Уявіть звичайне відчуження квартири: покупець надсилає гроші, продавець підписує договір, заява подається до кадастру. Між цими кроками є період, коли одна сторона вже виконала своє зобов’язання, а інша — ще ні, і саме тоді виникають найгірші сценарії: кадастр зупиняє провадження щодо реєстрації, продавець тим часом обтяжує нерухомість або сторони просто сваряться.
Як працює депонування
Адвокатське депонування вирішує цю проблему просто: ще до подання заяви про реєстрацію ціна купівлі вноситься на окремий депозитний рахунок адвоката, відокремлено від коштів адвокатської канцелярії. Адвокат виплачує гроші продавцеві лише після виконання погоджених умов — зазвичай після дозволу на реєстрацію права власності на користь покупця.
Якщо реєстрація не відбудеться, гроші повертаються покупцеві відповідно до заздалегідь погоджених умов депонування. Продавець, зі свого боку, знає, що гроші реально існують. Договір про депонування має прямо виключати право покупця односторонньо забрати їх до виконання умов; інакше загальні положення про депонування дозволяють йому вимагати повернення будь-коли (§ 749 ч. 2 Цивільного кодексу Словаччини). А обидві сторони мають третю особу, яка контролює процес.
Депонування + авторизація + кадастр = відчуження під ключ
Депонування має найбільший сенс як частина комплексного пакета: адвокат готує договір купівлі-продажу, авторизує його (складає його, встановлює особу сторін і оцінює його відповідність закону та ризик шкоди, § 1a ч. 1 Закону Словаччини про адвокатуру), забезпечує депонування та подає заяву про реєстрацію. Усе відчуження веде один адвокат, який відповідає за шкоду та має обов’язкове страхування (§ 26 і § 27 закону про адвокатуру).
Про що запитати, коли вам пропонують депонування
- Де саме зберігатимуться гроші? Правильна відповідь: на окремому депозитному рахунку, відокремлено від коштів адвокатської канцелярії.
- Коли саме їх виплатять? Умови виплати мають бути чітко викладені в договорі про депонування.
- Що буде, якщо реєстрація не відбудеться? Договір має чітко визначати, кому і коли повернуть гроші.
Ми надаємо послугу депонування під час відчуження нерухомості у Словаччині та в Чехії, зокрема коли словак купує нерухомість у Чехії або навпаки. У разі чеської угоди йдеться про адвокатське депонування за чеським законом про адвокатуру, згідно з яким кошти можуть бути лише на спеціальному рахунку з позначкою «advokátní úschova» (§ 52g ч. 2 Закону № 85/1996 Sb.). Умови депонування наведені на сторінці послуги Адвокатське зберігання купівельної ціни, повне відчуження нерухомості у Словаччині — на сторінці Відчуження нерухомості під ключ.
Як це буде за новим Цивільним кодексом
1 жовтня 2026 року Національна рада Словацької Республіки ухвалила новий Цивільний кодекс Словаччини, який набуде чинності 1 липня 2027 року. Під час відчуження нерухомості у Словаччині депонування стане ще важливішим. Відмова від договору купівлі-продажу вже не поверне право власності автоматично. Вона скасує зобов’язання, і сторони проведуть розрахунки за правилами про безпідставне збагачення, тож продавцеві, якому покупець після запису в кадастрі не заплатив, залишилася б лише вимога про зворотну передачу. Депонування, на яке покупець внесе ціну ще до подання заяви про реєстрацію і з якого не може її односторонньо забрати, значно обмежить цей ризик.
Додасться також правило про забезпечення купівельної ціни. Якщо сторони домовляться, що сплату ціни буде забезпечено, покупець муситиме в погоджений строк довести продавцеві, що забезпечення виникло. Інакше продавець може відмовити в передачі нерухомості, а після безрезультатного спливу додаткового строку відмовитися від договору. Якщо договір визначить депонування як таке забезпечення, це правило, ймовірно, застосовувалося б і до нього.
Залишиться правило, за яким депонент може вимагати видачі з депонування й до спливу погодженого строку. Тому договір про депонування й надалі має прямо його виключати. Ні Закону про адвокатуру, ні чеського регулювання новий кодекс не змінює.
Договори купівлі-продажу та договори про депонування, укладені до 30 червня 2027 року, регулюватимуться попереднім правом, навіть якщо гроші буде виплачено пізніше. У договорах, що підписуватимуться з 1 липня 2027 року, зазначте безпосередньо в договорі купівлі-продажу, що сплата ціни забезпечується депонуванням. У договорі купівлі-продажу та в угоді про депонування узгодьте строк внесення ціни, точні умови її виплати продавцеві та повернення покупцеві; у разі виплати, пов’язаної з дозволом на реєстрацію, визначте також допустимі обтяження і спосіб, у який буде підтверджено погоджений стан.
Стан на 22 жовтня 2026 року: закон ухвалено, 20 жовтня 2026 року його підписав президент, але у Збірнику законів його ще не оприлюднено. До 30 червня 2027 року діють правила, описані вище у статті.
Ця стаття містить загальну правову інформацію станом на 22 жовтня 2026 р.. Вона не є юридичною послугою чи консультацією щодо вашої конкретної справи. Законодавство змінюється, а обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Перед ухваленням рішення перевірте належний порядок дій або зв’яжіться з нами.
