Odstúpiť pre vadu môžete, ak vada robí dom neupotrebiteľným alebo ak sa ukázalo nepravdivým ubezpečenie predávajúceho o jeho vlastnostiach. Platným odstúpením sa zmluva zrušuje od začiatku, predávajúci vracia kúpnu cenu a vy dom. Kataster zapíše predávajúceho späť ako vlastníka záznamom, ak odstúpenie nie je sporné; ak ho predávajúci spochybní, o vlastníctve rozhodne súd.
Po nasťahovaní sa ukázalo, že vlhkosť v suteréne je porucha, pre ktorú sa v dome nedá bývať, alebo že predávajúci zamlčal niečo, o čom vás výslovne ubezpečil. Zľava z ceny už nestačí a chcete sa vrátiť do stavu pred kúpou. Pri nehnuteľnosti však nestačí vrátiť kľúče. Treba vedieť, kedy odstúpenie zákon vôbec pripúšťa, čo spôsobí a ako sa jeho následok premietne do katastra, kde ste medzitým zapísaní ako vlastník.
Kedy možno od kúpy pre vadu odstúpiť
Pri skrytej vade, na ktorú vás predávajúci neupozornil, je základným nárokom primeraná zľava; odstúpiť možno, ak vada robí vec neupotrebiteľnou (§ 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Druhý dôvod sa týka ubezpečení predávajúceho:
Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.
Odstúpiť možno aj z dôvodu, ktorý ste si dohodli v zmluve (§ 48 ods. 1). Pri odstúpení pre vadu však platí, že vadu musíte u predávajúceho vytknúť bez zbytočného odkladu, najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia, inak práva zo zodpovednosti za vady zaniknú (§ 599). Aké nároky máte pri menej závažných vadách, vysvetľujeme v otázke vady nehnuteľnosti po kúpe a čo znamená doložka „ako stojí a leží“, v otázke kúpa ako stojí a leží.
Čo odstúpenie spôsobí
Odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.
Každá strana potom musí vrátiť všetko, čo podľa zrušenej zmluvy dostala (§ 457): predávajúci kúpnu cenu, vy dom. Najvyšší súd SR v rozhodnutí uverejnenom pod R 81/2014 vyslovil, že platným odstúpením od zmluvy o prevode nehnuteľnosti zaniká titul, na základe ktorého kupujúci vlastníctvo nadobudol, vlastnícke právo predávajúceho sa obnovuje zo zákona a do katastra sa táto zmena zapisuje záznamom. Podmienkou je, že dom pred odstúpením dobromyseľne nenadobudla tretia osoba. Z rovnakého rozhodnutia vyplýva aj to, že ak je platnosť odstúpenia sporná, kataster ju neposudzuje a rozhodnúť ju môže len súd.
Ako vrátenie prebieha
Prvým krokom je písomné odstúpenie s presným opisom vady a dôvodu, preukázateľne doručené predávajúcemu. Ak predávajúci dôvod uzná, dohodnite s ním vyporiadanie: kedy vráti kúpnu cenu, kedy dom vypracete a odovzdáte a že odstúpenie nebude spochybňovať. S takými listinami možno navrhnúť zápis predávajúceho ako vlastníka záznamom; aké presne podklady si kataster vyžiada, je vhodné preveriť pred podaním. Kým peniaze nie sú späť, dom neodovzdávajte bez zmluvnej istoty, že sa vrátia.
Ak predávajúci odstúpenie odmieta, o jeho platnosti rozhodne súd, typicky v spore o vrátenie kúpnej ceny, prípadne v konaní o určenie vlastníckeho práva, ktorého výsledok sa potom zapíše do katastra. Komplikáciou je aj hypotéka: ak ste dom založili banke, na dome viazne jej záložné právo a vrátenie kúpnej ceny aj domu treba riešiť súčasne s ňou.
Čo urobiť hneď
Vadu zdokumentujte, nechajte ju posúdiť znalcom a vytknite ju bez odkladu. S odstúpením nečakajte, kým vada „dozrie“, ale ani ho neposielajte bez posúdenia, či naň máte dôvod, lebo neplatné odstúpenie nič nezruší a spor len predĺži. V rámci služby vady nehnuteľnosti a odstúpenie od zmluvy posúdime dôvod, pripravíme odstúpenie aj dohodu o vyporiadaní a ak predávajúci nespolupracuje, vieme viesť aj spor o určenie vlastníckeho práva.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 12. 9. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
