Smlouvu připravila realitka nebo developer: revize, nebo autorizace advokátem?

Kupujete byt přes realitní kancelář. Od makléře dostanete hotový návrh kupní smlouvy a spolu s ním radu, že podpisy si necháte ověřit u notáře. Známý vám řekne, že lepší je „dát smlouvu autorizovat advokátem“, protože pak katastr rozhodne rychleji a advokát za smlouvu odpovídá. Obě rady mají racionální jádro, nevedou však k témuž. Revize cizí smlouvy a autorizace smlouvy o převodu nemovitosti jsou rozdílné služby a je dobré vědět, kterou potřebujete.

Autorizace znamená, že smlouvu sepisuje advokát

Zákon o advokacii autorizaci přesně vymezuje:

Autorizací smlouvy je sepsání smlouvy o převodu nemovitosti, zakladatelského dokumentu obchodní společnosti, smlouvy o převodu obchodního podílu nebo akcionářské smlouvy podle § 220w odst. 3 obchodního zákoníku, zjištění totožnosti účastníků této smlouvy a jejich zástupců, posouzení, zda smlouva neodporuje zákonu, neobchází zákon, nepříčí se dobrým mravům, a posouzení, zda uzavřením smlouvy nedojde ke skutečnosti zakládající vznik škody.

— Český překlad § 1a odst. 1 zákona č. 586/2003 Z. z.

Prvním prvkem je sepsání. I doložka o autorizaci obsahuje prohlášení advokáta, že při sepisování smlouvy postupoval podle § 1a (§ 1ab odst. 1). Autorizace tedy není razítko na textu, který připravil někdo jiný. Chcete-li autorizovanou smlouvu a návrh už existuje, musí jej advokát převzít jako vlastní: prověřit, přepracovat a sepsat tak, aby za výsledek mohl převzít odpovědnost. U úplatného převodu vás navíc upozorní na sjednané platební podmínky kupní ceny a u každého převodu vám oznámí výši pojistného krytí a pojišťovnu (§ 1aa).

Důsledek pro katastr je významný. U autorizované smlouvy posuzuje okresní úřad jen to, zda je v souladu s katastrálním operátem a zda jsou splněny procesní podmínky (§ 31 odst. 2 katastrálního zákona), a není-li smlouva v rozporu s katastrálním operátem, rozhodne do 20 dnů namísto obecných 30 dnů (§ 32). Podpis převodce není třeba ověřovat (§ 42 odst. 3). Totožnost účastníků však advokát zjišťuje při podpisu, proto se k autorizaci přichází osobně. Kdo za co u autorizace odpovídá, rozebíráme v otázce odpovědnost advokáta za autorizovanou smlouvu.

Revize znamená, že advokát čte smlouvu za vás

Revize cizí smlouvy vychází z opačné situace. Smlouvu napsal někdo jiný, nejčastěji realitní kancelář, developer nebo advokát protistrany, a vy potřebujete vědět, co podepisujete. Advokát ji přečte větu po větě, porovná s listem vlastnictví, pojmenuje rizika a navrhne konkrétní znění změn, které pošlete druhé straně. Výsledkem je smlouva s vyznačenými změnami a přehled rizik.

Revize nic nemění na tom, jak smlouvu posoudí katastr: pokud ji nikdo neautorizoval, úřad ji přezkoumá v plném rozsahu včetně podstatných náležitostí, formy, oprávnění převodce a souladu se zákonem (§ 31 odst. 1), a podpis převodce musí být úředně ověřen. Revize je však ostřejší v jiném směru: advokát v ní hájí vaše zájmy při jednání. Autorizace sleduje, aby smlouva byla zákonná a nevedla ke škodě, revize sleduje, aby vás co nejlépe chránila vůči druhé straně.

Kdy kterou zvolit

• Revizi, když smlouvu drží v rukou druhá strana a mění ji jen v omezeném rozsahu, typicky developer se vzorovou smlouvou. Chcete vědět, co je vyjednatelné a jaké riziko nesete, pokud druhá strana připomínku odmítne.
• Autorizaci, když se strany dohodnou, že smlouvu sepíše advokát, a chcete mít za obsahem odpovědnost pojištěného profesionála a užší rozsah přezkumu na katastru.
• Obě za sebou, když dostanete cizí návrh, dáte jej zkontrolovat a strany se poté dohodnou, že finální verzi sepíše a autorizuje advokát. Revize se tehdy stává podkladem pro autorizovanou smlouvu.
• Revizi i u autorizované smlouvy, pokud smlouvu sepisuje a autorizuje advokát, kterého vybrala druhá strana. Autorizace vám dává zákonné posouzení a odpovědnost za obsah, nikoli obhajobu vašich zájmů při vyjednávání podmínek; tu vám zajistí jen vlastní advokát.

Při rozhodování zvažte i praktickou stránku. Autorizace vyžaduje osobní účast při podpisu u advokáta, ověření podpisu se provádí u notáře nebo na úřadu podle toho, kde jste. Pokud jste od kanceláře daleko, bývá praktičtější revize na dálku a ověření podpisů v místě, kde žijete.

Na co se dívat v každém případě

Ať zvolíte kteroukoli cestu, ve smlouvě musí být jasné, jak jsou provázány platba, podání návrhu na vklad a předání nemovitosti. Vlastnictví přechází až vkladem (§ 133 odst. 2 občanského zákoníku), a čas mezi podpisem a zápisem je obdobím, v němž jedna strana už plnila a druhá ještě ne. Jak nastavit platební podmínky, vysvětluje článek platební podmínky v kupní smlouvě. Chcete-li si při autorizaci nechat podat i návrh na vklad, advokát jej na základě písemné plné moci vyhotoví a doručí katastru (§ 1b odst. 4 zákona o advokacii).

Cizí návrh vám zkontrolujeme a vrátíme s připomínkami v rámci služby kontrola kupní smlouvy. Chcete-li smlouvu sepsanou a autorizovanou advokátem s podáním na katastr, podívejte se na službu autorizace smlouvy o převodu nemovitosti.