Зміна виду будівлі коригує кадастрові дані й сама собою не змінює власника. Первинний поділ будівлі на квартири та нежитлові приміщення слід відрізняти від їх продажу: якщо власник не змінюється, підставою для реєстрації шляхом запису можуть бути заява власника та відповідні будівельні й технічні документи. Інший режим застосовується до виникнення одиниць на підставі договору про будівництво, вбудову чи надбудову та до подальшого відчуження квартири, яке реєструється шляхом внесення права до кадастру. Кількість і послідовність подань слід визначати за конкретними документами; загальної заборони на спільне подання документів немає.
Конверсії сьогодні є звичним явищем. Готель переобладнують на багатоквартирний будинок, адміністративну будівлю — на житло, а виробничий цех — на лофтові квартири. Будівельний і дозвільний аспекти зазвичай належно опрацьовані, а про кадастровий починають замислюватися лише тоді, коли потрібно продати першу квартиру.
Зміна відомостей, первинна реєстрація квартир і подальше відчуження
Зміна виду будівлі є зміною відомостей про нерухомість. Відомості про будівлю, зареєстровану в кадастрі, містять, серед іншого, код виду будівлі згідно з додатком до постанови або опис будівлі (§ 10 постанови № 461/2009 Z. z.). Сама по собі зміна цих відомостей не змінює особу, якій належить будівля:
Зміна кадастрових даних, яка не впливає на виникнення, зміну або припинення прав на нерухомість, здійснюється на підставі заяви власника чи іншої уповноваженої особи або з ініціативи окружного управління.
Заява містить предмет зміни та документ, який підтверджує зміну, якщо він потрібний (ч. 2). На практиці таким документом зазвичай є рішення про введення в експлуатацію у зв’язку зі зміною призначення будівлі.
Первинна реєстрація квартир і нежитлових приміщень не завжди є їх відчуженням іншій особі. Якщо власник будівлі не змінюється, реєстрація її поділу може ґрунтуватися на заяві власника та відповідних будівельних і технічних документах; укладати договір про відчуження із самим собою не потрібно. Реєстрацію шляхом запису слід відрізняти від набуття на підставі договору про будівництво, вбудову чи надбудову, для яких § 46 ч. 4 кадастрового закону встановлює окремі документи.
Подальший продаж квартири вже потребує договору про відчуження, а право власності покупця виникає після внесення права до кадастру відповідно до § 5 ч. 4 закону № 182/1993 Z. z. Документи щодо зміни виду будівлі та поділу на одиниці мають узгоджуватися між собою; однак не можна загалом стверджувати, що їх спільне подання заборонене. Порядок дій визначається відповідно до правової підстави та готовності документів.
Що повинен містити договір у разі подальшого відчуження
Договір про відчуження квартири містить, зокрема, опис квартири та її приналежностей, її розташування, площу підлоги й обладнання, розмір частки у спільних частинах, обладнанні та приналежностях будинку, а також у земельних ділянках і відповідну заяву про приєднання до управління будинком (§ 5 ч. 1).
Частка у спільних частинах визначається як співвідношення площі підлоги одиниці до загальної площі підлоги всіх квартир і нежитлових приміщень у будинку. Саме цей розрахунок при конверсіях часто викликає найбільше спорів, оскільки первісна документація готелю його не передбачала.
До першого договору додаються ситуаційні плани окремих поверхів із позначенням квартир, нежитлових приміщень, паркувальних місць у гаражі та складських приміщень, а також ідентифікація земельної ділянки; при цьому заяву про внесення запису та документацію подає продавець (§ 5 ч. 5).
З якими проблемами ми стикаємося при конверсіях
- Обтяження первісної будівлі. Заставне право обтяжує будівлю як єдине ціле, а після виникнення одиниць його зміст потрібно узгодити з новим станом. Водночас заставне право припиняється лише з підстав, перелічених у законі (§ 151md ч. 1 Цивільного кодексу Словаччини), і поділ на одиниці до них не належить.
- Управління будинком. Обов’язок забезпечити управління виникає в день першого переходу права власності на квартиру, за винятком будинків, у яких не більше трьох квартир, і будинків, де всі квартири належать одному власнику (§ 6 ч. 1). При конверсії це означає, що до першого продажу обов’язок не виникає, а після нього — виникає.
- Одна заява, один договір. Предметом заяви про внесення запису мають бути всі юридичні правочини за договором, що підлягають внесенню, і всі відповідні об’єкти нерухомості; додатком може бути лише один договір (§ 30 ч. 5 кадастрового закону).
- Прибудови та надбудови. Якщо під час конверсії здійснюється прибудова або надбудова, змінюється також обсяг спільних частин та обладнання, що необхідно відобразити в частках.
Чому це потрібно вирішити до першого бронювання
Графік продажів зазвичай формують раніше, ніж будівлю буде зареєстровано в новому стані. Тому договори бронювання та попередні договори позначають одиниці, яких юридично ще не існує. Якщо їх позначення та частки згодом зміняться, документацію з клієнтами доведеться переробляти, а частина з них відмовиться від договорів.
Тому узгодження виду будівлі та виникнення одиниць мають бути включені до графіка ще до початку продажів, а не до переліку завдань, які виконуються вже під час них.
Як ми супроводжуємо цей процес
Ми супроводжуємо конверсію комплексно: узгоджуємо вид будівлі, готуємо документи для реєстрації квартир із розрахунком часток, договори про відчуження та подальші подання. Для девелоперських проєктів це є частиною послуги продажу квартир у девелоперському проєкті, дозвільну частину ми вирішуємо в межах інжинірингу, а самі подання — у межах підготовки договорів і заяв про внесення запису, де також координуємо підготовку ситуаційних планів.
Якщо ви плануєте конверсію, зверніться до нас до підписання першого договору бронювання.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 10 вересня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
