Ak sa v zmluve nedohodnete inak, zabezpečuje ich stavebník. Stavebný zákon mu ukladá zabezpečiť geodetické podklady, inžinierskogeologické a iné prieskumy, vyjadrenia dotknutých právnických osôb a súčinnosť projektanta. Projektant však zodpovedá za určenie rozsahu prieskumov a meraní, ktoré projekt potrebuje. Zmluva s projektantom má preto výslovne povedať, kto čo obstaráva, kto to platí a ako to ovplyvní termíny.
Investor podpíše zmluvu s projektantom, dohodne termín odovzdania stavebného zámeru a o dva mesiace sa dozvie, že projektant stojí, lebo nemá geodetické zameranie pozemku ani hydrogeologický prieskum. Projektant tvrdí, že to mal zabezpečiť investor, investor, že to bolo v cene. Stavebný zákon (zákon č. 25/2025 Z. z.) na túto otázku odpovedá, ale len pre prípad, že zmluva mlčí.
Východiskové pravidlo zákona
Stavebník je povinný dať projektantovi technické zadanie, ktoré charakterizuje účel stavby, jej prevádzku a rozsah (§ 30 ods. 1). Pri podkladoch zákon určuje rozdelenie, od ktorého sa strany môžu odchýliť:
Ak sa stavebník s projektantom nedohodne inak, na vypracovanie projektovej dokumentácie podľa odseku 1 stavebník a) zabezpečí výkon geodetických a kartografických činností a geodetické podklady v potrebnom rozsahu geodetom, b) zabezpečí vykonanie inžinierskogeologických, hydrogeologických a iných prieskumných prác posúdenia vplyvu prevádzky stavby na okolie z hľadiska hluku, znečisťovania ovzdušia, povrchových vôd a podzemných vôd, vplyvu na zeleň a zdravie obyvateľstva a iných podkladov potrebných na vypracovanie projektovej dokumentácie stavby, c) poskytne súčinnosť projektantovi pri spracovaní projektovej dokumentácie, d) zabezpečí generálneho projektanta, ak je na vypracovanie projektovej dokumentácie potrebných viacero projektantov a výsledná projektová dokumentácia je závislá od ich súčinnosti, e) zabezpečí vyjadrenia dotknutých právnických osôb.
Bez výslovnej dohody teda geodeta, prieskumy aj vyjadrenia správcov sietí obstaráva investor a spravidla ich aj platí. Ak ich má zabezpečiť projektant, musí to zmluva povedať a cena to musí zohľadniť.
Čo zostáva na projektantovi
Ani vtedy, keď podklady obstaráva investor, nie je projektant len pasívnym príjemcom. Zodpovedá za určenie rozsahu hydrogeologického a iných prieskumov, geodetických meraní a ďalších prác potrebných na vypracovanie dokumentácie, ak to charakter stavby vyžaduje, a za použitie podkladov overených oprávnenou osobou (§ 35 ods. 6 písm. c)). Ak projektant rozsah prieskumu podcení a chyba sa prejaví v projekte, nemôže sa spoľahnúť na to, že prieskum objednával investor.
Pri vyjadreniach sietí zákon ukladá správcom a vlastníkom dopravnej a technickej infraštruktúry poskytnúť projektantovi na jeho žiadosť údaje z dokumentácie za úhradu primeraných nákladov a navrhnúť technické podmienky pripojenia (§ 22 ods. 2). Záväzné vyjadrenie k stavebnému zámeru vydávajú na žiadosť stavebníka alebo ním povereného projektanta (§ 22 ods. 3). Ak investor poverí projektanta aj prerokovaním stavebného zámeru, projektant zodpovedá za zabezpečenie podkladov na konanie v dohodnutom rozsahu (§ 35 ods. 9), takže rozsah jeho povinnosti aj tu určuje zmluva.
Keď na projekte pracuje viac projektantov, stavebník má zabezpečiť generálneho projektanta. Ten zodpovedá stavebníkovi za komplexnosť a úplnosť projektovej dokumentácie a za jej použiteľnosť podľa zákona (§ 35 ods. 5).
Ako to zapísať do zmluvy
V zmluve o dielo na projektovú dokumentáciu odporúčame uviesť zoznam podkladov s tým, kto ich obstaráva, dokedy a na čí náklad. Termín odovzdania každého stupňa má byť naviazaný na odovzdanie podkladov, ktoré zabezpečuje investor, aby omeškanie s geodetom neznamenalo automaticky omeškanie projektanta. Projektant by mal včas písomne určiť rozsah prieskumov, ktorý potrebuje, a investor ho odsúhlasiť. Ak sa neskôr ukáže potreba ďalšieho prieskumu, zmluva má určiť, ako sa premietne do ceny a termínu. Ak sa strany na zmene diela dohodnú, no jej dôsledky na cenu nedojednajú, cena sa zvýši alebo zníži s prihliadnutím na rozdiel v rozsahu potrebnej činnosti a v účelných nákladoch (§ 549 ods. 2 Obchodného zákonníka).
Takto nastavené povinnosti pripravíme v zmluve o projektovej dokumentácii pre investora aj pre projektanta. Súvisí s tým aj otázka, kto a za akú odmenu vykonáva dohľad projektanta počas stavby.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 12. 9. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
