Právní poradna · 12

Stavba a development — otázky a odpovědi.

17 zodpovězených otázek z oblasti, kterou řešíme denně. Související služby najdete v katalogu Stavba a development.

Odpovídá , český a slovenský advokát, zapsaný v ČAK i SAK (SAK 300422 · ČAK 19654).

Hledat v otázkách z této oblasti

Hledáme v otázkách, krátkých odpovědích i tématech. Celou poradnu prohledáte na její vstupní stránce.

Seznam otázek z oblasti Stavba a development

  1. Jak je to s odpovědností za vady a zárukou u stavební smlouvy o dílo? Stavební smlouva o dílo mezi podnikateli se řídí slovenským obchodním zákoníkem. Zhotovitel odpovídá za vady, které má dílo v době předání. Objednatel musí vady vytknout bez zbytečného odkladu poté, co je zjistí nebo měl zjistit — u staveb nejpozději do pěti let od předání. Pokud je sjednána záruka za jakost, platí místo této lhůty záruční doba. Pozdní oznámení však neznamená automatický zánik práv: soud přihlíží k námitce zhotovitele a zákon upravuje výjimku při jeho vědomosti o příčině vady.
  2. Může zhotovitel požadovat více, než bylo v rozpočtu (vícepráce)? Záleží na tom, jak je sjednána cena. Pokud je cena určena pevně nebo rozpočtem, její výši nemění, že se práce ukázala náročnější. Pokud však rozpočet podle smlouvy nezaručuje úplnost, zhotovitel se může domáhat přiměřeného zvýšení za nepředvídatelné činnosti — musí je však bez zbytečného odkladu oznámit, jinak nárok ztrácí. Při zvýšení o více než 10 % může objednatel od smlouvy odstoupit.
  3. Proč je u stavby důležité předání díla a předávací protokol? Předání je důležité pro splnění díla a zpravidla také pro vznik nároku na cenu. Přechod vlastnictví a nebezpečí škody však závisí na smlouvě a režimu § 542 a § 554 slovenského obchodního zákoníku; objednatel může být vlastníkem již během výstavby. Záruční doba přichází v úvahu, pokud zhotovitel převzal záruku za jakost. Na žádost kterékoli strany se o předání sepíše zápis, do kterého je třeba uvést zjištěné vady a výhrady.
  4. Jak funguje smlouva o budoucí kupní smlouvě při prodeji bytů v projektu? Smlouvou o budoucí smlouvě se strany písemně zavážou, že do sjednané doby uzavřou kupní smlouvu, přičemž se již nyní musí dohodnout na jejích podstatných náležitostech — zejména na předmětu a ceně. Pokud jedna strana budoucí smlouvu neuzavře, druhá se může do jednoho roku domáhat u soudu, aby její projev vůle nahradil soud, a má také právo na náhradu škody. V developerských projektech jí obvykle předchází rezervační smlouva.
  5. Patří mi jako developerovi autorská práva k projektové dokumentaci? Projektová dokumentace je autorsky chráněna, pokud splňuje znaky jedinečného výsledku tvůrčí duševní činnosti. Samotný technický podklad nebo název dokumentace ochranu nezakládá. U chráněného projektu je autorem projektant či architekt, který jej tvůrčím způsobem vytvořil. Objednáním projektu získáváte licenci k použití pro účel vyplývající ze smlouvy — nikoli neomezená práva. K jinému použití, zejména opakované realizaci projektu na dalších stavbách či jeho změnám jiným projektantem, potřebujete zvláštní ujednání; majetková práva autora navíc nelze převést.
  6. Jaké náležitosti musí mít smlouva o převodu bytu v novostavbě? Smlouva o převodu vlastnictví bytu musí být písemná a podle slovenského zákona o vlastnictví bytů musí obsahovat zejména popis bytu a jeho příslušenství, velikost spoluvlastnického podílu na společných částech a zařízeních domu a na pozemku, úpravu práv k pozemku a prohlášení nabyvatele o přistoupení ke správě domu. Vlastnictví bytu se nabývá až vkladem do katastru nemovitostí.
  7. Postavili jsme stavbu a katastr ji nezapsal. Kde bývá chyba? Je třeba odlišit chybu v listině od doložené změny vlastnictví. Katastr podle § 46 zapisuje osobu uvedenou v příslušné listině, pokud jiná veřejná nebo jiná listina neprokáže jiného vlastníka. Rozdíl mezi stavebníkem v povolení a dnešním vlastníkem proto automaticky nevyžaduje opravu starého povolení. Pokud však listiny obsahují skutečnou chybu nebo vlastnictví neprokazují, je třeba je opravit či doplnit; sporné vlastnictví může vyžadovat soudní řešení.
  8. Banka požaduje zapsat rozestavěnou stavbu do katastru. Jak to probíhá? Rozestavěná stavba se eviduje v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem práva k ní, typicky při bankovním zajištění nebo převodu. Podle § 46 odst. 3 musí být ze znaleckého posudku zřejmé stavebnětechnické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží. Předkládá se také příslušná povolovací listina podle nového nebo přechodného stavebního režimu. První zápis stavby je třeba odlišit od vkladu smluvního zástavního práva; samotné čekání na kolaudaci není podmínkou.
  9. Obec přidělila přístřešku soupisné číslo. Znamená to, že jej katastr zapíše? Neznamená. Obec přiděluje soupisná čísla podle vlastních pravidel, slovenský katastr eviduje stavby podle katastrálního zákona a tyto dva okruhy se nekryjí. Evidují se stavby spojené se zemí pevným základem, ať již se soupisným číslem nebo bez něj, rozestavěné stavby v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem práva a podzemní stavby v místě jejich průniku se zemským povrchem. Pokud je sporné, zda konkrétní stavba do katastru patří, rozhoduje o tom Úřad geodézie, kartografie a katastru SR.
  10. Přestavujeme hotel na bytový dům. Jak se to promítne do katastru? Změna druhu stavby upravuje údaje slovenského katastru a sama nemění vlastníka. První rozpis budovy na byty a nebytové prostory je třeba odlišit od jejich prodeje: při nezměněném vlastníkovi může být podkladem prohlášení vlastníka a příslušné stavební a technické listiny pro záznam. Jiný režim má vznik na základě smlouvy o výstavbě, vestavbě či nástavbě a následný převod bytu, který se zapisuje vkladem. Počet a pořadí podání je třeba určit podle konkrétních listin; obecný zákaz společného předložení podkladů neplatí.
  11. Zbourali jsme stavbu. Jak ji dostaneme z listu vlastnictví, když na ní vázne zástavní právo? Sama se nevymaže. Výmaz stavby je změna údajů slovenského katastru, která se provádí na žádost vlastníka a musí být doložena; v praxi jde o potvrzení obce o odstranění stavby a geometrický plán. Zástavní právo zaniká zánikem všech věcí, na které se vztahuje, ale ani jeho výmaz se neprovede automaticky. Pokud úvěr dále běží, banka bude zpravidla požadovat náhradní zajištění, proto je třeba s ní mluvit před bouráním, nikoli po něm.
  12. Chceme si byt zvětšit o část podkroví. Stačí souhlas sousedů na schůzi? Nestačí. Pokud se stavebními úpravami mění velikost bytu, nebytového prostoru nebo příslušenství na úkor společných částí či společných zařízení domu, slovenský zákon ukládá stavebníkovi povinnost vymezit vzájemná práva a povinnosti ve smlouvě, kterou uzavírá s ostatními vlastníky bytů a nebytových prostor v domě. Smlouva a její změny se zapisují do katastru a k zápisu je třeba doložit dokumentaci o ploše a poloze prostor.
  13. Starý dům nemá kolaudační rozhodnutí a není zapsán v katastru. Jak jej tam dostanu? Záleží na roce výstavby. Dům postavený před 1. říjnem 1976 považuje slovenský zákon od 1. dubna 2024 za legální bez dalšího, dům z let 1976 až 1989 tehdy, pokud se nepřetržitě užívá ke svému účelu a vlastník měl k 1. dubnu 2024 vlastnické nebo jiné právo k pozemku. Do katastru se však stavba sama nedostane — podává se návrh s oznámením obce, geometrickým plánem a u mladších staveb také listinou o právu k pozemku.
  14. Stavěli jsme v devadesátých letech bez stavebního povolení. Lze stavbu ještě zlegalizovat? Zpravidla ano. Stavbu zhotovenou a užívanou bez povolení od 1. ledna 1990 do 31. března 2025 slovenský stavební úřad na žádost vlastníka přezkoumá a pokud jsou splněny zákonné podmínky, vydá rozhodnutí s účinky kolaudačního rozhodnutí. Žádost lze podat jen do 31. března 2029 a podmínky nejsou formalitou — pokud se neprokážou, úřad nařídí odstranění stavby. Proto se vyplatí šance posoudit dříve, než se úřadu ohlásíte.
  15. Ohlásili jsme drobnou stavbu a úřad nám ohlášení vrátil. Můžeme se bránit? Ano. Vrácení ohlášení není rozhodnutím, takže klasické odvolání nepřichází v úvahu — slovenský zákon č. 25/2025 Z. z. však dává žadateli podnět k přezkoumání postupu správního orgánu. Podává se odvolacímu orgánu do 10 pracovních dnů od doručení vráceného ohlášení a přikládá se k němu ohlášení v rozsahu, ve kterém bylo podáno. Pokud úřad postupoval nesprávně, ohlášení se mu vrátí s pokynem, aby je vyřídil.
  16. Koupili jsme dům v památkové zóně. Co na něm smíme dělat bez památkářů? Méně, než se očekává, a záleží na režimu. U domu v památkovém území na Slovensku potřebujete před novou stavbou i úpravou rozhodnutí krajského památkového úřadu o záměru úpravy — i když dům sám památkou není. V ochranném pásmu se místo rozhodnutí vyžaduje závazné stanovisko a u kulturní památky rozhodnutí o záměru obnovy. Společné pravidlo zní: nejprve rozhodnutí o záměru, teprve potom projekt.
  17. Stavěli jsme přesně podle projektu objednatele a dílo má vady. Odpovídáme za ně? Ano, pokud jste na nevhodnost projektu nebo pokynů neupozornili, přestože jste ji při odborné péči zjistit mohli. Obrana „stavěli jsme podle projektu“ sama o sobě neobstojí — slovenský obchodní zákoník zbavuje zhotovitele odpovědnosti jen tehdy, když objednatele na nevhodnost upozornil a ten na použití věcí či pokynů písemně trval. Dokud objednatel nerozhodne, je třeba práce v nezbytném rozsahu přerušit. Klíčem je proto prokazatelné upozornění a písemné trvání objednatele — stavební deník je pro to nejpřirozenější záznam.

Nenašli jste svou otázku? Položte nám ji — odpovíme e-mailem. Odpovědi v poradně jsou obecnými informacemi, nikoli právní službou.

Další oblasti poradny

Řešíte něco z této oblasti?

Popište nám, co řešíte. Ozveme se do 24 hodin.

Odpověď v poradně popisuje pravidlo, konzultace řeší vaši situaci. U každého tématu dokážeme říct, co konkrétně je třeba udělat a dokdy.

Objednat úvodní konzultaci Položit vlastní otázku
Oslovit advokáta