Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú vás predávajúci neupozornil, máte právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny. Ak vada robí nehnuteľnosť neupotrebiteľnou alebo vás predávajúci nepravdivo ubezpečil o jej vlastnostiach, môžete od zmluvy odstúpiť. Vadu treba predávajúcemu vytknúť bez zbytočného odkladu, najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia, inak práva zaniknú.
Aké nároky mám pri skrytých vadách?
Zodpovednosť predávajúceho za skryté vady upravuje § 597 Občianskeho zákonníka. Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci neupozornil, máte právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady. Ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, máte právo od zmluvy odstúpiť. Odstúpiť môžete aj vtedy, keď vás predávajúci ubezpečil o určitých vlastnostiach a ubezpečenie sa ukáže nepravdivým. Môže ísť napríklad o vyhlásenie, že strecha netečie alebo že nehnuteľnosť nemá žiadne vady (§ 597 ods. 2). Popri tom zostáva zachované aj právo na náhradu škody (§ 600).
Typické spory sa vedú o vlhkosť a plesne, statické poruchy, nefunkčné rozvody, čiernu stavbu či zamlčané zaplavovanie pozemku.
Dokedy musím vadu vytknúť?
Práva zo zodpovednosti za vady musíte uplatniť vytknutím vady u predávajúceho bez zbytočného odkladu, najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia. Po márnom uplynutí lehoty práva zanikajú (§ 599). Vytknutie odporúčame urobiť písomne a preukázateľne: opísať vadu, priložiť fotodokumentáciu či odborné stanovisko a uviesť, čo žiadate. Vytknutie vady predávajúcemu predchádza prípadnému súdnemu sporu. Je potrebné na zachovanie práv zo zodpovednosti za vady.
Pozor aj na znenie kúpnej zmluvy: formulácie o stave „ako stojí a leží“ či rozsah vyhlásení predávajúceho môžu vašu pozíciu zásadne ovplyvniť. Presne toto posudzujeme pri kontrole kúpnej zmluvy ešte pred podpisom.
Ako postupujeme my
V rámci služby vady nehnuteľnosti a odstúpenie od zmluvy vyhodnotíme, či ide o skrytú vadu a ktorý nárok možno uplatniť. Pripravíme vytknutie vady a rokujeme s predávajúcim o zľave. Ak dohoda nie je možná, nasleduje súdny spor. A ak ešte len kupujete, dôkladná previerka v rámci kúpy nehnuteľnosti pomáha predísť nákladnému sporu o vady.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 21. 7. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
