Plomba je upozornenie, že práva k nehnuteľnosti sú dotknuté zmenou. Na katastri o nej prebieha konanie. Úrad ju vyznačí najneskôr v pracovný deň nasledujúci po doručení listiny a zruší ju až vykonaním zápisu alebo právoplatným rozhodnutím. Kým je plomba vyznačená, výsledný právny stav nie je istý. S nakladaním s nehnuteľnosťou je preto vhodné počkať.
Čo je plomba a kedy ju úrad vyznačí?
Plomba o zmene práva k nehnuteľnosti je informácia pre každého, kto do listu vlastníctva nazrie: o tejto nehnuteľnosti sa práve koná. Okresný úrad ju vyznačí najneskôr v pracovný deň nasledujúci po dni, keď mu bola doručená zmluva, verejná listina alebo iná listina na zápis vkladom alebo záznamom. Rovnako postupuje vtedy, keď sa začalo konanie o oprave chyby v katastrálnom operáte alebo konanie o proteste prokurátora (§ 44 ods. 1 katastrálneho zákona č. 162/1995 Z. z.).
Plomby sa vyznačujú v poradí, v akom boli návrhy doručené (§ 44 ods. 2). Poradie plômb teda kopíruje zásadu priority zápisov.
Ako sa označenie plomby číta?
Označenie plomby sa skladá z písmena podľa druhu konania, poradového čísla a roku, napríklad V 778/26 alebo Z 256/26. Najčastejšie sa stretnete s týmito:
- V: vkladové konanie. Bola doručená zmluva (kúpna, darovacia, záložná, o zriadení vecného bremena) a rozhoduje sa o povolení vkladu.
- Z: záznamové konanie. Zapisuje sa právo, ktoré vzniklo inak než zmluvou, typicky podľa osvedčenia o dedičstve, rozsudku alebo exekučného príkazu.
- X: konanie o oprave chyby v katastrálnom operáte (§ 59).
- UPo: konanie o proteste prokurátora.
Poznámkové konanie plombu nemá. Zákon ju pri poznámke nepredpokladá. V § 44 ods. 1 je vymenovaný vklad, záznam, oprava chyby a protest prokurátora, poznámka nie. Poznámka sa navyše vyznačuje veľmi rýchlo: v deň doručenia listiny, najneskôr nasledujúci pracovný deň (§ 43 ods. 1 písm. d/), takže sa na liste vlastníctva objaví priamo ako poznámka.
Ako dlho zostáva plomba vyznačená?
To závisí od druhu konania. Pri vklade rozhoduje úrad spravidla do 30 dní, pri zmluve autorizovanej advokátom do 20 dní a pri urýchlenom konaní do 15 dní. Rozobrali sme to v otázke ako dlho trvá vklad do katastra. Záznam sa má vykonať do 60 dní, a ak bol návrh podaný cez elektronický formulár, do 30 dní (§ 43 ods. 1 písm. b/ a ods. 3).
Lehota však beží len vtedy, keď je podanie bezchybné. Ak úrad konanie preruší a vyzve na odstránenie nedostatkov, plomba zostáva vyznačená, niekedy aj niekoľko mesiacov.
Plombu úrad zruší vykonaním vkladu alebo záznamu, alebo právoplatným rozhodnutím o zamietnutí návrhu, o zastavení konania, o oprave chyby, prípadne rozhodnutím, ktorým sa nevyhovuje protestu prokurátora (§ 44 ods. 1).
Čo robiť, keď nájdete plombu na nehnuteľnosti, ktorú kupujete
Plomba oznamuje prebiehajúce konanie, jeho výsledok z nej nezistíte. Údaje na liste vlastníctva sa preto môžu do dokončenia kúpy zmeniť. Odporúčame preto:
- Zistiť, čoho sa konanie týka. Ak ste vlastník, máte prístup k spisu. Ak kupujete, požiadajte predávajúceho, aby vám doložil, aké konanie beží a s akým očakávaným výsledkom.
- Overiť, ktorej nehnuteľnosti a ktorého vlastníka sa plomba týka. Ak je vyznačená len k niektorej nehnuteľnosti alebo len k niektorému právu, vyznačí sa práve k nej alebo k tomuto vlastníkovi (§ 25 ods. 1 vyhlášky č. 461/2009 Z. z.). Pri spoluvlastníctve alebo bytovom dome sa plomba často týka úplne iného podielu než toho, ktorý riešite vy.
- Nepodpisovať a nepodávať do vyriešenia. Ak by ste medzitým doručili katastru zmluvu a údaje sa zápisom z predchádzajúceho konania zmenili, vaša zmluva už nemusí zodpovedať stavu v operáte. Hrozí prerušenie alebo zamietnutie vkladu.
Ak sa obchod nedá odložiť, dá sa riziko ošetriť v zmluve a v úschove kúpnej ceny. Peniaze sa uvoľnia až po tom, čo je kupujúci zapísaný ako vlastník. Právny stav nehnuteľnosti vrátane plômb, tiarch a poznámok preveríme v rámci služby kúpa nehnuteľnosti.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 31. 7. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
