Zmluvou o budúcej zmluve sa strany písomne zaviažu, že do dohodnutej doby uzavrú kúpnu zmluvu, pričom sa už teraz musia dohodnúť na jej podstatných náležitostiach — najmä na predmete a cene. Ak jedna strana budúcu zmluvu neuzavrie, druhá sa môže do jedného roka domáhať na súde, aby jej prejav vôle nahradil súd, a má aj právo na náhradu škody. V developerských projektoch jej obvykle predchádza rezervačná zmluva.
Čo musí zmluva o budúcej zmluve obsahovať?
Podľa § 50a Občianskeho zákonníka sa účastníci môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť na jej podstatných náležitostiach. Pri budúcej kúpe bytu to znamená najmä presné vymedzenie bytu (aj rozostavaného — podľa projektu a budúceho čísla), kúpnu cenu, termín uzavretia kúpnej zmluvy a podmienky. Bez dohody o podstatných náležitostiach je zmluva o budúcej zmluve nevymáhateľná.
Čo ak druhá strana zmluvu neuzavrie?
Ak do dohodnutej doby k uzavretiu kúpnej zmluvy nedôjde, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby prejav vôle nahradilo súdne rozhodnutie; právo na náhradu škody tým nie je dotknuté (§ 50a ods. 2). Záväzok však zaniká, ak sa okolnosti, z ktorých strany vychádzali, zmenili do tej miery, že uzavretie zmluvy už nemožno spravodlivo požadovať (ods. 3).
V akom poradí idú zmluvy v projekte?
V praxi býva postup takýto: rezervačná zmluva (záujemca si byt rezervuje a zloží rezervačný poplatok) → zmluva o budúcej kúpnej zmluve (záväzne fixuje byt, cenu a podmienky počas výstavby) → kúpna zmluva po dokončení, kolaudácii a vzniku bytu ako samostatnej jednotky. Zmluva o budúcej zmluve tak chráni kupujúceho (istota bytu a ceny) aj developera (záväznosť predaja).
Praktické odporúčanie
Kľúčové je previazať budúcu zmluvu na projekt, harmonogram výstavby, platobný kalendár a ochranu zálohy kupujúceho. Dokumentáciu predaja pripravíme v rámci služby predaj bytov v developerskom projekte, rezervačnú fázu cez rezervačnú zmluvu a samostatne aj zmluvu o budúcej zmluve.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 21. 7. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
