Vyjde-li dodatečně najevo vada, na kterou vás prodávající neupozornil, máte právo na přiměřenou slevu z kupní ceny; pokud vada činí nemovitost neupotřebitelnou nebo vás prodávající nepravdivě ujistil o jejích vlastnostech, můžete od smlouvy odstoupit. Klíčová je rychlost — vadu je třeba prodávajícímu vytknout bez zbytečného odkladu, nejpozději do 24 měsíců od převzetí, jinak práva zaniknou.
Jaké nároky mám u skrytých vad?
Odpovědnost prodávajícího za skryté vady upravuje § 597 slovenského občanského zákoníku. Vyjde-li dodatečně najevo vada, na kterou prodávající neupozornil, máte právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny odpovídající povaze a rozsahu vady. Jde-li o vadu, která činí věc neupotřebitelnou, máte právo od smlouvy odstoupit. Odstoupit můžete i tehdy, pokud vás prodávající ujistil o určitých vlastnostech — například že střechou nezatéká nebo že nemovitost nemá žádné vady — a ujištění se ukáže nepravdivým (§ 597 odst. 2). Vedle toho zůstává zachováno i právo na náhradu škody (§ 600).
Typické spory se vedou o vlhkost a plísně, statické poruchy, nefunkční rozvody, nepovolenou stavbu či zamlčené zaplavování pozemku.
Dokdy musím vadu vytknout?
Práva z odpovědnosti za vady musíte uplatnit vytknutím vady u prodávajícího bez zbytečného odkladu, nejpozději do 24 měsíců od převzetí — po marném uplynutí lhůty práva zanikají (§ 599). Vytknutí doporučujeme učinit písemně a prokazatelně: popsat vadu, přiložit fotodokumentaci či odborné stanovisko a uvést, co žádáte. Vytknutí vady prodávajícímu předchází případnému soudnímu sporu. Je nutné k zachování práv z odpovědnosti za vady.
Pozor také na znění kupní smlouvy: formulace o stavu „jak stojí a leží“ či rozsah prohlášení prodávajícího mohou vaši pozici zásadně ovlivnit. Přesně to posuzujeme při kontrole kupní smlouvy ještě před podpisem.
Jak postupujeme my
V rámci služby vady nemovitosti a odstoupení od smlouvy vyhodnotíme, zda jde o skrytou vadu a který nárok je reálně průchodný, připravíme kvalifikované vytknutí vady a jednáme s prodávajícím o slevě; soud je až poslední krok. A pokud teprve kupujete, důkladná prověrka v rámci koupě nemovitosti je levnější než kterýkoli spor o vady.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 21. 7. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
