Разом із квартирою ви набуваєте частку у спільних частинах та обладнанні будинку, його приналежностях і земельних ділянках. Балкон і лоджія не включаються до площі підлоги; тераса включається, якщо вона не є спільною частиною будинку. Паркомісце в гаражі не є окремим нежитловим приміщенням. Право виключно користуватися ним згідно з § 20a пов’язане з часткою в гаражі та не може бути передане окремо; оренда паркомісця є іншою договірною підставою.
Оголошення обіцяє квартиру з підвалом, балконом і паркомісцем. У договорі купівлі-продажу з’являються частка у спільних частинах, право виключного користування та номер нежитлового приміщення. Йдеться про те саме майно, але з юридичного погляду це означає різні речі, і ця різниця проявиться під час продажу, реконструкції та голосування власників.
Квартира — це те, що визначено актом введення в експлуатацію
Квартирою є кімната або сукупність кімнат, які відповідно до акта будівельного органу про введення в експлуатацію призначені для проживання як окрема житлова одиниця. Нежитловим приміщенням є кімната або сукупність кімнат, призначених для інших цілей, ніж проживання, причому нежитловим приміщенням не є приналежності квартири, а також спільні частини й обладнання будинку (§ 2 ч. 1 літ. d) та e) Закону № 182/1993 Z. z.).
Отже, визначальним є стан, схвалений під час введення в експлуатацію, а не фактичний спосіб використання приміщення. Підвал може бути приналежністю квартири, окремим нежитловим приміщенням або спільною частиною будинку, і від цього залежить, чи купуєте ви його взагалі.
Балкон, лоджія і тераса
Площею підлоги є площа всіх кімнат квартири або нежитлового приміщення без урахування площі балкона, лоджії і тераси, крім тераси, яка не є спільною частиною будинку. Натомість до площі підлоги включається площа приміщень, що становлять приналежності квартири (§ 2 ч. 1 літ. f)).
Тераса може бути спільною частиною будинку; у цьому переліку закон згадує її разом із фундаментами, дахом, коридором, зовнішніми стінами, фасадом, входами, сходами, мансардою, горищем і несучими конструкціями (§ 2 ч. 1 літ. g/).
На практиці це означає дві речі. Ціна за квадратний метр, розрахована на підставі зазначеної в оголошенні площі разом із балконом, не відповідає площі підлоги, за якою визначається ваша частка у спільних частинах. Втручання в терасу, яка є спільною частиною будинку, або у фасад, наприклад засклення лоджії, не є лише справою власника квартири.
Паркомісце в гаражі не є окремою річчю
Для покупців це часто стає найбільшою несподіванкою:
Паркомісце в гаражі не є окремим нежитловим приміщенням.
Гаражем у будинку є нежитлове приміщення, призначене відповідно до акта про введення в експлуатацію для стоянки та паркування транспортних засобів, тоді як паркомісце в гаражі — це лише визначена за площею частина такого гаража (§ 2 ч. 1 літ. p/ та q/). Тому паркомісце не має власного номера нежитлового приміщення і не може бути відчужене за окремим договором купівлі-продажу.
Під час купівлі передається частка у спільній власності на гараж, з якою пов’язане право виключно користуватися конкретним паркомісцем згідно з § 20a. Це право не можна передати окремо від частки. Іншим варіантом є оренда паркомісця, за якої орендар не набуває частки в гаражі. Аналогічний зв’язок частки та виключного користування закон передбачає для складського приміщення (§ 20b).
Перед підписанням перевірте, чи набуваєте ви частку з відповідним правом виключного користування, чи укладаєте договір оренди. Паркомісце має бути однозначно ідентифіковане в документах.
Що ще належить до будинку
- Спільне обладнання будинку — це технологічне обладнання, призначене для спільного користування та обслуговування виключно цього будинку, навіть якщо воно розташоване поза ним: ліфт, обладнання для виробництва тепла і гарячої води для побутових потреб, вентиляційна система, спільні мережі, блискавковідвід, димар і підключення до інженерних мереж (§ 2 ч. 1 літ. h/).
- Приналежностями будинку є споруди на прилеглій земельній ділянці, призначені для спільного користування, які не є конструктивною частиною будинку, зокрема навіси, сараї та альтанки (літ. i/).
- Прилеглою земельною ділянкою є огороджена ділянка, що межує з будинком і обслуговує виключно цей будинок (літ. j/); частка в ній визначається інакше, ніж частка у спільних частинах. Ми розглянули це в матеріалі земельна ділянка під багатоквартирним будинком і прилегла земельна ділянка.
Коли закон про власність на квартири взагалі не застосовується
Він не поширюється на будинки, у яких є лише одна квартира або лише одне нежитлове приміщення (§ 1 ч. 2 літ. c)), а також на квартири спеціального призначення та квартири в будинках спеціального призначення. Тому в невеликих об’єктах не застосовується і поділ на спільні частини та окремі одиниці.
На що звернути увагу в договорі
Договір про передачу права власності на квартиру повинен містити опис квартири та її приналежностей, визначення її розташування шляхом зазначення номера квартири й під’їзду, розмір площі підлоги та перелік обладнання, а також визначення розміру частки у спільній власності на спільні частини, обладнання, приналежності та земельні ділянки (§ 5 ч. 1). Якщо в оголошенні було обіцяно підвал, але в договорі про нього немає згадки, ви його не купуєте.
Як ми це перевіримо
Під час купівлі квартири ми порівняємо обіцяне в оголошенні з відомостями у витягу з реєстру нерухомості та змістом договору, зокрема перевіримо, чи є підвал приналежністю квартири або спільною частиною будинку та який правовий режим має паркування. Ми робимо це в межах юридичної перевірки нерухомості. Ми підготуємо договір або опрацюємо його в межах послуги договору купівлі-продажу квартири, або проведемо перевірку договору купівлі-продажу, якщо його надала вам інша сторона.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 10 вересня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
