Nehnuteľnosti · Slovensko
Právna pomoc pri kúpe nehnuteľnosti
Pri kúpe bytu, domu či pozemku stojíme na vašej strane, nie na strane realitky ani predávajúceho. Preveríme právny stav a vlastnícky titul, prejdeme zmluvu vetu po vete, nastavíme platbu tak, aby ste peniaze pustili až proti prevodu, a prevod dotiahneme až po zápis v katastri a odovzdanie kľúčov.
- Zastupujeme kupujúceho
- Zmluva a platba previazané
- Ceny dohodnuté vopred
Čo pre vás urobíme
Ochrana kupujúceho v celom priebehu kúpy, od preverenia právneho stavu cez zmluvu a platbu až po zápis v katastri a prevzatie nehnuteľnosti.
Kliknutím na bod zobrazíte podrobnosti.
-
Úvodná konzultácia
Prejdeme, čo kupujete, ako to financujete a v akej fáze rokovania ste. Povieme vám, kde vidíme riziko a čo treba preveriť prednostne.
-
Právna previerka nehnuteľnosti
List vlastníctva vrátane častí B a C, plomby a poznámky, záložné práva a vecné bremená, nadobúdací titul predávajúceho a jeho oprávnenie nakladať s nehnuteľnosťou.
-
Kontrola alebo príprava kúpnej zmluvy
Zmluvu od realitky či predávajúceho prejdeme vetu po vete a pripravíme pripomienky. Ak zmluva neexistuje, napíšeme ju s dôrazom na ochranu kupujúceho.
-
Bezpečné nastavenie platby
Navrhneme mechanizmus úhrady — vrátane advokátskej úschovy — tak, aby sa cena vyplácala až po splnení dohodnutých podmienok a aby bol v súlade s podmienkami banky a s výmazom starej hypotéky.
-
Kataster a vklad
Pripravíme návrh na vklad s prílohami, podáme ho a konanie sledujeme až do zápisu vášho vlastníckeho práva. Ak kataster konanie preruší, vieme, ako reagovať.
-
Odovzdanie a vady
Odovzdávací protokol s meračmi, kľúčmi a stavom nehnuteľnosti. Poradíme, ako a dokedy vytknúť vady, ak sa objavia po prevzatí.
Výstupprevierka právneho stavu, skontrolovaná alebo upravená kúpna zmluva a zapísané vlastnícke právo v katastri
Mimo rozsahu tejto služby je daňové poradenstvo, zastupovanie v stavebnom konaní a technická či statická previerka. Ak vidíme, že je potrebný odborník, povieme vám to. Jeho posudok však nenahrádzame.
Ako to prebieha
Sedí tento postup na vašu vec? Opísať ju advokátovi →
- Konzultácia a zadaniedeň 0
Poviete nám, čo kupujete a za akých podmienok. Pošlete list vlastníctva a čo máte k dispozícii — ostatné dohľadáme.
- Previerka právneho stavu
Preveríme titul, list vlastníctva, ťarchy a obmedzenia. Dostanete zrozumiteľné zhrnutie toho, čo kupujete a čo z toho môže byť problém.
- Zmluva a platbapodľa rokovania
Prejdeme alebo pripravíme kúpnu zmluvu, dohodneme zmeny s protistranou a nastavíme úhradu ceny tak, aby bola previazaná s prevodom vlastníctva.
- Vklad a odovzdanie
Podáme návrh na vklad a strážime konanie až do zápisu. Pripravíme odovzdávací protokol a dokumentáciu ku kúpe.
Nezáväzný dopyt
Pripravení začať?
Pošlite nám dopyt. Ozveme sa do 24 hodín s potvrdením ceny a ďalším postupom. Prvá 30-minútová konzultácia je bezplatná a k ničomu vás nezaväzuje.
- 1Pošlete dopyt týmto formulárom
- 2Do 24 h dostanete potvrdenie ceny a postup
- 3Pracovať začíname až po vašom schválení
Neradi telefonujete alebo píšete e-maily? Napíšte nám na WhatsApp →
Chcete radšej rovno termín? Rezervovať konzultáciu →
Alebo napíšte e-mail k tejto veci.
Na čo sa klienti pýtajú
Nenašli ste svoju otázku? Opýtať sa priamo →
Čo všetko sa dá zistiť z listu vlastníctva?
List vlastníctva ukáže, kto je zapísaný ako vlastník, ako je nehnuteľnosť identifikovaná a či na nej viaznu záložné práva, vecné bremená, plomby či poznámky. Neukáže však všetko — nepovie vám, či je predchádzajúci prevod platný, či niekto neuplatňuje nárok mimo katastra alebo či nehnuteľnosť niekto neužíva bez zápisu. Preto sa nikdy nespoliehame len na aktuálny výpis a preverujeme aj nadobúdací titul a zmluvnú históriu.
Prečo nestačí zmluva od realitnej kancelárie?
Realitná kancelária má záujem na tom, aby sa obchod uzavrel — nie na tom, aby bol nastavený vo váš prospech. Jej vzorová zmluva býva vyvážená smerom k predávajúcemu alebo je len všeobecná a nerieši, čo je pri vašej nehnuteľnosti naozaj rizikové: ťarchy, termín a podmienky odovzdania, zodpovednosť za vady či poradie platby a prevodu. Zmluvu prejdeme za vás a pripomienky dohodneme s protistranou.
Kedy sa kupujúci stane vlastníkom?
Podpisom zmluvy vlastníkom ešte nie ste. Podľa Občianskeho zákonníka (č. 40/1964 Zb., § 133) sa pri prevode nehnuteľnosti na základe zmluvy vlastníctvo nadobúda až vkladom do katastra. Najvyšší súd SR to v rozhodnutí 5Obdo/35/2023 vyjadril tak, že záväzkové účinky zmluvy medzi stranami treba odlišovať od vecnoprávnych účinkov, ktoré nastávajú až vkladom. Prakticky to znamená, že medzi podpisom a zápisom existuje obdobie, počas ktorého treba mať vaše peniaze aj vaše postavenie ošetrené v zmluve.
Ako funguje advokátska úschova?
Kúpnu cenu nezložíte priamo predávajúcemu, ale na osobitný účet úschovy. Advokát ju vyplatí až vtedy, keď sú splnené podmienky dohodnuté v zmluve — typicky až po zápise vášho vlastníckeho práva a výmaze starého záložného práva. Kupujúci tak neplatí do neistoty a predávajúci má istotu, že peniaze sú pripravené. Úschovu vedieme ako samostatnú nadväzujúcu službu.
Čo ak je na byte hypotéka alebo vecné bremeno?
Nie je to automaticky prekážka kúpy, ale musí to zmluva vyriešiť. Pri hypotéke predávajúceho sa časť ceny spravidla použije na jej splatenie a nastaví sa postup výmazu záložného práva tak, aby ste nehnuteľnosť nenadobudli aj s cudzím dlhom. Pri vecnom bremene je kľúčové, čo presne umožňuje a komu — niektoré hodnotu nehnuteľnosti ovplyvnia zásadne, iné takmer vôbec. Vždy to pred podpisom pomenujeme.
Ako postupovať pri skrytých vadách?
Predávajúci vás má na vady upozorniť a známe vady patria do zmluvy; ak vás na ne neupozorní, Občiansky zákonník (§ 597) dáva kupujúcemu nároky. Skryté vady treba vytknúť bez zbytočného odkladu a najneskôr v zákonnej lehote (§ 599) — s odstupom rokov už nárok spravidla neuplatníte. Preto pri prevzatí odporúčame poriadny protokol a pri podozrení na vadu sa ozvať skôr než neskôr.
Právna poradňa
Najčastejšie otázky k tejto téme
-
Kedy sa stávam vlastníkom nehnuteľnosti — podpisom zmluvy alebo vkladom do katastra?
Vlastníkom sa nestávate podpisom zmluvy, ale až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Podpisom kúpnej zmluvy vzniká len záväzok — predávajúci je až do rozhodnutia katastra stále vlastníkom. Práve preto sa kúpna cena nemá platiť skôr, než je vklad povolený, ale cez úschovu, ktorá peniaze uvoľní až po zápise.
Prečítať odpoveď -
Čo znamená plomba na liste vlastníctva?
Plomba je upozornenie, že práva k nehnuteľnosti sú dotknuté zmenou — na katastri o nej prebieha konanie. Úrad ju vyznačí najneskôr v pracovný deň nasledujúci po doručení listiny a zruší ju až vykonaním zápisu alebo právoplatným rozhodnutím. Kým plomba na liste vlastníctva visí, nie je isté, ako bude právny stav vyzerať po jej zániku — a s nehnuteľnosťou sa preto neoplatí nakladať.
Prečítať odpoveď -
Čo všetko sa dá vyčítať z listu vlastníctva?
List vlastníctva sa skladá z troch častí: A obsahuje nehnuteľnosti a údaje o nich, B vlastníkov, ich podiely a tituly nadobudnutia spolu s poznámkami, C ťarchy — vecné bremená, záložné a predkupné práva. Údaje sú hodnoverné a záväzné, ale len dovtedy, kým sa nepreukáže opak. Z listu vlastníctva sa nedozviete výšku dlhu zabezpečeného záložným právom ani to, ktorou konkrétnou zmluvou vlastník nadobudol ktorú parcelu.
Prečítať odpoveď
Prečítajte si k téme
Kupujete prenajatý byt: čo z nájmu prechádza na vás a čo vyriešiť v kúpnej zmluve
Predajom bytu sa nájom nekončí, kupujúci vstupuje do postavenia prenajímateľa so všetkým, čo si nájomca dohodol. Vysvetľujeme, čo si pred kúpou vyžiadať, ako ošetriť zábezpeku a nájomné a čo robiť, ak chcete byt voľný.
Čítať viac →
Keď kataster preruší alebo zamietne vklad: čo má kúpna zmluva vyriešiť vopred
Kúpne zmluvy zvyčajne počítajú s tým, že vklad prejde na prvý raz. Vysvetľujeme, aké ustanovenia potrebuje zmluva na byt či dom pre prípad, že kataster konanie preruší alebo vklad zamietne, aby obchod nestál na podpise jednej strany.
Čítať viac →
Kataster mal byť od júla len po prihlásení. Parlament novelu neprijal — čo teda platí
Novela mala podmieniť prístup k údajom o vlastníkoch autentifikáciou a zúžiť rozsah verejných údajov. Národná rada ju 23. apríla 2026 neposunula do druhého čítania. Zhŕňame, čo sa navrhovalo, ako to dopadlo a aký režim prístupu ku katastru platí dnes.
Čítať viac →