Smlouvou o budoucí smlouvě se strany písemně zavážou, že do sjednané doby uzavřou kupní smlouvu, přičemž se již nyní musí dohodnout na jejích podstatných náležitostech — zejména na předmětu a ceně. Pokud jedna strana budoucí smlouvu neuzavře, druhá se může do jednoho roku domáhat u soudu, aby její projev vůle nahradil soud, a má také právo na náhradu škody. V developerských projektech jí obvykle předchází rezervační smlouva.
Co musí smlouva o budoucí smlouvě obsahovat?
Podle § 50a slovenského občanského zákoníku se účastníci mohou písemně zavázat, že do sjednané doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout na jejích podstatných náležitostech. U budoucí koupě bytu to znamená zejména přesné vymezení bytu (i rozestavěného — podle projektu a budoucího čísla), kupní cenu, termín uzavření kupní smlouvy a podmínky. Bez dohody o podstatných náležitostech je smlouva o budoucí smlouvě nevymahatelná.
Co když druhá strana smlouvu neuzavře?
Pokud do sjednané doby k uzavření kupní smlouvy nedojde, lze se do jednoho roku domáhat u soudu, aby projev vůle nahradilo soudní rozhodnutí; právo na náhradu škody tím není dotčeno (§ 50a odst. 2). Závazek však zaniká, pokud se okolnosti, ze kterých strany vycházely, změnily do té míry, že uzavření smlouvy již nelze spravedlivě požadovat (odst. 3).
V jakém pořadí jdou smlouvy v projektu?
V praxi bývá postup takový: rezervační smlouva (zájemce si byt rezervuje a složí rezervační poplatek) → smlouva o budoucí kupní smlouvě (závazně stanoví byt, cenu a podmínky během výstavby) → kupní smlouva po dokončení, kolaudaci a vzniku bytu jako samostatné jednotky. Smlouva o budoucí smlouvě tak chrání kupujícího (jistota bytu a ceny) i developera (závaznost prodeje).
Praktické doporučení
Klíčové je propojit budoucí smlouvu s projektem, harmonogramem výstavby, platebním kalendářem a ochranou zálohy kupujícího. Dokumentaci prodeje připravíme v rámci služby prodej bytů v developerském projektu, rezervační fázi prostřednictvím rezervační smlouvy a samostatně také smlouvu o budoucí smlouvě.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 21. 7. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
