Jen pokud pro vás nejsou méně příznivé než slovenský občanský zákoník. Pokud dům stavíte pro sebe, nikoli v rámci podnikání, jste spotřebitel a na smlouvu se přednostně použije občanský zákoník, i když v ní strany odkázaly na obchodní zákoník. Podmínky, které by omezily vaše práva z vad, například kratší záruka nebo zánik práva na reklamaci po krátké lhůtě, jsou neplatné. Při zhotovení stavby trvá záruční doba 3 roky ode dne, kdy jste měli stavbu převzít, a delší záruka sjednaná ve smlouvě platí.
Rodina si nechává postavit dům a stavební firma předloží vlastní vzor smlouvy o dílo s větou, že se smlouva řídí § 536 a násl. slovenského obchodního zákoníku. V podmínkách je pak kratší záruka, povinnost oznámit vady v krátké lhůtě od převzetí a dovětek, že jinak nárok zaniká. Obchodní zákoník sice umožňuje, aby si strany jeho použití písemně zvolily i pro vztah, který jinak obchodní není (§ 262 odst. 1 a 2 zákona č. 513/1991 Zb.). Pokud však dům stavíte pro sebe, taková volba vás ochrany podle slovenského občanského zákoníku nezbaví.
Jste spotřebitel a občanský zákoník má přednost
Spotřebitelem je fyzická osoba, která v souvislosti se smlouvou nejedná v rámci své podnikatelské činnosti nebo povolání, a smlouva se stavební firmou je pak spotřebitelskou smlouvou (§ 52 odst. 1 a 4 občanského zákoníku, zákon č. 40/1964 Zb.). Pro takovou smlouvu zákon stanoví:
Citace v původním znění:
Na všetky právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, sa vždy prednostne použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka, aj keď by sa inak mali použiť normy obchodného práva.
Ujednání, jejichž obsahem nebo účelem je toto pravidlo obejít, jsou neplatná (§ 52 odst. 2 druhá věta). Nejvyšší soud SR to u smlouvy o dílo, v níž se strany výslovně dohodly na obchodním zákoníku a objednateli byly fyzické osoby jednající mimo rámec podnikání, vyjádřil tak, že § 262 obchodního zákoníku se ve spotřebitelských věcech stal obsoletním a vztah je třeba posuzovat podle občanského zákoníku (4Ndc/16/2024, bod 14). Šlo sice o rozhodnutí o příslušnosti soudu, závěr o povaze vztahu však soud vyslovil obecně.
Jaká pravidla platí pro záruku a reklamace
Smluvní podmínky se nemohou odchýlit od občanského zákoníku v neprospěch spotřebitele a ten se nemůže předem vzdát svých práv (§ 54 odst. 1). Podmínky, které vylučují nebo omezují jeho práva z odpovědnosti za vady, zákon výslovně označuje za nepřijatelné (§ 53 odst. 4 písm. d)) a takové podmínky jsou neplatné (§ 53 odst. 5). Krátká lhůta z obchodních podmínek firmy, po níž by váš nárok zanikl, nebo záruka kratší než zákonná vás proto nezavazuje.
Zhotovitel odpovídá za vady, které má dům při převzetí, a u stavby také za vady, které se vyskytnou později v záruční době. Ta při zhotovení stavby činí 3 roky ode dne, kdy jste měli stavbu převzít (§ 646 odst. 1 a 3). U některých částí stavby může prováděcí předpis stanovit kratší záruční dobu, nejméně však 18 měsíců (§ 646 odst. 3). Pokud vám smlouva poskytuje delší záruku nebo stanoví přísnější odpovědnost, platí sjednané podmínky (§ 502 odst. 2). Smlouva uzavřená před 1. 7. 2024 se posuzuje podle občanského zákoníku ve znění účinném do 30. 6. 2024 (§ 879x). Záruční doba stavby je i podle něj stejná a vady je třeba uplatnit u zhotovitele v záruční době, jinak práva zaniknou (§ 646 odst. 3 a § 649 v tomto znění).
Vady viditelné již při přebírání je třeba vytknout bez zbytečného odkladu poté, co jste měli možnost dům prohlédnout (§ 504), nejlépe přímo v předávacím protokolu. Vadu, za kterou zhotovitel odpovídá v záruční době, je třeba podle obecných ustanovení vytknout do 6 měsíců od jejího zjištění, nejpozději do uplynutí záruční doby (§ 502 odst. 1 a § 505 odst. 1). U soudu je třeba nárok uplatnit v promlčecí době, která začíná běžet dnem vytknutí vady (§ 508 odst. 1). Vady proto vytýkejte písemně, s jejich popisem a fotografiemi, a uschovejte si doklad o doručení.
U odstranitelné vady máte právo na její bezplatné odstranění v přiměřené lhůtě. U neodstranitelné vady, která brání řádnému užívání, nebo pokud dům kvůli opakovaným či četným vadám nelze řádně užívat, můžete od smlouvy odstoupit, a pokud vada užívání nebrání, máte nárok na přiměřenou slevu (§ 507 odst. 1 až 3). Za vady způsobené materiálem, který jste dodali, nebo vašimi nevhodnými pokyny zhotovitel neodpovídá, pokud vás na to upozornil (§ 646 odst. 4).
Co ze smlouvy firmy platí
Cena, termíny a popis domu vás zavazují tak, jak jste je sjednali. Odkaz na obchodní zákoník však na vás nepřenese pravidla pro podnikatele, která by vás znevýhodnila, jak je popisuje otázka vady a záruka u stavební smlouvy o dílo. Nepřijatelná může být také nepřiměřeně vysoká sankce pro případ, že svůj závazek nesplníte vy (§ 53 odst. 4 písm. k)). Pokud smlouva obsahuje rozhodčí doložku, podívejte se na otázku rozhodčí doložka se spotřebitelem.
Smlouvu na stavbu domu před podpisem posoudíme. Označíme podmínky, které by před soudem neobstály, i platné podmínky, o nichž je třeba jednat. Tuto kontrolu poskytujeme v rámci služby stavební smlouva o dílo. Pokud již řešíte vady postaveného domu, pomůžeme s jejich vytknutím a dalším postupem v rámci služby spory z vad díla.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 3. 10. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
