Ні, цього недостатньо. Якщо внаслідок будівельних робіт змінюється розмір квартири, нежитлового приміщення або приналежностей за рахунок спільних частин чи спільного обладнання будинку, закон зобов’язує забудовника визначити взаємні права та обов’язки в договорі, який він укладає з іншими власниками квартир і нежитлових приміщень у будинку. Договір та зміни до нього вносяться до кадастру, а для внесення запису необхідно надати документацію щодо площі та розташування приміщень.
Приєднання горища до квартири на верхньому поверсі, включення частини коридору до квартири, засклення лоджії або переобладнання сушильної кімнати на житлове приміщення. Власник має дозвіл на будівництво та підписи сусідів зі зборів і вважає питання вирішеним. Однак Закон про власність на квартири вимагає іншого.
Чому згоди на зборах недостатньо
Спільні частини та спільне обладнання будинку перебувають у частковій спільній власності власників квартир і нежитлових приміщень (§ 2 ods. 1 písm. b) zákona č. 182/1993 Z. z.). Отже, збільшення квартири за їхній рахунок змінює обсяг чужої власності, а не лише спосіб користування будинком. Закон окремо врегульовує таку ситуацію:
Забудовник зобов’язаний визначити в договорі взаємні права та обов’язки також у разі будівельних робіт, якими змінюється розмір квартири, нежитлового приміщення або приналежностей за рахунок спільних частин будинку чи спільного обладнання будинку; договір укладає власник квартири або нежитлового приміщення в будинку (забудовник) з іншими власниками квартир і нежитлових приміщень у будинку.
Йдеться про договір відповідно до § 21, тобто про договір щодо будівництва, вбудови або надбудови будинку. Він укладається між забудовником та наявними власниками квартир і нежитлових приміщень (§ 21 ods. 1). Якщо на підставі договору виникає виключно нова спільна частина, нове спільне обладнання або нові приналежності, його сторонами є всі власники в будинку (§ 21 ods. 4).
Договір вноситься до кадастру
Договір та зміни до нього вносяться до кадастру нерухомості.
Для внесення запису необхідно надати документацію, з якої чітко випливають площа та розташування окремих квартир, нежитлових приміщень, спільних частин, спільного обладнання та приналежностей (§ 22 ods. 6). Без неї заява не пройде, а доповнити документацію заднім числом складно, коли будівництво вже завершене.
Що повинен містити договір
Договір повинен містити визначення власників із зазначенням розташування та розміру площі підлоги, визначення і розрахунок спільних частин, обладнання, спільних нежитлових приміщень та приналежностей, включно із зазначенням тих, якими користуються лише деякі власники, визначення часток у спільній власності, регулювання прав на земельну ділянку, визначення особи, уповноваженої представляти власників, і спосіб фінансування витрат на будівництво, включно з частками та строками сплати внесків (§ 22 ods. 1).
Важливим є наслідок, про який часто забувають: збільшення однієї квартири змінює загальну площу підлоги в будинку, а отже, змінюються частки всіх власників у спільних частинах. Адже частка визначається співвідношенням площі підлоги об’єкта до загальної площі підлоги всіх квартир і нежитлових приміщень у будинку (§ 22 ods. 1 písm. c/). Тому договір регулює не лише відносини між вами та будинком, а й перерахунок частки кожного сусіда.
Що не включається до площі підлоги
До площі підлоги не включається площа балкона, лоджії та тераси, крім тераси, яка не є спільною частиною будинку (§ 2 ods. 1 písm. f)). Тому засклення лоджії не збільшує площу підлоги квартири, хоча й зачіпає фасад, який є спільною частиною будинку. Отже, навіть таке втручання потребує врегулювання відносин з іншими власниками.
Що є спільною частиною, а що — приналежностями, ми розглянули у відповіді на запитання що належить до квартири.
Що загрожує, якщо пропустити цей крок
- Запис не буде внесено. Кадастр не матиме документа, на підставі якого можна змінити площі та частки, і квартира залишиться зареєстрованою в первісних межах.
- Продаж зупиниться. Покупець і банк порівнюють фактичний стан із витягом з реєстру нерухомості, а розбіжність у площі є недоліком, який зупинить фінансування.
- Сусіди можуть вимагати усунення порушення. Втручання у спільну власність без правової підстави підлягає судовому захисту, а сам по собі плин часу не усуває порушення.
- Під час продажу ви відповідаєте за недоліки. Незареєстроване переобладнання часто є саме тим недоліком, який покупець виявляє після прийняття нерухомості.
Як ми супроводжуємо справу
Ми оцінимо, чи зачіпає ваш намір спільні частини та який тип договору до нього застосовується, підготуємо текст, включно з перерахунком часток, і забезпечимо його внесення до кадастру; заяви оформлюємо в межах підготовки договорів і заяв про внесення запису. Дозвільну частину та координацію документації можемо взяти на себе в межах інжинірингу. Якщо ви купуєте квартиру, щодо якої є підозра в незареєстрованому переобладнанні, перевіримо це в межах юридичної перевірки нерухомості.
Зверніться до нас до початку робіт. Збирати підписи власників після завершення будівництва значно складніше, ніж до його початку.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 16 серпня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
