Môžete, ale v krátkej lehote. Prehlasovaný vlastník má právo obrátiť sa na súd do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Ak sa o výsledku nemohol dozvedieť, lehota je najneskôr tri mesiace od oznámenia. Súbežne sa možno domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia. Prvá vec, ktorú treba overiť, je však to, či sa vôbec dosiahla väčšina, ktorú zákon pre danú otázku vyžaduje.
Schôdza odhlasovala úver na zateplenie, zmenu správcu alebo nadstavbu v podkroví. Vy ste boli proti a máte pocit, že sa to udialo cez koleno. Zákon vám dáva obranu, ale len na krátky čas a s tým, že prvým krokom nie je žaloba, ale prepočet hlasov.
Najprv overte, či väčšina vôbec stačila
Zákon o vlastníctve bytov nemá jednu väčšinu, ale tri režimy. Nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov sa rozhoduje napríklad o zmluve o spoločenstve, o voľbe a odvolaní predsedu, o zmluve o výkone správy, o výške platby za správu, o preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv, o súhlase so stavebnou úpravou zasahujúcou do spoločných častí a o domovom poriadku (§ 14b ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z.).
Dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov sa vyžaduje pri závažnejších veciach: zmena účelu užívania spoločných častí a zariadení, zmluva o úvere a zmluva o jeho zabezpečení, zmluva o vstavbe alebo nadstavbe, stavebná úprava, ktorou vznikne alebo zanikne spoločná časť, spoločné zariadenie alebo príslušenstvo, a zriadenie vecného bremena k spoločným častiam, zariadeniam, príslušenstvu a k priľahlému pozemku (§ 14b ods. 2). Pri nadstavbe alebo vstavbe v podkroví alebo povale sa navyše vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov, ktorí s ňou majú bezprostredne susediť.
Súhlas všetkých vlastníkov je potrebný pri zmluve o prevode vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov, a pri prístavbe, ktorou sa dom pôdorysne rozšíri (§ 14b ods. 3).
O veciach, ktoré tu vymenované nie sú, stačí nadpolovičná väčšina hlasov vlastníkov prítomných na schôdzi alebo zúčastnených na písomnom hlasovaní (ods. 4). Rozdiel medzi väčšinou všetkých a väčšinou prítomných býva presne tým, o čo sa spor vedie.
Lehota na podanie žaloby
Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká.
Ak ste sa o výsledku hlasovania nemohli dozvedieť, lehota je najneskôr tri mesiace od jeho oznámenia, inak právo takisto zaniká. Súbežne sa môžete na súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia, čo býva pri úveroch a stavebných zásahoch podstatnejšie než samotný výsledok sporu, ktorý príde neskoro.
Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa potrebná väčšina nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka súd.
Odkedy lehota beží
Od oznámenia výsledku, nie od schôdze. Zápisnicu a výsledok musí zverejniť ten, kto schôdzu zvolal alebo písomné hlasovanie vyhlásil, a to do siedmich dní spôsobom v dome obvyklým, pričom oznámenie musí obsahovať dátum jeho zverejnenia (§ 14a ods. 9).
Práve dátum zverejnenia je to, čo si treba zaistiť hneď. Ak výsledok visel na nástenke a nikto si nepoznačil kedy, spor o včasnosť žaloby je zbytočný a prehratý.
Kde sa hlasovanie najčastejšie láme
- Nesprávna väčšina. Vec z odseku 2 sa odhlasuje nadpolovičnou väčšinou prítomných.
- Oznámenie o schôdzi. Termín, miesto a program musia byť oznámené najneskôr sedem dní vopred a doručené každému vlastníkovi v listinnej podobe, ak zmluva neurčí iný spôsob (§ 14a ods. 2).
- Písomné hlasovanie bez overovateľov. Podpis na hlasovacej listine potvrdzujú najmenej dvaja zvolení overovatelia prítomní pri podpise; ak vlastník nevyznačí názor, hlas je neplatný (ods. 4).
- Opakované hlasovanie o tej istej veci. Ak sa o tej istej veci hlasuje do jedného roka od platného hlasovania, vyžadujú sa vyššie väčšiny, pri veciach z odseku 2 dokonca štvorpätinová (§ 14b ods. 6). Toto sa v praxi prehliada najčastejšie.
Čo z toho pre vás vyplýva
Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov vrátane tých, ktorí hlasovali proti alebo sa nezúčastnili (§ 14a ods. 10). Ak lehota uplynie, rozhodnutie platí bez ohľadu na to, ako veľmi bolo vecne nesprávne. Preto sa oplatí prvé posúdenie urobiť do niekoľkých dní od zverejnenia výsledku, nie po tom, ako sa začne stavať.
Ak sa hlasovalo o stavebnej úprave, ktorá zasahuje do spoločných častí, súvisí s tým aj otázka zväčšenie bytu na úkor spoločných častí.
S čím vieme pomôcť
Prejdeme zápisnicu, prezenčnú listinu a hlasovacie listiny a povieme, či bola dosiahnutá väčšina, ktorú zákon pre danú otázku vyžaduje, a dokedy vám beží lehota. Ak sa ide na súd, prevezmeme zastupovanie v spore vrátane návrhu na dočasné pozastavenie účinnosti rozhodnutia. Ak byt kupujete a v dome sa práve rozhoduje o úvere alebo o rozsiahlej obnove, prejdeme to v rámci právnej previerky nehnuteľnosti a premietneme do kúpnej zmluvy na byt.
Ozvite sa hneď, ako výsledok hlasovania zverejnia. Tridsať dní ubehne rýchlejšie, než sa zdá.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 16. 8. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
