Garančný fond ČAK a advokátska úschova. Čo to znamená pre kupujúceho nehnuteľnosti v Česku

Pri kúpe bytu alebo domu v Česku sa kúpna cena často skladá do advokátskej úschovy a predávajúcemu sa vyplatí až po zápise vlastníckeho práva do katastra. Český zákon o advokácii pravidlá úschovy v roku 2025 sprísnil a od 1. 1. 2026 zriadil Garančný fond Českej advokátskej komory. Na náhradu z fondu treba splniť stanovené podmienky a jej výška je obmedzená. Kupujúci má zároveň viac možností, ako priebeh úschovy kontrolovať.

Ako má úschova prebiehať

Od 1. 4. 2025 platia pre advokátsku úschovu peňazí tieto pravidlá (§ 52g až 52k zákona č. 85/1996 Sb.):

• úschova sa robí na základe písomnej zmluvy,
• peniaze smú byť len na osobitnom účte označenom „advokátní úschova“ v banke, pobočke zahraničnej banky alebo sporiteľnom a úverovom družstve. Majiteľom účtu je advokát. Ak pôsobí v združení, môže ním byť aj iný spoločník združenia. Ak vykonáva advokáciu ako spoločník advokátskej spoločnosti, majiteľom účtu musí byť táto spoločnosť,
• na jednom účte môže byť len jedna úschova a pre ďalšieho klienta ho advokát použije až po úplnom vyporiadaní predchádzajúcej,
• banka nepovolí advokátovi vložiť na účet úschovy hotovosť a nepovolí výber hotovosti z tohto účtu,
• advokát nesmie robiť úschovu vo vlastnej veci.

Pred prijatím peňazí musí advokát zložiteľa, a ak je stranou zmluvy aj oprávneného, písomne poučiť o týchto pravidlách a oznámiť banke ich kontaktné údaje (§ 52h zákona č. 85/1996 Sb.). Banka im potom elektronicky pošle potvrdenie, že účet úschovy vedie, a neskôr potvrdenie o prevodoch z účtu s číslom účtu príjemcu a sumou (§ 52j ods. 2 a 4).

Advokát hlási úschovu do elektronickej knihy úschov, ktorú vedie Komora. Tá pošle potvrdenie o zázname a o ukončení úschovy zložiteľovi aj oprávnenému, ak je oprávnený stranou zmluvy (§ 52k zákona č. 85/1996 Sb.). Podľa stavovského predpisu platného od 1. 1. 2026 advokát úschovu do knihy hlási ešte pred prijatím peňazí.

Čo je Garančný fond

Zřizuje se Garanční fond Komory, ze kterého se vyplácejí náhrady osobám poškozeným trestnou činností advokáta v souvislosti s úschovou peněžních prostředků.

§ 29a ods. 1 zákona č. 85/1996 Sb.

Náhrada sa poskytuje najviac do 2,5 mil. Kč na jednu úschovu. Ak ide o kúpnu cenu z predaja nehnuteľnosti, ktorá podľa katastra slúži na bývanie, limit je 5 mil. Kč. Náhrady sa vyplácajú raz ročne a ak prostriedky fondu nestačia, uspokoja sa pomerne a zvyšok sa vyplatí pri ďalšej výplate. Výplatou sa Komora stáva veriteľom advokáta, ktorý škodu spôsobil (§ 29a ods. 2 a 3).

Podrobnosti upravuje uznesenie snemu ČAK č. 5/2025 Vestníka o Garančnom fonde, účinné od 1. 1. 2026. Pre kupujúceho z neho vyplýva:

• Fond kryje len úschovy prijaté po 31. 12. 2025 (čl. 9 ods. 3). Na staršie úschovy sa nevzťahuje.
• Žiadať môže osoba, ktorej advokát spôsobil škodu trestnou činnosťou v súvislosti s úschovou a ktorej identifikačné údaje advokát nahlásil do elektronickej knihy úschov (čl. 4 ods. 1).
• K žiadosti sa prikladá právoplatné rozhodnutie súdu, ktorým bola advokátovi uložená povinnosť nahradiť škodu z trestnej činnosti, a prehľad o tom, čo sa od neho už podarilo vymôcť. Výnimočne môže Komora náhradu poskytnúť aj bez rozsudku, napríklad ak podľa výsledkov vyšetrovania niet dôvodných pochybností o spáchaní trestného činu, ale vec bola odložená alebo stíhanie zastavené z dôvodov, ktoré predpis vymenúva (čl. 4 ods. 2).
• Náhrada je obmedzená nesplatenou časťou škody a ak je v jednej úschove viac poškodených, delia sa o limit pomerne (čl. 5).
• Žiadosti Komora prijíma počas celého roka a o náhrade rozhoduje predstavenstvo do konca januára nasledujúceho roka (čl. 6).

Fond sa tvorí najmä odvodmi advokátov za každú nahlásenú úschovu (čl. 3). Nenahrádza zodpovednosť advokáta, ktorý škodu nahradiť musí aj naďalej (čl. 2 ods. 2).

Obmedzenia náhrady z fondu

K náhrade z fondu sa poškodený dostane až po dlhšom procese, spravidla po právoplatnom rozhodnutí súdu o náhrade škody. Limit náhrady pritom môže byť nižší ako kúpna cena. Poistenie zodpovednosti advokáta sa podľa informácie Komory na úmyselné konanie ani na hrubú nedbanlivosť pri úschove nevzťahuje. Ak ste spotrebiteľ, advokát vás podľa stavovského predpisu musí písomne poučiť, že peniaze v úschove sú kryté fondom poistenia vkladov podľa § 41a a nasl. zákona o bankách, a nie profesijným poistením advokáta. Poistenie vkladov sa týka situácie, keď zlyhá banka.

Čo si skontrolovať pred odoslaním kúpnej ceny

• Advokát je zapísaný v zozname Českej advokátskej komory a nie je medzi advokátmi, ktorým Komora úschovy pozastavila. Zoznam takých advokátov zverejňuje na svojej stránke o úschovách.
• Máte podpísanú zmluvu o úschove s jasnými podmienkami výplaty aj vrátenia peňazí a písomné poučenie od advokáta.
• Od banky vám prišlo potvrdenie o vedení účtu úschovy s vašimi kontaktnými údajmi. Ak nepríde, peniaze neposielajte, kým vec advokát nevysvetlí.
• Číslo účtu v potvrdení banky sa zhoduje s číslom v zmluve.
• Komora vám poslala potvrdenie o zázname úschovy v elektronickej knihe úschov. S týmto záznamom počíta aj predpis o Garančnom fonde pri žiadosti o náhradu.

Kontaktné údaje, na ktoré banka a Komora posielajú potvrdenia, majú byť vaše, nie údaje sprostredkovateľa alebo realitnej kancelárie, inak sa o pohybe na účte nedozviete.

S čím pomôžeme

Pred podpisom kúpnej zmluvy a zmluvy o úschove v Česku preveríme nehnuteľnosť aj zmluvnú dokumentáciu v rámci právnej previerky nehnuteľnosti, pri komerčných objektoch v rámci kúpy komerčnej nehnuteľnosti. Ako prebieha český vklad do katastra, vysvetľuje poradňa kúpa nehnuteľnosti v Česku a vklad. Advokátsku úschovu kúpnej ceny zabezpečujeme pri prevodoch v Česku aj na Slovensku v službe advokátska úschova kúpnej ceny. Ako funguje, opisuje článok o advokátskej úschove pri kúpe nehnuteľnosti.

Právny stav overený k 23. 10. 2026. Článok poskytuje všeobecné informácie a nenahrádza kontrolu konkrétnej úschovy.