Môžeme po kúpe družstevného bytu žiadať jeho prevod do osobného vlastníctva?

Kúpou družstevného bytu ste nadobudli členské práva a povinnosti v bytovom družstve a s nimi nájom bytu. Vlastníkom zostáva družstvo a vaše meno sa na liste vlastníctva neobjaví. Ak chcete byt neskôr získať do osobného vlastníctva, treba preveriť nárok na prevod, lehotu pre družstvo a zostávajúci úver. Odpovede dáva zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Nárok člena, ktorý je nájomcom

Nárok na prevod vlastníctva má nájomca družstevného bytu, ktorý je členom bytového družstva (§ 28 zákona č. 182/1993 Z. z.). Po podaní žiadosti má družstvo na uzavretie zmluvy zákonnú lehotu:

[…] bytové družstvá sú povinné s nájomcom bytu, garáže alebo s nájomcom ateliéru uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva bytu, garáže alebo ateliéru do dvoch rokov odo dňa, keď nájomca požiada o prevod vlastníctva bytu, garáže alebo ateliéru. Nájomca môže po uplynutí tejto lehoty podať návrh na súd, aby uložil splnenie tejto povinnosti.

— § 29 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z.

Zákon z tejto povinnosti vyníma niektoré kategórie bytov, napríklad byty v rodinných domoch alebo byty vo vnútornom kúpeľnom území a na území národných parkov (§ 29 ods. 3). Ak dom stojí v takom území, treba výnimku preveriť ešte pred kúpou.

Žiadať môžete po účinnom prevode členstva

Rozhodujúce je, kedy ste sa stali členom. Členské práva a povinnosti prechádzajú na nadobúdateľa vo vzťahu k družstvu predložením zmluvy o prevode členstva družstvu alebo neskorším dňom uvedeným v zmluve (§ 230 Obchodného zákonníka). Až od tohto okamihu ste pre družstvo členom a nájomcom, ktorý môže o prevod požiadať.

Ak o prevod žiadal už predchádzajúci člen, overte si u družstva, ako s jeho žiadosťou naložilo a či ju eviduje aj vo vzťahu k vám. Istejšie je podať po prevode členstva vlastnú písomnú žiadosť s dátumom doručenia, od ktorého bude plynúť dvojročná lehota.

Čo zaplatíte družstvu

Cena pri prevode z družstva sa nedojednáva podľa trhu. Zákon ju viaže na úver, z ktorého bol dom postavený:

Ak sa prevádza byt alebo ateliér z vlastníctva bytového družstva do vlastníctva člena bytového družstva, ktorý je jeho nájomcom, je člen povinný uhradiť bytovému družstvu ako cenu bytu nesplatený investičný úver s príslušenstvom pripadajúci na tento byt. Prevodom vlastníctva družstevného bytu zaniká nárok člena družstva na vrátenie členského podielu.

— § 17 ods. 7 zákona č. 182/1993 Z. z.

Nesplatená časť úveru, ktorá sa v inzerátoch často uvádza ako anuita, sa pri prevode do vlastníctva stáva cenou bytu. Ak chcete byt neskôr vlastniť, zaplatíte dve sumy: predávajúcemu za členské práva a potom družstvu nesplatený úver. Pri posudzovaní, či je ponúkaná cena primeraná, treba zohľadniť obe sumy. Zo zákona tiež vyplýva, že prevodom bytu zaniká nárok na vrátenie členského podielu, s jeho vrátením preto nemožno počítať.

Čo nasleduje po zmluve

Zmluva s družstvom je zmluvou o prevode vlastníctva bytu podľa zákona o vlastníctve bytov. Vlastníctvo nehnuteľnosti prevádzanej zmluvou sa však nadobúda až vkladom do katastra (§ 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka), takže podpisom zmluvy s družstvom sa vlastníkom ešte nestávate. Náležitosti zmluvy o prevode bytu podľa zákona o vlastníctve bytov rozoberáme na príklade novostavby v otázke náležitosti zmluvy o prevode bytu. S prevodom bytu súvisí aj podiel na pozemku pod domom, ktorý rozoberá otázka pozemok pod bytovým domom a priľahlý pozemok.

Čo urobiť

Ak družstevný byt ešte len kupujete, zistite u družstva pred podpisom výšku nesplateného úveru na byt, či družstvo prevody do vlastníctva v dome robí a či je k bytu podaná žiadosť. Tieto údaje patria do zmluvy o prevode členských práv aj do vašej kalkulácie. Po účinnom prevode členstva podajte vlastnú písomnú žiadosť a uschovajte doklad o jej doručení. Previerku u družstva, zmluvu o prevode členských práv aj ďalší postup zabezpečíme v rámci služby prevod družstevného podielu. Rozdiely oproti bytu vo vlastníctve zhŕňa otázka kúpa družstevného bytu.