Garanční fond ČAK a advokátní úschova. Co to znamená pro kupujícího nemovitosti v Česku

Při koupi bytu nebo domu v Česku se kupní cena často skládá do advokátní úschovy a prodávajícímu se vyplatí až po zápisu vlastnického práva do katastru. Český zákon o advokacii pravidla úschovy v roce 2025 zpřísnil a od 1. 1. 2026 zřídil Garanční fond České advokátní komory. Pro náhradu z fondu je třeba splnit stanovené podmínky a její výše je omezená. Kupující má zároveň více možností, jak průběh úschovy kontrolovat.

Jak má úschova probíhat

Od 1. 4. 2025 platí pro advokátní úschovu peněz tato pravidla (§ 52g až 52k zákona č. 85/1996 Sb.):

• úschova se provádí na základě písemné smlouvy,
• peníze smějí být pouze na zvláštním účtu označeném „advokátní úschova“ u banky, pobočky zahraniční banky nebo spořitelního a úvěrního družstva. Majitelem účtu je advokát. Působí-li ve sdružení, může jím být i jiný společník sdružení. Vykonává-li advokacii jako společník advokátní společnosti, musí být majitelem účtu tato společnost,
• na jednom účtu může být pouze jedna úschova a pro dalšího klienta ho advokát použije až po úplném vypořádání předchozí,
• banka nepovolí advokátovi vložit na účet úschovy hotovost a nepovolí výběr hotovosti z tohoto účtu,
• advokát nesmí provádět úschovu ve vlastní věci.

Před přijetím peněz musí advokát složitele, a je-li stranou smlouvy i oprávněného, písemně poučit o těchto pravidlech a oznámit bance jejich kontaktní údaje (§ 52h zákona č. 85/1996 Sb.). Banka jim pak elektronicky pošle potvrzení, že účet úschovy vede, a později potvrzení o převodech z účtu s číslem účtu příjemce a částkou (§ 52j odst. 2 a 4).

Advokát hlásí úschovu do elektronické knihy úschov, kterou vede Komora. Ta pošle potvrzení o záznamu a o ukončení úschovy složiteli i oprávněnému, je-li oprávněný stranou smlouvy (§ 52k zákona č. 85/1996 Sb.). Podle stavovského předpisu platného od 1. 1. 2026 advokát úschovu do knihy hlásí ještě před přijetím peněz.

Co je Garanční fond

Zřizuje se Garanční fond Komory, ze kterého se vyplácejí náhrady osobám poškozeným trestnou činností advokáta v souvislosti s úschovou peněžních prostředků.

§ 29a ods. 1 zákona č. 85/1996 Sb.

Náhrada se poskytuje nejvýše do 2,5 mil. Kč na jednu úschovu. Jde-li o kupní cenu z prodeje nemovitosti, která podle katastru slouží k bydlení, limit je 5 mil. Kč. Náhrady se vyplácejí jednou ročně, a pokud prostředky fondu nestačí, uspokojí se poměrně a zbytek se vyplatí při další výplatě. Výplatou se Komora stává věřitelem advokáta, který škodu způsobil (§ 29a odst. 2 a 3).

Podrobnosti upravuje usnesení sněmu ČAK č. 5/2025 Věstníku o Garančním fondu, účinné od 1. 1. 2026. Pro kupujícího z něj vyplývá:

• Fond kryje pouze úschovy přijaté po 31. 12. 2025 (čl. 9 odst. 3). Na starší úschovy se nevztahuje.
• Žádat může osoba, které advokát způsobil škodu trestnou činností v souvislosti s úschovou a jejíž identifikační údaje advokát nahlásil do elektronické knihy úschov (čl. 4 odst. 1).
• K žádosti se přikládá pravomocné rozhodnutí soudu, kterým byla advokátovi uložena povinnost nahradit škodu z trestné činnosti, a přehled o tom, co se od něj již podařilo vymoci. Výjimečně může Komora náhradu poskytnout i bez rozsudku, například pokud podle výsledků vyšetřování nejsou důvodné pochybnosti o spáchání trestného činu, ale věc byla odložena nebo stíhání zastaveno z důvodů, které předpis vyjmenovává (čl. 4 odst. 2).
• Náhrada je omezena nesplacenou částí škody, a je-li v jedné úschově více poškozených, dělí se o limit poměrně (čl. 5).
• Žádosti Komora přijímá během celého roku a o náhradě rozhoduje představenstvo do konce ledna následujícího roku (čl. 6).

Fond se tvoří zejména odvody advokátů za každou nahlášenou úschovu (čl. 3). Nenahrazuje odpovědnost advokáta, který musí škodu nahradit i nadále (čl. 2 odst. 2).

Omezení náhrady z fondu

K náhradě z fondu se poškozený dostane až po delším procesu, zpravidla po pravomocném rozhodnutí soudu o náhradě škody. Limit náhrady přitom může být nižší než kupní cena. Pojištění odpovědnosti advokáta se podle informace Komory na úmyslné jednání ani na hrubou nedbalost při úschově nevztahuje. Jste-li spotřebitel, advokát vás podle stavovského předpisu musí písemně poučit, že peníze v úschově jsou kryty fondem pojištění vkladů podle § 41a a násl. zákona o bankách, nikoli profesním pojištěním advokáta. Pojištění vkladů se týká situace, kdy selže banka.

Co si zkontrolovat před odesláním kupní ceny

• Advokát je zapsán v seznamu České advokátní komory a není mezi advokáty, kterým Komora úschovy pozastavila. Seznam těchto advokátů zveřejňuje na své stránce o úschovách.
• Máte podepsanou smlouvu o úschově s jasnými podmínkami výplaty i vrácení peněz a písemné poučení od advokáta.
• Od banky vám přišlo potvrzení o vedení účtu úschovy s vašimi kontaktními údaji. Pokud nepřijde, peníze neposílejte, dokud věc advokát nevysvětlí.
• Číslo účtu v potvrzení banky se shoduje s číslem ve smlouvě.
• Komora vám poslala potvrzení o záznamu úschovy v elektronické knize úschov. S tímto záznamem počítá i předpis o Garančním fondu při žádosti o náhradu.

Kontaktní údaje, na které banka a Komora posílají potvrzení, mají být vaše, nikoli údaje zprostředkovatele nebo realitní kanceláře, jinak se o pohybu na účtu nedozvíte.

S čím pomůžeme

Před podpisem kupní smlouvy a smlouvy o úschově v Česku prověříme nemovitost i smluvní dokumentaci v rámci právní prověrky nemovitosti, u komerčních objektů v rámci koupě komerční nemovitosti (slovensky). Jak probíhá český vklad do katastru, vysvětluje poradna koupě nemovitosti v Česku a vklad. Advokátní úschovu kupní ceny zajišťujeme při převodech v Česku i na Slovensku v rámci služby advokátní úschova kupní ceny. Jak funguje, popisuje článek o advokátní úschově při koupi nemovitosti.

Právní stav ověřený k 23. 10. 2026. Článek poskytuje obecné informace a nenahrazuje kontrolu konkrétní úschovy.