Zmluvou o budúcej zmluve sa strany písomne zaviažu, že do dohodnutej doby uzavrú kúpnu zmluvu, pričom sa už teraz musia dohodnúť na jej podstatných náležitostiach, najmä na predmete a cene. Ak jedna strana budúcu zmluvu neuzavrie, druhá sa môže do jedného roka domáhať na súde, aby jej prejav vôle nahradil súd, a má aj právo na náhradu škody. V developerských projektoch jej obvykle predchádza rezervačná zmluva.
Čo musí zmluva o budúcej zmluve obsahovať?
Podľa § 50a Občianskeho zákonníka sa účastníci môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu. Musia sa však pritom dohodnúť na jej podstatných náležitostiach. Pri budúcej kúpe bytu to znamená najmä presné vymedzenie bytu (aj rozostavaného, podľa projektu a budúceho čísla), kúpnu cenu, termín uzavretia kúpnej zmluvy a podmienky. Bez dohody o podstatných náležitostiach je zmluva o budúcej zmluve nevymáhateľná.
Čo ak druhá strana zmluvu neuzavrie?
Ak do dohodnutej doby k uzavretiu kúpnej zmluvy nedôjde, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby prejav vôle nahradilo súdne rozhodnutie. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté (§ 50a ods. 2). Záväzok však zaniká, ak sa okolnosti, z ktorých strany vychádzali, zmenili do tej miery, že uzavretie zmluvy už nemožno spravodlivo požadovať (ods. 3).
Ako na seba nadväzujú zmluvy pri predaji bytu
Najprv sa obvykle podpisuje rezervačná zmluva, ktorou si záujemca byt rezervuje a zloží rezervačný poplatok. Nasleduje zmluva o budúcej kúpnej zmluve, ktorá záväzne určí byt, cenu a podmienky počas výstavby. Po dokončení, kolaudácii a vzniku bytu ako samostatnej jednotky sa uzatvára kúpna zmluva. Zmluva o budúcej zmluve tak chráni kupujúceho (istota bytu a ceny) aj developera (záväznosť predaja).
Čo treba zosúladiť pred podpisom
Kľúčové je previazať budúcu zmluvu na projekt, harmonogram výstavby, platobný kalendár a ochranu zálohy kupujúceho. Dokumentáciu predaja pripravíme v rámci služby predaj bytov v developerskom projekte, rezervačnú fázu cez rezervačnú zmluvu a samostatne aj zmluvu o budúcej zmluve.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 21. 7. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
