Обтяження зазвичай становлять меншу проблему, ніж здається. Унаслідок реалізації майна у процедурі банкрутства припиняються всі забезпечувальні права, крім вузько визначених винятків, тому покупець зазвичай не перебирає старі заставні права, зазначені у витягу з реєстру нерухомості. Справжні ризики полягають в іншому: керуючий продає майно без гарантій щодо його фактичного стану, а умови реалізації зазвичай виключають відповідальність за недоліки; пропозиція часто є обов’язковою, а під час продажу частки у спільній власності переможну пропозицію може випередити реалізація переважного права співвласника. Тому перевірку варто провести до подання пропозиції, а не після нього.
Нерухомість, яку продають у процедурі банкрутства, приваблює ціною та відлякує витягом із реєстру нерухомості, переповненим записами про заставні права і примітками. Перед купівлею слід також перевірити фактичний стан нерухомості. Припинення обтяжень регулює закон.
Що станеться з обтяженнями
Закон № 7/2005 Z. z. про банкрутство та реструктуризацію є несподівано сприятливим щодо зареєстрованих обтяжень:
Унаслідок реалізації майна припиняються всі забезпечувальні права, крім заставного права, установленого керуючим після оголошення банкрутства на підставі обов’язкової вказівки відповідного органу, а також крім забезпечувального права щодо майна третьої особи, яке має вищу черговість, ніж забезпечувальне право, що забезпечує зобов’язання банкрута.
Отже, заставні права банків і заставні права, встановлені в межах виконавчого провадження та пов’язані з майном банкрута, припиняються внаслідок реалізації безпосередньо на підставі закону; їх виключення з реєстру нерухомості є вже лише адміністративною процедурою, яку потрібно довести до завершення. Крім того, покупець набуває право власності на річ, внесену до переліку майна, навіть якщо банкрут не був її власником, за умови, що покупець про це не знав і не повинен був знати (§ 93 ч. 3). Цим купівля у процедурі банкрутства принципово відрізняється від купівлі у власника, щодо нерухомості якого триває виконавче провадження: такий власник зазвичай не має права її продавати; цю відмінність ми розглядаємо в матеріалі продаж нерухомості, щодо якої триває виконавче провадження.
У чому полягають справжні ризики
Керуючий реалізує майно шляхом публічного комерційного конкурсу, аукціону, процедури подання пропозицій або в інший належний спосіб (§ 92 ч. 1) і самостійно визначає умови. На практиці це означає, що пропозиція зазвичай є обов’язковою, а внесене забезпечення в разі відмови від неї втрачається; можливості огляду обмежені, а умови реалізації зазвичай виключають відповідальність за фактичні недоліки. Закон урегульовує зареєстровані обтяження, але не вологий підвал, самочинну прибудову чи орендаря, який не сплачує орендну плату й перебуває всередині.
Тому заявити вимоги щодо недоліків після купівлі значно складніше, ніж за звичайної купівлі; який захист надає і якого не надає застереження про стан речі, ми розглядаємо в матеріалі купівля «як є і де є». Те, що за звичайної купівлі врегульовує договір, тут має замінити перевірка до подання пропозиції.
Обережно з часткою у спільній власності
Договірні переважні права не є обов’язковими для керуючого. Однак якщо з майном пов’язане передбачене законом переважне право — типовим прикладом є право інших співвласників у разі продажу частки, — керуючий зобов’язаний письмово запропонувати її особі, яка має це право; він перестає бути зв’язаним переважним правом лише тоді, коли особа, яка має це право, не скористається ним протягом шістдесяти днів із дня отримання пропозиції (§ 93 ч. 1). Таким чином, навіть після перемоги пропозиції щодо частки її зрештою може придбати співвласник; як працює цей правовий інститут, ми пояснюємо в матеріалі переважне право співвласників.
Як підготуватися до подання пропозиції
Ознайомтеся з витягом із реєстру нерухомості та визначте, які обтяження припиняться внаслідок реалізації майна, а які — ні. Прочитайте умови реалізації: обов’язковість пропозиції, забезпечення та наслідки невдачі. Огляньте нерухомість і перевірте правові відносини щодо її користування. Також налаштуйте оплату так, щоб кошти та право власності перейшли одночасно. Якщо ви водночас є кредитором банкрута, пам’ятайте про власні вимоги — порядок дій описано в матеріалі заявлення вимоги у провадженні про банкрутство.
Чим ми можемо допомогти
До подання пропозиції ми проведемо юридичну перевірку нерухомості, зокрема проаналізуємо умови реалізації та визначимо, які обтяження залишаться після неї. Увесь процес купівлі — від пропозиції до реєстрації права власності — ми супроводжуємо в межах послуги купівлі нерухомості, а оплату забезпечимо через адвокатське депонування купівельної ціни.
Якщо ви розглядаєте можливість подати пропозицію, зверніться до нас до її подання — обов’язкову пропозицію вже не можна буде відкликати.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 5 вересня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
