Právní poradna · 12

Stavba a development — otázky a odpovědi.

30 zodpovězených otázek z oblasti, které se věnujeme. Související služby najdete v katalogu Stavba a development.

Odpovídá , český a slovenský advokát, zapsaný v ČAK i SAK (SAK 300422 · ČAK 19654).

Hledat v otázkách z této oblasti

Hledáme v otázkách, krátkých odpovědích i tématech. Celou poradnu prohledáte na její vstupní stránce.

Seznam otázek z oblasti Stavba a development

  1. Starý dům postavil ještě dědeček a v katastru není. Mohu ho nechat zapsat rovnou na sebe? Ne rovnou. U starých staveb slovenský katastr zapisuje osobu, kterou oznámení obce uvádí jako stavebníka, a obec má uvést skutečného stavebníka, nikoli dědice. Dědic se podle výkladu ÚGKK zapíše, pokud doloží listinu o nabytí domu děděním. Čestné prohlášení k tomu nestačí. Pokud dům v dědickém řízení chyběl, soud ho na návrh projedná v dodatečném řízení o dědictví.
  2. Dům jsme začali stavět před svatbou a dokončili ho po ní. Patří do bezpodílového spoluvlastnictví? Podle slovenského práva záleží na tom, v jaké fázi byla stavba v den sňatku. Pokud už tehdy existovala jako věc, patří tomu, kdo ji stavěl, a společné investice se vyrovnávají při vypořádání BSM. Pokud stály jen základy, dům vznikl za manželství a zpravidla patří do BSM. Zápis v katastru tento spor nerozhoduje, přestože katastr podle ÚGKK při rozporu v listinách zkoumá, koho zapíše.
  3. Přístavbu domu máme zkolaudovanou. Musíme ji nechat zapsat i do katastru? Ano, pokud přístavba změnila obrys domu nebo se změnil jeho účel, protože tyto údaje slovenský katastr o stavbě eviduje a vlastník má dbát na to, aby odpovídaly skutečnosti. Vlastník se nemění a soupisné číslo zůstává. Přístavba nevytváří novou stavbu. Podle ÚGKK se k návrhu přikládá kolaudační doklad a číslo geometrického plánu, pokud byl vyhotoven. Stavební úpravy beze změny rozměrů a účelu užívání se nekolaudují a údaje katastru zpravidla nemění.
  4. Lze si v bytovém domě koupit vlastní místo pro jízdní kolo a zapsat ho do katastru? Jako samostatnou nemovitost ne. Slovenský zákon o vlastnictví bytů stání ani úschovnu jízdních kol nezná a podle ÚGKK je katastr neeviduje. Do katastru se zapisuje právo výlučně užívat garážové stání nebo skladový prostor, které lze využívat i pro jízdní kola. Další cestou je právo výlučně užívat část společných prostor nebo příslušenství domu, například pokud je stanoví první smlouva o převodu bytu.
  5. O naší žádosti o povolení stavby stavební úřad měsíce nerozhodl. Co můžeme dělat? Nejprve ověřte, zda lhůta pro rozhodnutí skutečně uplynula. Podle slovenského práva běží až od úplné žádosti, a pokud úřad řízení ze zákonného důvodu přerušil, o nečinnost nejde. Pokud úřad bez zákonného důvodu nekoná, můžete si stěžovat u regionálního úřadu, při řízení podle nového zákona a nečinnosti trvající nejméně 90 dní požádat Úrad pre územné plánovanie a výstavbu o určení jiného stavebního úřadu a po neúspěšné stížnosti nebo podnětu prokuratuře podat žalobu proti nečinnosti.
  6. Projekt domu nám architekt kreslil před 1. 4. 2025. Můžeme s ním žádat o povolení podle nového zákona? V původní podobě zpravidla ne. Pro řízení podle nového slovenského stavebního zákona je třeba stavební záměr a později projekt stavby v obsahu, který určuje vyhláška č. 60/2025 Z. z., a Úrad pre územné plánovanie a výstavbu zastává názor, že dokumentaci podle původních předpisů použít nelze. Jinak je tomu, pokud jste žádost doručili do 31. března 2025 nebo máte platné územní rozhodnutí podle starého zákona. Kdo zaplatí přepracování, určuje zejména smlouva s architektem.
  7. Dům jsme postavili trochu jinak, než je v ověřeném projektu. Dostaneme kolaudační osvědčení? Dokud je stavba v rozporu s ověřeným projektem, kolaudační osvědčení nedostanete, protože úřad kolaudaci zastaví. Odchylky, které neodporují rozhodnutí o stavebním záměru ani podmínkám dotčených orgánů, lze před jejich provedením zapsat do projektu při mimořádné kontrolní prohlídce. Jinak je třeba ověřit změnu projektu nebo vést nové řízení o stavebním záměru. U domu povoleného ještě podle starého slovenského zákona se kolaudace řídí tímto zákonem a může se spojit s řízením o změně stavby, pokud se stavba od dokumentace podstatně neodchyluje.
  8. Památkový úřad nesouhlasí s naší přestavbou. Jak se můžeme bránit? Postup podle slovenského práva závisí na tom, co krajský památkový úřad vydal. Proti rozhodnutí o záměru obnovy nebo úpravy nemovitosti se můžete odvolat do 15 dní od jeho oznámení a o odvolání rozhodne Pamiatkový úrad SR. Pokud krajský úřad vydal jako dotčený orgán závazné stanovisko ke stavebnímu záměru, stavebník může jeho obsah napadnout námitkou do 15 dní od doručení u nadřízeného orgánu. Pokud neuspějete, zbývá odvolání proti rozhodnutí stavebního úřadu a správní žaloba.
  9. Stavební firma mi dala podepsat smlouvu o dílo na dům „podle slovenského obchodního zákoníku“. Platí pro mě její lhůty pro reklamaci? Jen pokud pro vás nejsou méně příznivé než slovenský občanský zákoník. Pokud dům stavíte pro sebe, nikoli v rámci podnikání, jste spotřebitel a na smlouvu se přednostně použije občanský zákoník, i když v ní strany odkázaly na obchodní zákoník. Podmínky, které by omezily vaše práva z vad, například kratší záruka nebo zánik práva na reklamaci po krátké lhůtě, jsou neplatné. Při zhotovení stavby trvá záruční doba 3 roky ode dne, kdy jste měli stavbu převzít, a delší záruka sjednaná ve smlouvě platí.
  10. Jak je to s odpovědností za vady a zárukou u stavební smlouvy o dílo? Stavební smlouva o dílo mezi podnikateli se řídí slovenským obchodním zákoníkem. Zhotovitel odpovídá za vady, které má dílo v době předání. Objednatel musí vady vytknout bez zbytečného odkladu poté, co je zjistí nebo měl zjistit — u staveb nejpozději do pěti let od předání. Pokud je sjednána záruka za jakost, platí místo této lhůty záruční doba. Pozdní oznámení však neznamená automatický zánik práv: soud přihlíží k námitce zhotovitele a zákon upravuje výjimku při jeho vědomosti o příčině vady.
  11. Může zhotovitel požadovat více, než bylo v rozpočtu (vícepráce)? Záleží na tom, jak je sjednána cena. Pokud je cena určena pevně nebo rozpočtem, její výši nemění, že se práce ukázala náročnější. Pokud však rozpočet podle smlouvy nezaručuje úplnost, zhotovitel se může domáhat přiměřeného zvýšení za nepředvídatelné činnosti — musí je však bez zbytečného odkladu oznámit, jinak nárok ztrácí. Při zvýšení o více než 10 % může objednatel od smlouvy odstoupit.
  12. Proč je u stavby důležité předání díla a předávací protokol? Předání je důležité pro splnění díla a zpravidla také pro vznik nároku na cenu. Přechod vlastnictví a nebezpečí škody však závisí na smlouvě a režimu § 542 a § 554 slovenského obchodního zákoníku; objednatel může být vlastníkem již během výstavby. Záruční doba přichází v úvahu, pokud zhotovitel převzal záruku za jakost. Na žádost kterékoli strany se o předání sepíše zápis, do kterého je třeba uvést zjištěné vady a výhrady.
  13. Jak funguje smlouva o budoucí kupní smlouvě při prodeji bytů v projektu? Smlouvou o budoucí smlouvě se strany písemně zavážou, že do sjednané doby uzavřou kupní smlouvu, přičemž se již nyní musí dohodnout na jejích podstatných náležitostech — zejména na předmětu a ceně. Pokud jedna strana budoucí smlouvu neuzavře, druhá se může do jednoho roku domáhat u soudu, aby její projev vůle nahradil soud, a má také právo na náhradu škody. V developerských projektech jí obvykle předchází rezervační smlouva.
  14. Patří mi jako developerovi autorská práva k projektové dokumentaci? Projektová dokumentace je autorsky chráněna, pokud splňuje znaky jedinečného výsledku tvůrčí duševní činnosti. Samotný technický podklad nebo název dokumentace ochranu nezakládá. U chráněného projektu je autorem projektant či architekt, který jej tvůrčím způsobem vytvořil. Objednáním projektu získáváte licenci k použití pro účel vyplývající ze smlouvy — nikoli neomezená práva. K jinému použití, zejména opakované realizaci projektu na dalších stavbách či jeho změnám jiným projektantem, potřebujete zvláštní ujednání; majetková práva autora navíc nelze převést.
  15. Jaké náležitosti musí mít smlouva o převodu bytu v novostavbě? Smlouva o převodu vlastnictví bytu musí být písemná a podle slovenského zákona o vlastnictví bytů musí obsahovat zejména popis bytu a jeho příslušenství, velikost spoluvlastnického podílu na společných částech a zařízeních domu a na pozemku, úpravu práv k pozemku a prohlášení nabyvatele o přistoupení ke správě domu. Vlastnictví bytu se nabývá až vkladem do katastru nemovitostí.
  16. Postavili jsme stavbu a katastr ji nezapsal. Kde bývá chyba? Je třeba odlišit chybu v listině od doložené změny vlastnictví. Katastr podle § 46 zapisuje osobu uvedenou v příslušné listině, pokud jiná veřejná nebo jiná listina neprokáže jiného vlastníka. Rozdíl mezi stavebníkem v povolení a dnešním vlastníkem proto automaticky nevyžaduje opravu starého povolení. Pokud však listiny obsahují skutečnou chybu nebo vlastnictví neprokazují, je třeba je opravit či doplnit; sporné vlastnictví může vyžadovat soudní řešení.
  17. Banka požaduje zapsat rozestavěnou stavbu do katastru. Jak to probíhá? Rozestavěná stavba se eviduje v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem práva k ní, typicky při bankovním zajištění nebo převodu. Podle § 46 odst. 3 musí být ze znaleckého posudku zřejmé stavebnětechnické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží. Předkládá se také příslušná povolovací listina podle nového nebo přechodného stavebního režimu. První zápis stavby je třeba odlišit od vkladu smluvního zástavního práva; samotné čekání na kolaudaci není podmínkou.
  18. Obec přidělila přístřešku soupisné číslo. Znamená to, že jej katastr zapíše? Neznamená. Obec přiděluje soupisná čísla podle vlastních pravidel, slovenský katastr eviduje stavby podle katastrálního zákona a tyto dva okruhy se nekryjí. Evidují se stavby spojené se zemí pevným základem, ať již se soupisným číslem nebo bez něj, rozestavěné stavby v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem práva a podzemní stavby v místě jejich průniku se zemským povrchem. Pokud je sporné, zda konkrétní stavba do katastru patří, rozhoduje o tom Úřad geodézie, kartografie a katastru SR.
  19. Přestavujeme hotel na bytový dům. Jak se to promítne do katastru? Změna druhu stavby upravuje údaje slovenského katastru a sama nemění vlastníka. První rozpis budovy na byty a nebytové prostory je třeba odlišit od jejich prodeje: při nezměněném vlastníkovi může být podkladem prohlášení vlastníka a příslušné stavební a technické listiny pro záznam. Jiný režim má vznik na základě smlouvy o výstavbě, vestavbě či nástavbě a následný převod bytu, který se zapisuje vkladem. Počet a pořadí podání je třeba určit podle konkrétních listin; obecný zákaz společného předložení podkladů neplatí.
  20. Zbourali jsme stavbu. Jak ji dostaneme z listu vlastnictví, když na ní vázne zástavní právo? Sama se nevymaže. Výmaz stavby je změna údajů slovenského katastru, která se provádí na žádost vlastníka a musí být doložena; v praxi jde o potvrzení obce o odstranění stavby a geometrický plán. Zástavní právo zaniká zánikem všech věcí, na které se vztahuje, ale ani jeho výmaz se neprovede automaticky. Pokud úvěr dále běží, banka bude zpravidla požadovat náhradní zajištění, proto je třeba s ní mluvit před bouráním, nikoli po něm.
  21. Chceme si byt zvětšit o část podkroví. Stačí souhlas sousedů na schůzi? Nestačí. Pokud se stavebními úpravami mění velikost bytu, nebytového prostoru nebo příslušenství na úkor společných částí či společných zařízení domu, slovenský zákon ukládá stavebníkovi povinnost vymezit vzájemná práva a povinnosti ve smlouvě, kterou uzavírá s ostatními vlastníky bytů a nebytových prostor v domě. Smlouva a její změny se zapisují do katastru a k zápisu je třeba doložit dokumentaci o ploše a poloze prostor.
  22. Starý dům nemá kolaudační rozhodnutí a není zapsán v katastru. Jak jej tam dostanu? Záleží na roce výstavby. Dům postavený před 1. říjnem 1976 považuje slovenský zákon od 1. dubna 2024 za legální bez dalšího, dům z let 1976 až 1989 tehdy, pokud se nepřetržitě užívá ke svému účelu a vlastník měl k 1. dubnu 2024 vlastnické nebo jiné právo k pozemku. Do katastru se však stavba sama nedostane — podává se návrh s oznámením obce, geometrickým plánem a u mladších staveb také listinou o právu k pozemku. U domu postaveného před rokem 1976 slovenský katastrální zákon počítá s tím, že stavba měla kolaudační rozhodnutí nebo užívací povolení; pokud neměla ani jedno, postup zápisu je třeba předem prověřit.
  23. Stavěli jsme v devadesátých letech bez stavebního povolení. Lze stavbu ještě zlegalizovat? Zpravidla ano. Stavbu zhotovenou a užívanou bez povolení od 1. ledna 1990 do 31. března 2025 slovenský stavební úřad na žádost vlastníka přezkoumá a pokud jsou splněny zákonné podmínky, vydá rozhodnutí s účinky kolaudačního rozhodnutí. Žádost lze podat jen do 31. března 2029 a podmínky nejsou formalitou — pokud se neprokážou, úřad nařídí odstranění stavby. Proto se vyplatí šance posoudit dříve, než se úřadu ohlásíte.
  24. Ohlásili jsme drobnou stavbu a úřad nám ohlášení vrátil. Můžeme se bránit? Ano. Vrácení ohlášení není rozhodnutím, takže klasické odvolání nepřichází v úvahu — slovenský zákon č. 25/2025 Z. z. však dává žadateli podnět k přezkoumání postupu správního orgánu. Podává se odvolacímu orgánu do 10 pracovních dnů od doručení vráceného ohlášení a přikládá se k němu ohlášení v rozsahu, ve kterém bylo podáno. Pokud úřad postupoval nesprávně, ohlášení se mu vrátí s pokynem, aby je vyřídil.
  25. Koupili jsme dům v památkové zóně. Co na něm smíme dělat bez památkářů? Méně, než se očekává, a záleží na režimu. U domu v památkovém území na Slovensku potřebujete před novou stavbou i úpravou rozhodnutí krajského památkového úřadu o záměru úpravy — i když dům sám památkou není. V ochranném pásmu se místo rozhodnutí vyžaduje závazné stanovisko a u kulturní památky rozhodnutí o záměru obnovy. Společné pravidlo zní: nejprve rozhodnutí o záměru, teprve potom projekt.
  26. Stavěli jsme přesně podle projektu objednatele a dílo má vady. Odpovídáme za ně? Ano, pokud jste na nevhodnost projektu nebo pokynů neupozornili, přestože jste ji při odborné péči zjistit mohli. Obrana „stavěli jsme podle projektu“ sama o sobě neobstojí — slovenský obchodní zákoník zbavuje zhotovitele odpovědnosti jen tehdy, když objednatele na nevhodnost upozornil a ten na použití věcí či pokynů písemně trval. Dokud objednatel nerozhodne, je třeba práce v nezbytném rozsahu přerušit. Klíčem je proto prokazatelné upozornění a písemné trvání objednatele — stavební deník je pro to nejpřirozenější záznam.
  27. Musíme během stavby zajistit dozor projektanta? A co autorský dozor architekta? Ano. Slovenský stavební zákon ukládá stavebníkovi povinnost zajistit během zhotovování stavby projektový dozor projektanta, u vyhrazených staveb průběžný. Vedle něj má autor architektonického díla vlastní oprávnění vykonávat autorský dozor, i když projekt stavby dělá jiný projektant. Zákon však neříká, v jakém rozsahu a za jakou odměnu se dozor vykonává; to musí určit smlouva s projektantem a s architektem.
  28. Architekt odevzdal studii, která neodpovídá našemu zadání. Musíme ji zaplatit? Závisí to na tom, zda jde o vadu ve smyslu zákona. Studie má vadu, pokud neodpovídá výsledku určenému ve smlouvě, například kapacitě, funkčnímu využití nebo počtu variant ze zadání. Tehdy máte nároky z vad a vady je třeba vytknout bez zbytečného odkladu. Pokud architekt zadání dodržel a vám se řešení jen nelíbí, vadu to nezakládá a cenu zpravidla zaplatit musíte.
  29. Kdo má zajistit geodetické zaměření, průzkumy a vyjádření sítí pro projekt: my, nebo projektant? Pokud se ve smlouvě nedohodnete jinak, zajišťuje je stavebník. Slovenský stavební zákon mu ukládá zajistit geodetické podklady, inženýrskogeologické a jiné průzkumy, vyjádření dotčených právnických osob a součinnost projektanta. Projektant však odpovídá za určení rozsahu průzkumů a měření, které projekt potřebuje. Smlouva s projektantem má proto výslovně říci, kdo co obstarává, kdo to platí a jak to ovlivní termíny.
  30. Projektant je v prodlení s dokumentací. Můžeme od smlouvy odstoupit a dát projekt dokončit jinému? Ano, ale postup závisí na tom, zda je prodlení podstatným porušením smlouvy. Při podstatném porušení můžete odstoupit bez zbytečného odkladu, jinak až po marném uplynutí dodatečné přiměřené lhůty. U stupňů dokumentace se odstoupení zpravidla týká pouze stupně v prodlení. Před odstoupením si ověřte, zda vám zůstane licence k již odevzdaným částem, protože odstoupením zanikají práva a povinnosti ze smlouvy.

Nenašli jste svou otázku? Položte nám ji — odpovíme e-mailem. Odpovědi v poradně jsou obecnými informacemi, nikoli právní službou.

Další oblasti poradny

Řešíte něco z této oblasti?

Popište nám, co řešíte. Ozveme se zpravidla do 24 hodin.

Odpověď v poradně popisuje pravidlo, konzultace řeší vaši situaci. U každého tématu dokážeme říct, co konkrétně je třeba udělat a dokdy.

Objednat úvodní konzultaci Položit vlastní otázku
Oslovit advokáta