проведенням робіт із нерухомістю, однак і в такому разі, як і щодо діяльності, яка потребує лише повідомлення, будівельний орган запитає висновок органу охорони пам’яток, оскільки крайове управління охорони пам’яток є залученим органом відповідно до § 32 ч. 12.
Спочатку рішення щодо наміру, а вже потім проєкт
Встановлена законом послідовність дій протилежна звичайному порядку будівництва: у рішенні щодо наміру управління визначає принципи об’ємного членування, висотної організації та архітектурного вирішення екстер’єру, і лише з урахуванням цих принципів варто замовляти проєкт. Крім того, проєктну документацію робіт на пам’яткоохоронній території може розробляти лише уповноважена особа; під час розроблення її необхідно обговорювати з управлінням, а управління видає окремий обов’язковий висновок щодо кожної підготовчої та проєктної документації. Сама заява при цьому є нескладною — Управління охорони пам’яток Словацької Республіки має відповідний формуляр, а опис наміру проведення робіт містить відомості про нерухомість, дані про майнові права, заплановане використання та характеристику передбачуваних змін площі й простору.
Що станеться, якщо розпочати роботи без управління
Якщо роботи розпочнуться без остаточного рішення щодо наміру, управління відкриє провадження та закличе вас зупинити роботи до ухвалення рішення. Під час робіт воно здійснює державний пам’яткоохоронний нагляд; у разі дій усупереч рішенню або висновку управління може своїм рішенням зупинити роботи, причому оскарження такого рішення не має відкладальної дії — будівництво залишатиметься зупиненим, доки питання не буде вирішено. А якщо під час робіт буде виявлено непередбачену знахідку, про неї необхідно повідомити та зупинити роботи, що загрожують знахідці; управління ухвалить рішення щодо подальших дій протягом трьох робочих днів із моменту повідомлення.
Де проходять межі робіт «без органів охорони пам’яток»
Закон пов’язує обов’язки з новим будівництвом і роботами на земельній ділянці або об’єкті; умови, які визначає управління, стосуються екстер’єру та зовнішнього вигляду території. Водночас кожен власник нерухомості на пам’яткоохоронній території повинен поводитися з нею так, щоб не створювати загрози для пам’яткоохоронних цінностей території. Тому межі конкретного наміру ми радимо заздалегідь уточнити з управлінням — консультація коштує дешевше, ніж зупинене будівництво. А якщо ви колись продаватимете будинок і він сам є пам’яткою, пам’ятайте про обов’язок запропонувати його державі; ми докладно розглянули його у відповіді на запитання продаж культурної пам’ятки.
Чим ми можемо допомогти
Ми з’ясуємо, у межах якого режиму перебуває будинок, та підготуємо заяву про ухвалення рішення щодо наміру проведення робіт, а також захист у разі зупинення робіт у межах послуги нерухомість на пам’яткоохоронній території. Процес отримання дозволів у відносинах із будівельним органом забезпечує інжиніринг, а якщо будинок у зоні ви ще лише плануєте придбати, ми перевіримо пам’яткоохоронний режим до підписання документів у межах послуги придбання нерухомості.
Якщо у вас уже є проєкт або визначено строк будівництва, зверніться до нас якнайшвидше — порушену послідовність «намір, потім проєкт» складно виправити постфактум.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 29 серпня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
