Platební podmínky v kupní smlouvě na nemovitost: kdy a jak platit, aby nikdo nepřišel o peníze ani o byt

Z kupní smlouvy vzniká prodávajícímu povinnost předmět koupě odevzdat a kupujícímu povinnost ho převzít a zaplatit dohodnutou cenu (§ 588 občanského zákoníku). U nemovitosti se k tomu přidává třetí prvek, který strany neovládají: vlastnictví přechází až vkladem do katastru (§ 133 odst. 2). Mezi podpisem a zápisem proto vždy vznikne období, ve kterém jedna strana už něco dala a druhá ještě ne. Platební podmínky určují, kdo toto riziko nese. Pokud je smlouva řeší jednou větou „kupní cena bude zaplacena při podpisu“, riziko zpravidla zůstává na kupujícím.

Na co vázat splatnost

Splatnost kupní ceny se nemá vázat na datum v kalendáři, ale na událost, kterou umíte prokázat. Nejčastěji jsou to:

• podpis smlouvy a podání návrhu na vklad — vhodné jen pro malou část ceny nebo při úschově, protože kupující ještě není vlastníkem,
• povolení vkladu — kupující platí, až když je zapsán jako vlastník; riziko se přesouvá na prodávajícího, který převádí bez jistoty, že peníze dostane,
• výmaz břemene — pokud na nemovitosti vázne zástavní právo banky prodávajícího, část ceny jde přímo na jeho úvěr a zbytek až po výmazu,
• předání nemovitosti — například zádržné do podpisu předávacího protokolu a předání klíčů.

Kompromisem mezi první a druhou možností je úschova. Kupující složí cenu při podpisu u advokáta nebo notáře a ten ji vyplatí prodávajícímu po splnění dohodnutých podmínek, typicky po povolení vkladu. Jak úschova funguje a na co se u ní ptát, vysvětluje článek advokátní úschova při koupi nemovitosti. Hotovostní platby zákon omezuje; hranice rozebíráme v otázce kolik se dá zaplatit v hotovosti.

Když část ceny platí banka

Při koupi na hypotéku se cena dělí na vlastní zdroje a úvěr. Vlastní zdroje se obvykle platí dříve, proto je rozumné chránit je úschovou. Úvěrová část jde z banky podle jejích podmínek čerpání, které mohou vyžadovat například zajištění zástavním právem, určitý účet prodávajícího a prohlášení v kupní smlouvě. Smlouva musí s těmito podmínkami přesně sedět, jinak banka nečerpá a platba se zastaví. Je třeba v ní určit i to, co se stane, pokud banka nečerpá včas: lhůtu, právo odstoupit nebo odkládací podmínku (§ 36 odst. 2). Co dělat, když úvěr nakonec neschválí, rozebíráme v otázce banka neschválila hypotéku po podpisu smlouvy; proč banka někdy chce zástavní smlouvu od prodávajícího, v otázce zástavní smlouva banky a prodávající.

Co se stane, když něco selže

Dobře napsané platební podmínky počítají i s tím, že obchod nepůjde podle plánu:

• Prodlení kupujícího. Dlužník, který dluh nesplní včas, je v prodlení; pokud nezaplatí ani v dodatečné přiměřené lhůtě, může prodávající od smlouvy odstoupit a u peněžitého dluhu požadovat i úroky z prodlení (§ 517 odst. 1 a 2). Dohodnutou smluvní pokutu je třeba zaplatit i tehdy, pokud porušením povinnosti škoda nevznikla (§ 544 odst. 1); sjednat ji lze jen písemně (odst. 2). Sankce by měly být symetrické i pro prodlení prodávajícího s předáním.
• Přerušení vkladu. Katastr přeruší řízení, pokud je třeba odstranit nedostatky návrhu nebo jeho příloh, a pokud se neodstraní v určené lhůtě, řízení zastaví (§ 31a písm. c) a § 31b odst. 1 písm. f) katastrálního zákona). Smlouva má zavazovat obě strany k součinnosti při opravě a určit, že peníze v úschově mezitím zůstávají.
• Zamítnutí vkladu nebo odstoupení. Zamítnutí vkladu samo o sobě smlouvu neruší, proto má smlouva určit, zda a kdy lze tehdy odstoupit. Odstoupením se smlouva od počátku ruší a strany si vracejí, co dostaly (§ 48 odst. 2, § 457). Dokud jsou peníze v úschově, vrácení je jednoduché; pokud už byly vyplaceny prodávajícímu, zůstává nárok, který je třeba vymáhat.

Co dělá advokát při autorizaci

U autorizované smlouvy ukládá zákon advokátovi zvláštní povinnost právě k platbám:

Jde-li o smlouvu o převodu nemovitosti za úplatu, advokát upozorní účastníky smlouvy na platební podmínky kupní ceny dohodnuté ve smlouvě a ve smlouvě uvede prohlášení účastníků smlouvy o seznámení se s těmito podmínkami.

— Český překlad § 1aa zákona č. 586/2003 Z. z.

Prohlášení ve smlouvě má smysl jen tehdy, pokud podmínkám opravdu rozumíte. Před podpisem si proto nechte vysvětlit, kdy přesně která část ceny odchází a co se s ní stane v každém z uvedených scénářů.

Kontrolní seznam před podpisem

• Je splatnost každé části ceny vázána na prokazatelnou událost, ne na datum?
• Nežádá smlouva platbu přímo prodávajícímu dříve, než je kupující zapsán nebo peníze chráněny úschovou?
• Řeší smlouva splacení hypotéky prodávajícího a výmaz zástavního práva?
• Sedí text s podmínkami čerpání banky včetně čísla účtu a účelu platby?
• Je jasné, kdo a kdy podává návrh na vklad a co se stane při přerušení nebo zamítnutí?
• Není ve smlouvě prohlášení, že cena už byla zaplacena, přestože tomu tak není?

Cizí návrh smlouvy vám zkontrolujeme a platební podmínky přepíšeme tak, aby chránily vás, v rámci služby kontrola kupní smlouvy. Při koupi s úvěrem je sladíme s bankou v rámci služby koupě nemovitosti na hypotéku. Pokud smlouvu sepisujeme a autorizujeme my, platební podmínky projdeme s oběma stranami při podpisu v rámci služby autorizace smlouvy o převodu nemovitosti.

Jak to bude podle nového občanského zákoníku

Národní rada Slovenské republiky 1. října 2026 schválila nový slovenský občanský zákoník, který nabude účinnosti 1. července 2027. Vlastnictví k nemovitosti se i nadále nabude až zápisem do katastru. Změní se však pravidla, na která platební podmínky navazují:

• Odstoupení nevrátí vlastnictví. Odstoupením se zruší závazek a strany se vypořádají podle pravidel o bezdůvodném obohacení. Pokud je kupující už zapsán a nezaplatil, prodávajícímu zůstane nárok na zpětný převod. Úschova nebo jiné zajištění ceny tak získají na významu.
• Kratší čas na odstoupení. Při podstatném nesplnění je třeba odstoupit bez zbytečného odkladu, jinak až po dodatečné lhůtě. Právo odstoupit z určitého důvodu zanikne do šesti měsíců od okamžiku, kdy se strana o důvodu dozvěděla.
• Podmínka úvěru. Úkon, jehož povaha podmínku vylučuje, bude neplatný. Důvodová zpráva k tomu uvádí, že při převodu nemovitosti by podmínka měla jen obligační účinky a k převodu by byla potřebná další, nepodmíněná smlouva. Jak se to projeví u koupě podmíněné úvěrem, není jisté. Pro případ neschválení úvěru proto sjednejte následky nezískání financování včetně možnosti smlouvu ukončit a vrácení plateb; samotná úschova chybějící financování nenahradí.
• Nebezpečí škody přejde na kupujícího převzetím, nikoli zápisem, pokud smlouva neurčí jinak. Kdo převezme klíče před zápisem, nese riziko poškození a cenu musí zaplatit, pokud škodu nezpůsobil prodávající.

Smlouvy uzavřené do 30. června 2027 se budou řídit dosavadním právem včetně odstoupení s účinky od počátku. Pokud se smlouva podepíše do 30. června 2027 a vklad se povolí od 1. července 2027, není jisté, podle kterých pravidel se posoudí nabytí, protože zvláštní přechodné pravidlo chybí. Při převodu na rozhraní účinnosti proto počítejte i s tím, že katastr rozhodne později, než plánujete, a smlouvu připravte i pro tento případ.

Stav k 22. 10. 2026: zákon je schválen a 20. 10. 2026 jej podepsal prezident, ve Sbírce zákonů však zatím nebyl vyhlášen. Do 30. 6. 2027 platí úprava popsaná výše v článku.