Koupě nemovitosti od dědiců během dědického řízení na Slovensku

Byt nebo dům po zemřelém rodiči se někdy nabízí k prodeji dříve, než notář dědické řízení uzavře. Dědicové potřebují peníze a kupující nechce přijít o dobrou nabídku. Na listu vlastnictví je však stále zapsán zůstavitel. U smlouvy podepsané v této fázi je třeba dodržet pravidla dědického řízení i katastru. Kupující navíc ještě nemá ochranu, kterou zákon spojuje až s potvrzením dědictví. Následující pravidla se týkají slovenského práva.

Kdo dědí a kdy se to závazně potvrdí

Slovenský občanský zákoník vychází z toho, že dědictví se nabývá smrtí zůstavitele (§ 460 Občianskeho zákonníka). Kdo je dědicem a co nabyl, však závazně určí až usnesení o dědictví. Vydává je notář pověřený soudem vést řízení a rozhodovat v něm (§ 161 zákona č. 161/2015 Z. z., Civilný mimosporový poriadok). Usnesení může například potvrdit nabytí dědictví jedinému dědici, schválit dohodu dědiců o vypořádání, potvrdit nabytí podle dědických podílů nebo rozhodnout, co který z dědiců nabyl (§ 203 odst. 1).

Pokud byt patřil do bezpodílového spoluvlastnictví manželů, v řízení se vypořádá i toto spoluvlastnictví (§ 195 odst. 1). Mezi prodávajícími může být i pozůstalý manžel, pokud mu při vypořádání připadne nemovitost nebo podíl na ní. Projednání dědictví končí právní mocí usnesení (§ 204 odst. 1). Katastr poté zapíše dědice záznamem na základě veřejné listiny (§ 34 odst. 1 slovenského katastrálního zákona).

Během řízení lze prodávat jen se souhlasem soudu

Rozhodující pravidlo obsahuje slovenský Civilný mimosporový poriadok. Citaci ponecháváme v původním slovenském znění.

Dedičia môžu veci patriace do dedičstva počas konania scudziť alebo urobiť iné opatrenia presahujúce rámec obvyklého hospodárenia len so súhlasom súdu.

§ 201 zákona č. 161/2015 Z. z.

O souhlasu rozhoduje notář, který dědické řízení vede, protože souhlas nepatří mezi úkony, které si soud ponechává (§ 161 odst. 2). Katastr při vkladu zkoumá také to, zda je převodce oprávněn s nemovitostí nakládat (§ 31 odst. 1 katastrálního zákona). U smlouvy ve formě notářského zápisu nebo autorizované advokátem posuzuje pouze její soulad s katastrálním operátem a splnění procesních podmínek pro povolení vkladu (§ 31 odst. 2). Ani tato forma smlouvy nenahrazuje potřebný souhlas v dědickém řízení. Samotný § 201 následky chybějícího souhlasu výslovně neurčuje. Kupujícímu proto nedoporučujeme platit kupní cenu na základě smlouvy uzavřené bez potřebného souhlasu.

Ani správce dědictví, pokud jej soud ustanovil, není bez dalšího oprávněn nemovitost prodat. Provádí úkony nezbytné pro zachování majetkových hodnot, a to v rozsahu, který mu soud vymezí (§ 183 a 184).

Co se může změnit, dokud řízení trvá

Do vydání usnesení není jisté, kdo nemovitost nabude. Může se objevit závěť nebo další dědic a dědicové se mohou dohodnout, že byt připadne jen jednomu z nich. Pokud jsou majetek nebo dluhy mezi účastníky sporné, notář se omezí na zjištění spornosti a při výpočtu čisté hodnoty dědictví k nim nepřihlíží, ledaže o nich před skončením řízení pravomocně rozhodl soud (§ 198). U předluženého dědictví, kdy dluhy převyšují majetek, může soud nařídit likvidaci dědictví, pokud se dědicové s věřiteli nedohodnou na jeho přenechání. Majetek zůstavitele pak zpeněží notář (§ 205 odst. 1 a § 207).

Rozdíl je i v ochraně kupujícího. Zákon chrání toho, kdo v dobré víře nabyl věc od dědice s potvrzeným dědictvím, i když se později ukáže, že oprávněným dědicem je někdo jiný. Kdo kupuje před skončením řízení, nemůže na tuto ochranu spoléhat, protože ustanovení se váže na potvrzené dědictví.

Původní slovenské znění zákona:

Kto dobromyseľne niečo nadobudol od nepravého dediča, ktorému bolo dedičstvo potvrdené, je chránený tak, ako keby to bol nadobudol od oprávneného dediča.

§ 486 Občianskeho zákonníka

Jak si koupi zabezpečit

Pokud chcete nemovitost od dědiců koupit, doporučujeme tento postup:

• Před podpisem kupní smlouvy si vyžádejte usnesení o dědictví s vyznačenou právní mocí a ověřte na listu vlastnictví, že dědicové jsou již zapsáni.
• Pokud se chcete dohodnout dříve, nejprve s pověřeným notářem prověřte okruh dědiců a to, zda zamýšlená smlouva o budoucí kupní smlouvě vyžaduje souhlas podle § 201. Toto ustanovení se netýká jen samotného prodeje, ale i dalších opatření přesahujících obvyklé hospodaření. Je-li souhlas potřebný, zajistěte jej před podpisem. Smlouva musí být písemná a obsahovat podstatné náležitosti kupní smlouvy i dobu, do které má být uzavřena (§ 50a odst. 1 Občianskeho zákonníka).
• Budoucí prodávající určete konkrétně podle výsledku prověření dědického řízení a případného vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví. Smlouva nezaváže dalšího dědice jen proto, že se později přihlásí do řízení. Povinnost uzavřít kupní smlouvu proto doporučujeme vázat na pravomocné potvrzení nabytí nemovitosti sjednaným prodávajícím. Upravte také postup a vrácení složených peněz, pokud tato podmínka nebude splněna.
• Kupní cenu složte do úschovy, například advokátní, s výplatou až po zápisu vašeho vlastnictví.
• Pokud dědicové nabudou podíly a prodává jen jeden z nich, mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké (§ 140 Občianskeho zákonníka).
• Pokud je prodej během řízení nezbytný, požádejte dědice, aby nejprve získali souhlas soudu podle § 201, a smlouvu podepište až poté.

Pokud druhá strana hlavní smlouvu v dohodnuté době neuzavře, lze se do jednoho roku domáhat, aby její projev vůle nahradil soud (§ 50a odst. 2). Není to však záruka, že kupující nemovitost získá. Je třeba splnit sjednané podmínky a prověřit, zda závazek nezanikl pro podstatnou změnu okolností (§ 50a odst. 3). Ani rozsudek nemůže obejít zákonné nebo soudní omezení prodeje, jak vysvětlil Nejvyšší soud SR v rozhodnutí 1Cdo/47/2022. V tomto sporu šlo o omezení prodeje mimo dědické řízení, nikoli o posouzení souhlasu podle § 201. Rozdíl mezi takovou smlouvou a rezervací vysvětluje článek rezervační smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí.

Popsaná pravidla vycházejí ze slovenského občanského zákoníku č. 40/1964 Zb. ve znění účinném k 28. říjnu 2026. Nový Občiansky zákonník schválila Národní rada 1. října a prezident jej podepsal 20. října 2026. Při kontrole 28. října jsme jeho vyhlášené znění ve Sbírce zákonů nenašli, proto z něj v tomto článku nevyvozujeme pravidla pro koupi ani datum jejich účinnosti.

Pokud zůstavitel žil v Česku nebo se nemovitost nachází v Česku, je třeba nejprve posoudit, soudy kterého státu dědictví projednají a jaké právo se na ně použije. Rozhoduje zpravidla obvyklý pobyt zůstavitele v době smrti (čl. 4 a čl. 21 nařízení EU č. 650/2012). Výsledek však může ovlivnit například platná volba práva podle čl. 22. Pokud se použije české právo, správu pozůstalosti do potvrzení dědictví upravuje český občanský zákoník (§ 1677 až 1679).

S čím vám pomůžeme

V rámci služby koupě nemovitosti připravíme smlouvu o budoucí kupní smlouvě i kupní smlouvu s dědici. Prostřednictvím advokátní úschovy kupní ceny zajistíme, aby se peníze uvolnily až po zápisu vlastnictví. Usnesení o dědictví, list vlastnictví a zatížení prověříme v rámci právní prověrky nemovitosti. Jak funguje předkupní právo, když prodává jen jeden ze spoluvlastníků, rozebírá odpověď předkupní právo spoluvlastníků.