Zatížení bývá menší problém, než se zdá. Zpeněžením majetku ve slovenském konkursu zanikají všechna zajišťovací práva kromě úzkých výjimek, takže stará zástavní práva z listu vlastnictví kupující zpravidla nepřebírá. Skutečná rizika jsou jinde: správce prodává bez záruk za faktický stav a podmínky zpeněžování odpovědnost za vady zpravidla vylučují, nabídka bývá závazná a u spoluvlastnického podílu může vítěznou nabídku předběhnout předkupní právo spoluvlastníka. Vyplatí se proto provést prověrku před podáním nabídky, nikoli po něm.
Nemovitosti z konkursů lákají cenou a odrazují listem vlastnictví plným zástavních práv a poznámek. Při koupi je třeba prověřit i faktický stav nemovitosti. Zánik zatížení upravuje zákon.
Co se stane se zatížením
Slovenský zákon č. 7/2005 Z. z. o konkursu a restrukturalizaci je k zapsanému zatížení nečekaně velkorysý:
Zpeněžením majetku zanikají všechna zajišťovací práva kromě zástavního práva zřízeného správcem po prohlášení konkursu na základě závazného pokynu příslušného orgánu a kromě zajišťovacího práva k majetku třetí osoby, které je v dřívějším pořadí než zajišťovací právo, které zajišťuje závazek úpadce.
— Český překlad: § 93 odst. 2 slovenského zákona č. 7/2005 Z. z.
Zástavní práva bank i exekuční zástavní práva váznoucí na majetku úpadce tedy zpeněžením zanikají ze zákona; jejich výmaz z listu vlastnictví je již pouze administrativa, kterou je třeba dokončit. Kupující navíc nabude vlastnictví věci zapsané do soupisu i tehdy, když úpadce vlastníkem nebyl, pokud o tom nevěděl a vědět nemusel (§ 93 odst. 3). V tom se koupě z konkursu zásadně liší od koupě od vlastníka, kterému na nemovitosti vázne exekuce — ten prodávat zpravidla nesmí; rozdíl rozebíráme v otázce prodej nemovitosti s exekucí.
Kde jsou skutečná rizika
Správce zpeněžuje veřejnou obchodní soutěží, dražbou, nabídkovým řízením nebo jiným vhodným způsobem (§ 92 odst. 1) a podmínky si určuje sám. V praxi to znamená: nabídka bývá závazná a složená jistota při odstoupení od ní propadá, prohlídka je omezená a odpovědnost za faktické vady podmínky zpeněžování zpravidla vylučují. Zákon řeší zapsané zatížení, nikoli vlhký sklep, nepovolenou přístavbu ani neplatícího nájemce uvnitř.
Reklamovat vady po koupi je proto podstatně obtížnější než při běžné koupi; jakou ochranu nabízí a nenabízí doložka o stavu věci, rozebíráme v otázce koupě „jak stojí a leží“. To, co při běžné koupi řeší smlouva, musí zde nahradit prověrka před podáním nabídky.
Pozor na spoluvlastnický podíl
Smluvními předkupními právy správce vázán není. Váže-li se však k majetku zákonné předkupní právo — typicky právo ostatních spoluvlastníků při prodeji podílu — správce ho musí písemně nabídnout oprávněnému; předkupním právem přestává být vázán, až když ho oprávněný nevyužije do šedesáti dnů od doručení nabídky (§ 93 odst. 1). Vítězná nabídka na podíl tak může skončit tím, že podíl koupí spoluvlastník; jak institut funguje, vysvětlujeme v otázce předkupní právo spoluvlastníků.
Jak se připravit před nabídkou
Přečíst list vlastnictví a určit, která zatížení zpeněžením zaniknou a která ne. Přečíst podmínky zpeněžování: závaznost nabídky, jistotu, co se stane při neúspěchu. Prohlédnout nemovitost a prověřit užívací vztahy. A nastavit platbu tak, aby peníze a vlastnictví přešly současně. Jste-li zároveň věřitelem úpadce, myslete na vlastní nároky — postup je v otázce přihlášení pohledávky do konkursu.
S čím můžeme pomoci
Před podáním nabídky provedeme právní prověrku nemovitosti včetně pročtení podmínek zpeněžování a posouzení, co ze zatížení po zpeněžení zůstane. Celý nákup od nabídky po zápis vlastnictví vedeme v rámci služby koupě nemovitosti a platbu zajistíme prostřednictvím advokátní úschovy kupní ceny.
Pokud o nabídce uvažujete, ozvěte se před jejím podáním — závaznou nabídku již zpět nevezmete.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 5. 9. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
