Гарантійний фонд ČAK і зберігання коштів в адвоката. Що це означає для покупця нерухомості в Чехії

Під час купівлі квартири або будинку в Чехії кошти для оплати нерухомості часто передають на зберігання адвокату, а продавцю виплачують лише після внесення права власності до кадастру. Чеський закон про адвокатуру у 2025 році посилив правила такого зберігання, а з 1. 1. 2026 створив Гарантійний фонд Чеської адвокатської палати. Для отримання відшкодування з фонду потрібно виконати встановлені умови, а його розмір обмежений. Водночас покупець має більше можливостей контролювати, як відбувається зберігання коштів.

Як має відбуватися зберігання коштів

Із 1. 4. 2025 для зберігання коштів в адвоката діють такі правила (§ 52g–52k закону № 85/1996 Sb.):

• кошти приймаються на зберігання на підставі письмового договору,
• гроші можуть зберігатися лише на спеціальному рахунку з позначенням «advokátní úschova» в банку, філії іноземного банку або ощадно-кредитному кооперативі. Власником рахунку є адвокат. Якщо він працює в об’єднанні адвокатів, власником може бути й інший учасник цього об’єднання. Якщо адвокат здійснює діяльність як учасник адвокатської компанії, власником рахунку має бути ця компанія,
• один рахунок можна використовувати лише для одного договору зберігання, а для наступного клієнта адвокат може використати його тільки після повного завершення попередніх розрахунків,
• банк не дозволить адвокату внести готівку на рахунок зберігання та не дозволить зняття готівки з нього,
• адвокат не може приймати кошти на зберігання у власній справі.

Перед прийняттям грошей адвокат має письмово роз’яснити ці правила особі, яка вносить кошти, а також одержувачу, якщо він є стороною договору, та повідомити банку їхні контактні дані (§ 52h закону № 85/1996 Sb.). Потім банк електронно надішле їм підтвердження відкритого рахунку зберігання, а надалі підтверджуватиме перекази з нього із зазначенням номера рахунку одержувача та суми (§ 52j ч. 2 і 4).

Адвокат повідомляє про зберігання коштів до електронної книги зберігання коштів, яку веде Палата. Вона надсилає підтвердження запису і завершення зберігання особі, яка внесла кошти, а також одержувачу, якщо він є стороною договору (§ 52k закону № 85/1996 Sb.). За професійними правилами, чинними з 1. 1. 2026, адвокат має повідомити про зберігання до цієї книги ще до отримання грошей.

Що таке Гарантійний фонд

Оригінальний текст чеською мовою.

Zřizuje se Garanční fond Komory, ze kterého se vyplácejí náhrady osobám poškozeným trestnou činností advokáta v souvislosti s úschovou peněžních prostředků.

§ 29a ods. 1 zákona č. 85/1996 Sb.

Неофіційний переклад. Створюється Гарантійний фонд Палати, з якого виплачуються відшкодування особам, що постраждали від злочинної діяльності адвоката у зв’язку зі зберіганням коштів.

Відшкодування становить не більше 2,5 млн Kč на один договір зберігання. Якщо йдеться про ціну продажу нерухомості, яка за кадастром призначена для проживання, ліміт становить 5 млн Kč. Відшкодування виплачують раз на рік. Якщо коштів фонду недостатньо, вимоги задовольняють пропорційно, а решту виплачують під час наступної виплати. Після виплати Палата стає кредитором адвоката, який заподіяв шкоду (§ 29a ч. 2 і 3).

Деталі визначає постанова з’їзду ČAK № 5/2025 Вісника про Гарантійний фонд, чинна з 1. 1. 2026. Для покупця з неї випливає таке:

• Фонд покриває лише кошти, прийняті на зберігання після 31. 12. 2025 (ст. 9 ч. 3). На раніше прийняті кошти він не поширюється.
• Звернутися може особа, якій адвокат заподіяв шкоду злочинною діяльністю у зв’язку зі зберіганням коштів і чиї ідентифікаційні дані він повідомив до електронної книги зберігання коштів (ст. 4 ч. 1).
• До заяви додають судове рішення, що набрало законної сили й покладає на адвоката обов’язок відшкодувати шкоду від злочинної діяльності, а також відомості про вже стягнені з нього суми. У виняткових випадках Палата може надати відшкодування й без рішення суду. Наприклад, якщо за результатами розслідування немає обґрунтованих сумнівів у вчиненні злочину, але справу закрито або переслідування припинено з причин, перелічених у правилах (ст. 4 ч. 2).
• Відшкодування обмежене невідшкодованою частиною шкоди. Якщо в межах одного договору зберігання є кілька потерпілих, вони пропорційно ділять між собою ліміт (ст. 5).
• Палата приймає заяви протягом усього року, а правління ухвалює рішення про відшкодування до кінця січня наступного року (ст. 6).

Фонд формується переважно з внесків адвокатів за кожен повідомлений договір зберігання (ст. 3). Він не замінює відповідальності адвоката, який і далі зобов’язаний відшкодувати шкоду (ст. 2 ч. 2).

Обмеження відшкодування з фонду

Потерпілий отримує відшкодування з фонду лише після тривалої процедури, зазвичай після набрання законної сили рішенням суду про відшкодування шкоди. При цьому ліміт може бути нижчим за ціну нерухомості. За інформацією Палати, страхування відповідальності адвоката не покриває умисних дій або грубої необережності під час зберігання коштів. Якщо ви споживач, за професійними правилами адвокат має письмово роз’яснити вам, що кошти на зберіганні покриваються фондом страхування вкладів за § 41a і наступними положеннями закону про банки, а не професійним страхуванням адвоката. Страхування вкладів стосується ситуації, коли банк стає неспроможним виконувати свої зобов’язання.

Що перевірити перед переказом ціни купівлі

• Адвокат внесений до списку Чеської адвокатської палати та не належить до адвокатів, яким Палата зупинила право приймати кошти на зберігання. Їхній перелік Палата публікує на своїй сторінці про зберігання коштів.
• Ви маєте підписаний договір зберігання з чіткими умовами виплати й повернення грошей, а також письмове роз’яснення адвоката.
• Ви отримали від банку підтвердження рахунку зберігання з вашими контактними даними. Якщо підтвердження не надійшло, не переказуйте гроші, доки адвокат не пояснить ситуацію.
• Номер рахунку в банківському підтвердженні збігається з номером у договорі.
• Палата надіслала вам підтвердження запису в електронній книзі зберігання коштів. Цей запис передбачають і правила Гарантійного фонду для звернення по відшкодування.

Контактні дані, на які банк і Палата надсилають підтвердження, мають бути вашими, а не даними посередника чи агентства нерухомості. Інакше ви не дізнаєтеся про рух коштів на рахунку.

З чим ми допоможемо

Перед підписанням договору купівлі та договору зберігання коштів у Чехії перевіримо нерухомість і договірні документи в межах правової перевірки нерухомості, а для комерційних об’єктів у межах послуги купівля комерційної нерухомості (словацькою мовою). Як відбувається внесення права до чеського кадастру, пояснює консультація купівля нерухомості в Чехії та реєстрація права. Зберігання коштів для оплати нерухомості в адвоката забезпечуємо при переході права власності в Чехії та Словаччині в межах послуги зберігання ціни купівлі в адвоката. Як воно працює, описує стаття про зберігання коштів в адвоката під час купівлі нерухомості.

Стан законодавства перевірено станом на 23. 10. 2026. Стаття містить загальну інформацію й не замінює перевірки конкретного договору зберігання коштів.