За попереднім договором сторони письмово зобов’язуються укласти договір купівлі-продажу в погоджений строк, причому вже на цьому етапі вони повинні узгодити його істотні умови — передусім предмет і ціну. Якщо одна сторона не укладе майбутній договір, інша може протягом одного року вимагати в суді, щоб суд замінив її волевиявлення, а також має право на відшкодування шкоди. У девелоперських проєктах йому зазвичай передує договір бронювання.
Що повинен містити попередній договір?
Відповідно до § 50a Цивільного кодексу Словаччини учасники можуть письмово зобов’язатися укласти договір у погоджений строк; однак при цьому вони повинні узгодити його істотні умови. У разі майбутньої купівлі квартири це означає насамперед точне визначення квартири (зокрема недобудованої — відповідно до проєкту та майбутнього номера), купівельну ціну, строк укладення договору купівлі-продажу й відповідні умови. Якщо істотні умови не погоджені, попередній договір не підлягає примусовому виконанню.
Що станеться, якщо інша сторона не укладе договір?
Якщо договір купівлі-продажу не буде укладений у погоджений строк, можна протягом одного року вимагати в суді, щоб волевиявлення сторони було замінене судовим рішенням; це не впливає на право на відшкодування шкоди (§ 50a ч. 2). Однак зобов’язання припиняється, якщо обставини, з яких виходили сторони, змінилися настільки, що укладення договору вже не можна справедливо вимагати (ч. 3).
У якій послідовності укладаються договори в проєкті?
На практиці зазвичай застосовується така послідовність: договір бронювання (зацікавлена особа бронює квартиру та сплачує плату за бронювання) → попередній договір купівлі-продажу (з юридично обов’язковою силою закріплює квартиру, ціну й умови на період будівництва) → договір купівлі-продажу після завершення будівництва, введення в експлуатацію та виникнення квартири як самостійної одиниці. Таким чином, попередній договір захищає як покупця (гарантія квартири й ціни), так і девелопера (обов’язковість продажу).
Практична рекомендація
Ключовим є узгодження попереднього договору з проєктом, графіком будівництва, графіком платежів і механізмом захисту авансового платежу покупця. Документацію для продажу ми підготуємо в межах послуги продажу квартир у девелоперському проєкті, етап бронювання — за допомогою договору бронювання, а окремо також попередній договір.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 21 липня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
