Kúpa nehnuteľnosti od dedičov počas dedičského konania

Byt alebo dom po zosnulom rodičovi sa niekedy ponúka na predaj skôr, než notár dedičské konanie uzavrie. Dedičia potrebujú peniaze a kupujúci nechce prísť o dobrú ponuku. Na liste vlastníctva je však stále zapísaný poručiteľ. Pri zmluve podpísanej v tejto fáze treba dodržať pravidlá dedičského konania aj katastra. Kupujúci navyše ešte nemá ochranu, ktorú zákon spája až s potvrdením dedičstva.

Kto dedí a kedy sa to záväzne potvrdí

Občiansky zákonník vychádza z toho, že dedičstvo sa nadobúda smrťou poručiteľa (§ 460 Občianskeho zákonníka). Kto je dedičom a čo nadobudol, však záväzne určí až uznesenie o dedičstve. Vydáva ho notár poverený súdom viesť konanie a rozhodovať v ňom (§ 161 zákona č. 161/2015 Z. z., Civilný mimosporový poriadok). Uznesenie môže napríklad potvrdiť nadobudnutie dedičstva jedinému dedičovi, schváliť dohodu dedičov o vyporiadaní, potvrdiť nadobudnutie podľa dedičských podielov alebo rozhodnúť, čo ktorý z dedičov nadobudol (§ 203 ods. 1).

Ak patril byt do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, v konaní sa vyporiada aj toto spoluvlastníctvo (§ 195 ods. 1). Medzi predávajúcimi môže byť aj pozostalý manžel, ak mu z vyporiadania pripadne nehnuteľnosť alebo podiel na nej. Prejednanie dedičstva sa končí právoplatnosťou uznesenia (§ 204 ods. 1). Dedičov potom kataster zapíše záznamom na základe verejnej listiny (§ 34 ods. 1 katastrálneho zákona).

Počas konania predaj len so súhlasom súdu

Rozhodujúce pravidlo je v Civilnom mimosporovom poriadku.

Dedičia môžu veci patriace do dedičstva počas konania scudziť alebo urobiť iné opatrenia presahujúce rámec obvyklého hospodárenia len so súhlasom súdu.

§ 201 zákona č. 161/2015 Z. z.

O súhlase rozhoduje notár, ktorý dedičské konanie vedie, lebo súhlas nepatrí medzi úkony, ktoré si súd ponecháva (§ 161 ods. 2). Kataster pri vklade skúma aj to, či je prevodca oprávnený s nehnuteľnosťou nakladať (§ 31 ods. 1 katastrálneho zákona). Pri zmluve v podobe notárskej zápisnice alebo autorizovanej advokátom posudzuje iba jej súlad s katastrálnym operátom a splnenie procesných podmienok na povolenie vkladu (§ 31 ods. 2). Ani táto forma zmluvy nenahrádza potrebný súhlas v dedičskom konaní. Samotný § 201 následky chýbajúceho súhlasu výslovne neurčuje. Kupujúcemu preto neodporúčame platiť kúpnu cenu na základe zmluvy uzavretej bez potrebného súhlasu.

Ani správca dedičstva, ak ho súd ustanovil, nie je bez ďalšieho oprávnený nehnuteľnosť predať. Vykonáva úkony nevyhnutné na zachovanie majetkových hodnôt, a to v rozsahu, ktorý mu súd vymedzí (§ 183 a 184).

Čo sa môže zmeniť, kým konanie trvá

Do vydania uznesenia nie je isté, kto nehnuteľnosť nadobudne. Môže sa objaviť závet alebo ďalší dedič a dedičia sa môžu dohodnúť, že byt pripadne len jednému z nich. Ak sú majetok alebo dlhy medzi účastníkmi sporné, notár sa obmedzí na zistenie spornosti a pri výpočte čistej hodnoty dedičstva na ne neprihliada, ibaže o nich pred skončením konania právoplatne rozhodol súd (§ 198). Pri predlženom dedičstve, teda keď dlhy prevyšujú majetok, môže súd nariadiť likvidáciu dedičstva, ak sa dedičia s veriteľmi nedohodnú na jeho prenechaní. Majetok poručiteľa potom speňaží notár (§ 205 ods. 1 a § 207).

Rozdiel je aj v ochrane kupujúceho. Zákon chráni toho, kto dobromyseľne nadobudol vec od dediča s potvrdeným dedičstvom, aj keď sa neskôr ukáže, že oprávneným dedičom je niekto iný. Kto kupuje pred skončením konania, sa na túto ochranu spoliehať nemôže, lebo ustanovenie sa viaže na potvrdené dedičstvo.

Kto dobromyseľne niečo nadobudol od nepravého dediča, ktorému bolo dedičstvo potvrdené, je chránený tak, ako keby to bol nadobudol od oprávneného dediča.

§ 486 Občianskeho zákonníka

Ako si kúpu zabezpečiť

Ak chcete nehnuteľnosť od dedičov kúpiť, odporúčame tento postup:

• Pred podpisom kúpnej zmluvy si vyžiadajte uznesenie o dedičstve s vyznačenou právoplatnosťou a overte na liste vlastníctva, že dedičia sú už zapísaní.
• Ak sa chcete dohodnúť skôr, najprv s povereným notárom preverte okruh dedičov a to, či zamýšľaná zmluva o budúcej kúpnej zmluve vyžaduje súhlas podľa § 201. Toto ustanovenie sa netýka len samotného predaja, ale aj ďalších opatrení presahujúcich obvyklé hospodárenie. Ak je súhlas potrebný, zabezpečte ho pred podpisom. Zmluva musí byť písomná a obsahovať podstatné náležitosti kúpnej zmluvy aj dobu, do ktorej sa má uzavrieť (§ 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka).
• Budúcich predávajúcich určte konkrétne podľa výsledku preverenia dedičského konania a prípadného vyporiadania bezpodielového spoluvlastníctva. Zmluva nezaviaže ďalšieho dediča len preto, že sa neskôr prihlási do konania. Povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu preto odporúčame viazať na právoplatné potvrdenie nadobudnutia nehnuteľnosti dohodnutým predávajúcim. Upravte aj postup a vrátenie zložených peňazí, ak táto podmienka nebude splnená.
• Kúpnu cenu zložte do úschovy, napríklad advokátskej, s výplatou až po zápise vášho vlastníctva.
• Ak dedičia nadobudnú podiely a predáva len jeden z nich, ostatní spoluvlastníci majú predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 140 Občianskeho zákonníka).
• Ak je predaj počas konania nevyhnutný, požiadajte dedičov, aby najprv získali súhlas súdu podľa § 201, a zmluvu podpíšte až potom.

Ak druhá strana hlavnú zmluvu v dohodnutej dobe neuzavrie, možno sa do jedného roka domáhať, aby jej prejav vôle nahradil súd (§ 50a ods. 2). Nie je to však záruka, že kupujúci nehnuteľnosť získa. Treba splniť dohodnuté podmienky a preveriť, či záväzok nezanikol pre podstatnú zmenu okolností (§ 50a ods. 3). Ani rozsudok nemôže obísť zákonné alebo súdne obmedzenie predaja, ako vysvetlil Najvyšší súd SR v rozhodnutí 1Cdo/47/2022. V tomto spore išlo o obmedzenia predaja mimo dedičského konania, nie o posúdenie súhlasu podľa § 201. Rozdiel medzi takou zmluvou a rezerváciou vysvetľuje článok rezervačná zmluva alebo zmluva o budúcej zmluve.

Opísané pravidlá vychádzajú z Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb. v znení účinnom k 28. októbru 2026. Nový Občiansky zákonník schválila Národná rada 1. októbra a prezident ho podpísal 20. októbra 2026. Pri kontrole 28. októbra sme jeho vyhlásené znenie v Zbierke zákonov nenašli, preto z neho v tomto článku nevyvodzujeme pravidlá pre kúpu ani dátum ich účinnosti.

Ak poručiteľ žil v Česku alebo je nehnuteľnosť v Česku, treba najprv posúdiť, súdy ktorého štátu dedičstvo prejednajú a ktoré právo sa naň použije. Rozhoduje spravidla obvyklý pobyt poručiteľa v čase smrti (čl. 4 a čl. 21 nariadenia EÚ č. 650/2012). Výsledok však môže ovplyvniť napríklad platná voľba práva podľa čl. 22. Ak sa použije české právo, správu pozostalosti do potvrdenia dedičstva upravuje český Občiansky zákonník (§ 1677 až 1679).

S čím vám pomôžeme

V rámci služby kúpa nehnuteľnosti pripravíme zmluvu o budúcej kúpnej zmluve aj kúpnu zmluvu s dedičmi. Prostredníctvom advokátskej úschovy kúpnej ceny zabezpečíme, aby sa peniaze uvoľnili až po zápise vlastníctva. Uznesenie o dedičstve, list vlastníctva a ťarchy preveríme v rámci právnej previerky nehnuteľnosti. Ako funguje predkupné právo, keď predáva len jeden zo spoluvlastníkov, rozoberá odpoveď predkupné právo spoluvlastníkov.