Nehnuteľnosti · Česko aj Slovensko
Vady nehnuteľnosti a odstúpenie od zmluvy
Vlhnúce murivo, zamlčaná rekonštrukcia, čierna stavba či ťarcha, o ktorej nepadlo slovo. Pri vadách nehnuteľnosti môžete mať právny nárok na ich odstránenie, zľavu z kúpnej ceny, náhradu škody a v závažných prípadoch odstúpenie od zmluvy. Dôležité je konať rýchlo a vady správne oznámiť. Zastupujeme kupujúcich pri uplatnení nárokov aj predávajúcich pri obrane proti prehnaným požiadavkám.
- Advokát zapísaný v ČAK aj SAK
- Pre kupujúcich aj predávajúcich
- Ceny dohodnuté vopred
Čo pre vás urobíme
Pri vadách rozhodujú lehoty a dôkazy: kedy ste vadu zistili, kedy oznámili a čo vedel predávajúci. Preto začíname posúdením časovej osi a nároky staviame tak, aby obstáli aj na súde.
Kliknutím na bod zobrazíte podrobnosti.
-
Posúdenie nárokov
Z kúpnej zmluvy, inzerátu a stavu nehnuteľnosti vyhodnotíme, o akú vadu ide (zjavná, skrytá, právna), aké nároky pripadajú do úvahy a v akých lehotách.
-
Oznámenie vád
Vady oznámime predávajúcemu právne správne — obsah aj forma oznámenia rozhodujú o tom, či nároky prežijú.
-
Rokovanie o náprave
Vyjednáme odstránenie vád, zľavu z kúpnej ceny alebo inú kompenzáciu — väčšina prípadov sa vyrieši bez súdu.
-
Odstúpenie od zmluvy
Pri podstatných vadách pripravíme odstúpenie a vyporiadanie — vrátenie kúpnej ceny proti vráteniu nehnuteľnosti, vrátane zápisu v katastri.
-
Súdne konanie
Ak dohoda nie je možná, uplatníme nároky žalobou — so znaleckým dokazovaním a s realistickým odhadom nákladov vopred.
Výstupuplatnené nároky z vád, od reklamácie a zľavy z ceny až po odstúpenie od zmluvy a zastupovanie v spore
Ako to prebieha
Sedí tento postup na vašu vec? Opísať ju advokátovi →
- Posúdeniedeň 0
Prejdeme zmluvu, vady a časovú os; vysvetlíme vám nároky, lehoty a vyhliadky.
- Oznámenie a výzva
Vady oznámime a predávajúceho vyzveme na konkrétnu nápravu.
- Rokovanie
Vyjednáme zľavu, opravu alebo odstúpenie — s dôrazom na rýchle riešenie.
- Spor, ak treba
Nedohodnuté nároky uplatníme na súde a vedieme konanie až po výsledok.
Nezáväzný dopyt
Pripravení začať?
Pošlite nám dopyt. Spravidla do 24 hodín sa ozveme s potvrdením ceny a ďalším postupom. Prvá 30-minútová konzultácia je bezplatná a k ničomu vás nezaväzuje.
- 1Pošlete dopyt týmto formulárom
- 2Spravidla do 24 h dostanete potvrdenie ceny a postup
- 3Pracovať začíname až po vašom schválení
Neradi telefonujete alebo píšete e-maily? Napíšte nám na WhatsApp →
Chcete radšej rovno termín? Rezervovať konzultáciu →
Alebo napíšte e-mail k tejto veci.
Na čo sa klienti pýtajú
Nenašli ste svoju otázku? Opýtať sa priamo →
Aké nároky mám pri skrytej vade?
Závisí od právneho režimu a povahy vady. Pri slovenskej občianskoprávnej kúpe dáva dodatočne zistená vada, na ktorú predávajúci neupozornil, právo na primeranú zľavu. Odstúpiť možno najmä vtedy, ak vada robí nehnuteľnosť neupotrebiteľnou alebo sa ukáže nepravdivé ubezpečenie predávajúceho o jej vlastnostiach či bezvadnosti (§ 597 OZ). Samotné zamlčanie akejkoľvek vady na odstúpenie nestačí. Opravu, náhradu škody a nároky pri českej kúpe posúdime podľa príslušného režimu a zmluvy.
Dokedy musím vady oznámiť?
Bez zbytočného odkladu po ich zistení — a zákonné lehoty na uplatnenie nárokov sú obmedzené. Presné počítanie závisí od typu vady a od toho, či predávajúci o nej vedel; časovú os preto posúdime ako prvú a podľa nej nastavíme postup. S vadami sa nečaká.
Predávajúci tvrdí, že som nehnuteľnosť „videl a kúpil“. Má pravdu?
Pri zjavných vadách, ktoré bolo vidno pri obhliadke, je jeho pozícia silnejšia. Skryté vady a vady, ktoré aktívne zamlčal alebo zakryl, však idú za ním — a doložky „ako stojí a leží“ ho pri zamlčaných vadách neochránia automaticky. Rozhodujú dôkazy o stave a o tom, čo vedel.
Oplatí sa znalecký posudok?
Pri väčších vadách spravidla áno — posudok ukotví rozsah aj príčinu vady a dá rokovaniu váhu. Pomôžeme ho zadať tak, aby odpovedal na právne podstatné otázky, nielen na technické.
Koľko uplatnenie vád stojí?
Posúdenie s výzvou je rýchla položka; spor závisí od hodnoty nárokov. Postupujeme po etapách s cenou vopred — a pri úspechu na súde hradí trovy spravidla protistrana.
Právna poradňa
Najčastejšie otázky k tejto téme
-
Čo môžem žiadať od predávajúceho, ak po kúpe objavím vady nehnuteľnosti?
Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú vás predávajúci neupozornil, máte právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny. Ak vada robí nehnuteľnosť neupotrebiteľnou alebo vás predávajúci nepravdivo ubezpečil o jej vlastnostiach, môžete od zmluvy odstúpiť. Vadu treba predávajúcemu vytknúť bez zbytočného odkladu, najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia, inak práva zaniknú.
Prečítať odpoveď -
Môžeme reklamovať vady nehnuteľnosti kúpenej „ako stojí a leží“?
Spravidla áno. Doložka „ako stojí a leží“ sa podľa zákona aj súdnej praxe viaže na veci prenechané úhrnne. Dom alebo byt je v kúpnej zmluve individuálne určená vec, takže zodpovednosť predávajúceho za skryté vady taká doložka nevylučuje. Vždy zostáva zachovaný nárok pri zamlčaných vadách a pri nepravdivom ubezpečení o vlastnostiach. Ak predávajúcim bol podnikateľ a vy ste kupovali ako spotrebiteľ, doložka neobstojí vôbec. Vadu treba vytknúť včas. Práva zo skrytých vád zanikajú, ak vadu nevytknete do 24 mesiacov od prevzatia.
Prečítať odpoveď -
Čo sa stane s kúpnou cenou a zápisom v katastri, ak pre vadu domu odstúpime od kúpy?
Odstúpiť pre vadu môžete, ak vada robí dom neupotrebiteľným alebo ak sa ukázalo nepravdivým ubezpečenie predávajúceho o jeho vlastnostiach. Platným odstúpením sa zmluva zrušuje od začiatku, predávajúci vracia kúpnu cenu a vy dom. Kataster zapíše predávajúceho späť ako vlastníka záznamom, ak odstúpenie nie je sporné. Ak ho predávajúci spochybní, o vlastníctve rozhodne súd.
Prečítať odpoveď
Prečítajte si k téme
Čo uviesť v kúpnej zmluve o stave staršieho domu a jeho vadách
Starší dom nemá záruku developera a o tom, čo bude možné neskôr reklamovať, rozhoduje najmä kúpna zmluva. Vysvetľujeme, ako opísať stav domu a známe vady, aké vyhlásenia má predávajúci dať a prečo pravdivý opis chráni obe strany.
Čítať viac →
Aké lehoty a nároky platia pri skrytých vadách nehnuteľnosti na Slovensku a v Česku
Kúpa bytu či domu za hranicou prináša iný režim vád, než na aký je kupujúci zvyknutý. Porovnávame, podľa ktorého práva sa vady posudzujú, dokedy ich treba vytknúť a čo možno od predávajúceho žiadať na Slovensku a v Česku.
Čítať viac →
Pre koho pracuje advokát pri obchode sprostredkovanom realitnou kanceláriou
Maklér odporučí advokáta, ktorý pripraví zmluvy pre predávajúceho aj kupujúceho, a kancelária ho platí paušálom. Koho záujmy potom advokát chráni, čo smie povedať maklérovi a ako má postupovať, keď medzi stranami vznikne spor? Vysvetľujeme, čo na to hovorí zákon o advokácii a ako spoluprácu nastaviť tak, aby jej dôverovali všetci.
Čítať viac →