Představte si běžný převod bytu: kupující pošle peníze, prodávající podepíše smlouvu, návrh jde na katastr. Mezi těmito kroky je období, kdy jedna strana už plnila a druhá ještě ne — a právě tam vznikají nejhorší scénáře: katastr přeruší vkladové řízení, prodávající mezitím nemovitost zatíží nebo se strany jednoduše pohádají.
Jak úschova funguje
Advokátní úschova tento problém řeší jednoduše: kupní cena se ještě před podáním návrhu na vklad složí na zvláštní účet úschovy advokáta, odděleně od prostředků kanceláře. Advokát peníze vyplatí prodávajícímu až po splnění dohodnutých podmínek — typicky po povolení vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího.
Pokud vklad neprojde, peníze se kupujícímu vracejí podle předem dohodnutých podmínek úschovy. Prodávající zase ví, že peníze skutečně existují. Smlouva o úschově má výslovně vyloučit, aby je kupující před splněním podmínek jednostranně stáhl; obecná úprava úschovy mu jinak dovoluje žádat vrácení kdykoli (§ 749 odst. 2 slovenského občanského zákoníku). A obě strany mají třetí osobu, která proces hlídá.
Úschova + autorizace + katastr = převod na klíč
Úschova dává největší smysl jako součást celého balíčku: advokát připraví kupní smlouvu, autorizuje ji (sepíše ji, zjistí totožnost stran a posoudí její soulad se zákonem i riziko škody, § 1a odst. 1 slovenského zákona o advokacii), zajistí úschovu a podá návrh na vklad. Celý převod vede jeden advokát, který za škodu odpovídá a je povinně pojištěn (§ 26 a § 27 zákona o advokacii).
Na co se ptát, když vám někdo nabízí úschovu
- Kde přesně budou peníze? Správná odpověď: na zvláštním účtu úschovy, odděleně od prostředků kanceláře.
- Kdy přesně se vyplácejí? Podmínky výplaty mají být ve smlouvě o úschově černé na bílém.
- Co když vklad neprojde? Smlouva má jasně říkat, komu a kdy se peníze vrátí.
Úschovu poskytujeme při převodech nemovitostí na Slovensku i v Česku, včetně situací, kdy Slovák kupuje v Česku nebo naopak. U českého převodu jde o advokátní úschovu podle českého zákona o advokacii, podle něhož smějí být peníze pouze na zvláštním účtu označeném „advokátní úschova“ (§ 52g odst. 2 zákona č. 85/1996 Sb.). Podmínky úschovy najdete na stránce služby Advokátní úschova kupní ceny, celý převod na Slovensku na stránce Převod nemovitosti na klíč.
Jak to bude podle nového občanského zákoníku
Národní rada Slovenské republiky 1. října 2026 schválila nový slovenský občanský zákoník, který nabude účinnosti 1. července 2027. U slovenského převodu bude úschova ještě důležitější. Odstoupení od kupní smlouvy už vlastnictví automaticky nevrátí. Zruší závazek a strany se vypořádají podle pravidel o bezdůvodném obohacení, takže prodávajícímu, kterému kupující po zápisu do katastru nezaplatil, by zůstal jen nárok na zpětný převod. Úschova, do které kupující složí cenu ještě před podáním návrhu a ze které ji nemůže jednostranně stáhnout, toto riziko výrazně omezí.
Přibude i pravidlo o zajištění kupní ceny. Pokud se strany dohodnou, že zaplacení ceny bude zajištěno, kupující bude muset ve sjednané lhůtě prodávajícímu prokázat, že zajištění vzniklo. Jinak prodávající může odepřít předání nemovitosti a po marném uplynutí dodatečné lhůty od smlouvy odstoupit. Pokud smlouva určí úschovu jako takové zajištění, toto pravidlo by se na ni zřejmě uplatnilo.
Zůstane pravidlo, podle kterého může složitel žádat vydání z úschovy i před uplynutím sjednané doby. Smlouva o úschově ho proto má i nadále výslovně vyloučit. Slovenský zákon o advokacii ani českou úpravu nový zákoník nemění.
Kupní smlouvy a smlouvy o úschově uzavřené do 30. června 2027 se budou řídit dosavadním právem, i když se peníze vyplatí později. U smluv podepisovaných od 1. července 2027 uveďte přímo v kupní smlouvě, že zaplacení ceny se zajišťuje úschovou. V kupní smlouvě i v dohodě o úschově slaďte lhůtu ke složení ceny, přesné podmínky její výplaty prodávajícímu a vrácení kupujícímu; u výplaty vázané na povolení vkladu určete i přípustná zatížení a způsob, jak se dohodnutý stav prokáže.
Stav k 22. 10. 2026: zákon je schválen a 20. 10. 2026 jej podepsal prezident, ve Sbírce zákonů však zatím nebyl vyhlášen. Do 30. 6. 2027 platí úprava popsaná výše v článku.
Článek představuje obecnou právní informaci ke stavu k datu 22. 10. 2026 — nejde o právní službu ani radu k vaší konkrétní věci. Právní předpisy se mění a vaše situace se může v detailech lišit; před rozhodnutím si postup ověřte nebo se nám ozvěte.
