Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú vás predávajúci neupozornil, máte právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny; ak vada robí nehnuteľnosť neupotrebiteľnou alebo vás predávajúci nepravdivo ubezpečil o jej vlastnostiach, môžete od zmluvy odstúpiť. Kľúčová je rýchlosť — vadu treba predávajúcemu vytknúť bez zbytočného odkladu, najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia, inak práva zaniknú.
Aké nároky mám pri skrytých vadách?
Zodpovednosť predávajúceho za skryté vady upravuje § 597 Občianskeho zákonníka. Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci neupozornil, máte právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady. Ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, máte právo od zmluvy odstúpiť. Odstúpiť môžete aj vtedy, keď vás predávajúci ubezpečil o určitých vlastnostiach — napríklad že strecha netečie alebo že nehnuteľnosť nemá žiadne vady — a ubezpečenie sa ukáže nepravdivým (§ 597 ods. 2). Popri tom zostáva zachované aj právo na náhradu škody (§ 600).
Typické spory sa vedú o vlhkosť a plesne, statické poruchy, nefunkčné rozvody, čiernu stavbu či zamlčané zaplavovanie pozemku.
Dokedy musím vadu vytknúť?
Práva zo zodpovednosti za vady musíte uplatniť vytknutím vady u predávajúceho bez zbytočného odkladu, najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia — po márnom uplynutí lehoty práva zanikajú (§ 599). Vytknutie odporúčame urobiť písomne a preukázateľne: opísať vadu, priložiť fotodokumentáciu či odborné stanovisko a uviesť, čo žiadate. Vytknutie vady predávajúcemu predchádza prípadnému súdnemu sporu. Je potrebné na zachovanie práv zo zodpovednosti za vady.
Pozor aj na znenie kúpnej zmluvy: formulácie o stave „ako stojí a leží“ či rozsah vyhlásení predávajúceho môžu vašu pozíciu zásadne ovplyvniť. Presne toto posudzujeme pri kontrole kúpnej zmluvy ešte pred podpisom.
Ako postupujeme my
V rámci služby vady nehnuteľnosti a odstúpenie od zmluvy vyhodnotíme, či ide o skrytú vadu a ktorý nárok je reálne priechodný, pripravíme kvalifikované vytknutie a rokujeme s predávajúcim o zľave; súd je až posledný krok. A ak ešte len kupujete, dôkladná previerka v rámci kúpy nehnuteľnosti je lacnejšia než ktorýkoľvek spor o vady.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 21. 7. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
