Advokátska úschova kúpnej ceny

Kupujúci zloží kúpnu cenu na osobitný účet úschovy, ktorý vedie advokát. Peniaze zostanú zložené až do splnenia vopred dohodnutej podmienky — spravidla zápisu vlastníckeho práva kupujúceho do katastra — a až potom sa vyplatia predávajúcemu. Obe strany tak vopred vedia, za akých podmienok sa peniaze vyplatia.

Advokátska úschova sa vedie na osobitnom účte oddelene od prostriedkov kancelárie a jej podmienky sú presne určené zmluvou. Advokátska činnosť je navyše poistená pre prípad zodpovednosti za škodu. Peniaze tak nie sú súčasťou bežných prostriedkov kancelárie.

Vtedy, keď je splnená podmienka dohodnutá v zmluve o úschove — najčastejšie po tom, čo kataster zapíše kupujúceho ako nového vlastníka. Podmienky sa dajú nastaviť aj podrobnejšie, napríklad na výmaz starých tiarch či doplatenie hypotéky.

Princíp je podobný — peniaze drží nezávislá osoba do splnenia podmienky. Advokátska úschova býva pružná pri nastavení podmienok a plynulo nadväzuje na prípravu kúpnej zmluvy a prevod, ktoré vieme zastrešiť naraz. Poradíme, ktorá forma sa na váš obchod hodí.

Áno. Pri prevode nehnuteľnosti v Českej republike ide o advokátnu úschovu podľa českého zákona o advokácii. Peniaze smú byť uložené len na zvláštnom účte označenom „advokátní úschova“, na jednom účte sa vedie len jedna úschova a banka zložiteľovi aj oprávnenému potvrdí vedenie účtu a neskôr aj prevody z neho (§ 52g a § 52j zákona č. 85/1996 Sb.). Výplatu naviažeme na vklad do českého katastra.

Zmluva o úschove pamätá aj na to — ak sa dohodnutá podmienka nesplní (napríklad kataster vklad zamietne), peniaze sa podľa dohodnutých pravidiel vrátia kupujúcemu. Práve preto sú podmienky uvoľnenia a vrátenia kľúčovou časťou zmluvy.

Pri sumách bežných pri nehnuteľnostiach a podieloch nie. Podľa § 4 ods. 1 zákona č. 394/2012 Z. z. sa zakazuje platba v hotovosti nad 5 000 eur; vyššia hranica 15 000 eur platí len vtedy, ak sú oboma stranami fyzické osoby nepodnikatelia. Zákaz sa viaže na hodnotu platby, takže rozdelenie ceny na viac menších odovzdaní je jeho obchádzaním, nie riešením. Porušenie zákazu síce neplatnosť zmluvy nespôsobuje, ale v transakcii vytvára zbytočný problém. Podrobne aj s tým, ako sa limit počíta pri splátkach, v odpovedi Akú časť kúpnej ceny môžeme zaplatiť v hotovosti? a v článku Od januára 2026 sa v hotovosti platí menej.

Pri kúpe od platiteľa je to otázka, ktorú treba položiť vopred. Podľa § 69 ods. 13 písm. c) zákona o DPH je jedným zo zákonných dôvodov, pre ktoré odberateľ „vedieť mal a mohol“, že daň nebude zaplatená, práve zaplatenie protihodnoty na iný účet než ten, ktorý bol v deň platby zverejnený v zozname bankových účtov oznámených finančnej správe. Zákon umožňuje oznámiť aj účet patriaci inej osobe, musí sa to však urobiť vopred a správne. Pri úschove to preto riešime už pri nastavovaní platobného mechanizmu, nie po odoslaní peňazí. Všetky tri zákonné dôvody ručenia rozoberáme v odpovedi Môžem ako odberateľ ručiť za DPH, ktorú neodviedol môj dodávateľ?.