Stavební smlouva o dílo mezi podnikateli se řídí slovenským obchodním zákoníkem. Zhotovitel odpovídá za vady, které má dílo v době předání. Objednatel musí vady vytknout bez zbytečného odkladu poté, co je zjistí nebo měl zjistit — u staveb nejpozději do pěti let od předání. Pokud je sjednána záruka za jakost, platí místo této lhůty záruční doba. Pozdní oznámení však neznamená automatický zánik práv: soud přihlíží k námitce zhotovitele a zákon upravuje výjimku při jeho vědomosti o příčině vady.
Kdy zhotovitel za vady odpovídá?
Stavební smlouva o dílo mezi podnikateli (developer × zhotovitel) se řídí slovenským obchodním zákoníkem (§ 536 a násl.). Dílo má vady, pokud jeho provedení neodpovídá výsledku určenému ve smlouvě (§ 560 odst. 1). Zhotovitel odpovídá za vady, které má dílo v době předání (§ 560 odst. 2 ve spojení s § 554), a za pozdější vady, pokud je způsobil porušením svých povinností.
Zhotovitel však neodpovídá za vady způsobené nevhodnými věcmi nebo pokyny objednatele, pokud na jejich nevhodnost upozornil a objednatel na nich trval (§ 561) — proto mají písemné výhrady zhotovitele během výstavby zásadní význam.
Dokdy je třeba vady vytknout?
Objednatel je povinen dílo prohlédnout co nejdříve po předání a vady oznámit bez zbytečného odkladu (§ 562 odst. 1 a 2). U vad, které se zjistí později při vynaložení odborné péče, zákon stanoví nejzazší oznámení do dvou let a u staveb do pěti let od předání. Soud kvůli pozdnímu oznámení práva nepřizná, pouze pokud zhotovitel vznese příslušnou námitku (§ 562 odst. 3 ve spojení s § 428 odst. 2). Zhotovitel se této námitky nemůže dovolávat, pokud jsou vady důsledkem skutečností, o kterých věděl nebo musel vědět v době předání (§ 428 odst. 3 použitý přiměřeně). Pět let proto není obecnou prekluzivní lhůtou. Pokud se na vady vztahuje záruka za jakost, platí místo této lhůty záruční doba (§ 562 odst. 2, § 563 — záruční doba běží od předání díla).
Jaké nároky má objednatel?
U vad se přiměřeně použijí § 436 až 441 (§ 564): podle povahy porušení smlouvy má objednatel právo zejména na odstranění vad (opravu nebo náhradní plnění), na přiměřenou slevu z ceny, případně při podstatném porušení na odstoupení od smlouvy. Vedle toho zůstává zachováno právo na náhradu škody.
Praktické doporučení
Rozsah a délku záruky za jakost se vyplatí dohodnout výslovně, stejně jako zádržné nebo bankovní záruku na záruční vady. Klíčový je také předávací protokol s přesným seznamem vad a nedodělků. Smlouvy pro zhotovitele i developery připravujeme v rámci právního servisu pro stavební firmy a stavební smlouvy o dílo; pokud již spor o vady běží, zastoupíme vás ve sporech z vad díla.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 10. 9. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
