Nestačí. Pokud se stavebními úpravami mění velikost bytu, nebytového prostoru nebo příslušenství na úkor společných částí či společných zařízení domu, slovenský zákon ukládá stavebníkovi povinnost vymezit vzájemná práva a povinnosti ve smlouvě, kterou uzavírá s ostatními vlastníky bytů a nebytových prostor v domě. Smlouva a její změny se zapisují do katastru a k zápisu je třeba doložit dokumentaci o ploše a poloze prostor.
Připojení půdy k hornímu bytu, zabrání části chodby do bytu, zasklení lodžie nebo přestavba sušárny na obytnou místnost. Vlastník má stavební povolení a podpisy sousedů ze schůze a považuje věc za vyřízenou. Slovenský zákon o vlastnictví bytů však požaduje něco jiného.
Proč souhlas na schůzi nestačí
Společné části a společná zařízení domu jsou v podílovém spoluvlastnictví vlastníků bytů a nebytových prostor (§ 2 odst. 1 písm. b) zákona č. 182/1993 Z. z.). Zvětšením bytu na jejich úkor se tedy mění rozsah cizího vlastnictví, nikoli pouze způsob užívání domu. Zákon pro to má samostatnou úpravu:
Stavebník je povinen ve smlouvě vymezit vzájemná práva a povinnosti také při stavebních úpravách, kterými se mění velikost bytu, nebytového prostoru nebo příslušenství na úkor společných částí domu nebo společných zařízení domu; smlouvu uzavírá vlastník bytu nebo nebytového prostoru v domě (stavebník) s ostatními vlastníky bytů a nebytových prostor v domě.
— Český překlad § 22 odst. 5 zákona č. 182/1993 Z. z.
Jde o smlouvu podle § 21, tedy o smlouvu o výstavbě, vestavbě nebo nástavbě domu. Uzavírá se mezi stavebníkem a dosavadními vlastníky bytů a nebytových prostor (§ 21 odst. 1). Pokud smlouvou vzniká výlučně nová společná část, nové společné zařízení nebo nové příslušenství, jejími účastníky jsou všichni vlastníci v domě (§ 21 odst. 4).
Smlouva jde do katastru
Smlouva a její změny se zapisují do katastru nemovitostí.
— Český překlad § 21 odst. 3
Pro účely zápisu je třeba předložit dokumentaci, ze které je zřejmá plocha a poloha jednotlivých bytů, nebytových prostor, společných částí, společných zařízení a příslušenství (§ 22 odst. 6). Bez ní podání neprojde a dokumentace se zpětně doplňuje těžko, když je stavba hotová.
Co musí smlouva obsahovat
Smlouva musí obsahovat určení vlastníků s vymezením polohy a rozsahu podlahové plochy, vymezení a výčet společných částí, zařízení, společných nebytových prostor a příslušenství včetně určení, které užívají jen někteří vlastníci, vymezení spoluvlastnických podílů, úpravu práv k pozemku, určení osoby oprávněné zastupovat vlastníky a způsob financování stavebních nákladů včetně podílů a splatnosti příspěvků (§ 22 odst. 1).
Podstatný je následek, na který se zapomíná: zvětšením jednoho bytu se mění souhrn podlahových ploch v domě, a tedy se mění podíly všech vlastníků na společných částech. Podíl je totiž dán poměrem podlahové plochy jednotky k souhrnu podlahových ploch všech bytů a nebytových prostor v domě (§ 22 odst. 1 písm. c/). Smlouva tedy neřeší jen vztah mezi vámi a domem, ale přepočet pro každého souseda.
Co se do podlahové plochy nepočítá
Do podlahové plochy se nezapočítává plocha balkónu, lodžie a terasy, kromě terasy, která není společnou částí domu (§ 2 odst. 1 písm. f)). Zasklení lodžie proto podlahovou plochu bytu nezvětší, přestože zasahuje do průčelí, které je společnou částí domu. I takový zásah proto potřebuje řešení ve vztahu k ostatním vlastníkům.
Co je společnou částí a co příslušenstvím, jsme rozebrali v otázce co patří k bytu.
Co hrozí, když se to přeskočí
- Zápis neprojde. Katastr nemá listinu, na jejímž základě by změnil výměry a podíly, a byt zůstane evidován v původním rozsahu.
- Prodej se zasekne. Kupující i banka porovnávají skutečný stav s listem vlastnictví a rozdíl v ploše je zjištění, které zastaví financování.
- Sousedé se mohou domáhat nápravy. Zásah do spoluvlastnictví bez právního titulu je vymahatelný a časový odstup jej sám o sobě nezhojí.
- Při prodeji odpovídáte za vady. Nezapsaná přestavba bývá právě tou vadou, kterou kupující objeví po převzetí.
Jak postup vedeme
Posoudíme, zda váš záměr zasahuje do společných částí a jaký typ smlouvy se na něj hodí, připravíme znění včetně přepočtu podílů a zajistíme jeho zápis; podání řešíme prostřednictvím přípravy smluv a návrhů na vklad. Povolovací část a koordinaci dokumentace můžeme převzít v rámci inženýringu. Pokud kupujete byt, u kterého je podezření na nezapsanou přestavbu, projdeme to v rámci právní prověrky nemovitosti.
Ozvěte se před zahájením prací. Sbírat podpisy vlastníků po dokončení stavby je podstatně těžší než před ním.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 16. 8. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
