Умови оплати в договорі купівлі-продажу нерухомості: коли і як платити, щоб ніхто не втратив ні гроші, ні квартиру

З договору купівлі-продажу в продавця виникає обов’язок передати предмет купівлі, а в покупця — прийняти його та сплатити погоджену ціну (§ 588 Цивільного кодексу). У разі нерухомості до цього додається третій елемент, яким сторони не керують: право власності переходить лише шляхом реєстрації в кадастрі (§ 133 ч. 2). Тому між підписанням і записом завжди виникає період, у якому одна сторона вже щось дала, а друга ще ні. Умови оплати визначають, хто цей ризик несе. Якщо договір урегульовує їх одним реченням «купівельна ціна буде сплачена під час підписання», ризик зазвичай залишається на покупцеві.

До чого прив’язувати строк оплати

Строк оплати купівельної ціни має бути прив’язаний не до дати в календарі, а до події, яку ви можете підтвердити. Найчастіше це:

• підписання договору та подання заяви про реєстрацію — доречно лише для невеликої частини ціни або в разі депонування, бо покупець іще не є власником,
• дозвіл на реєстрацію — покупець платить лише тоді, коли його записано як власника; ризик переходить на продавця, який передає нерухомість без упевненості, що одержить гроші,
• вилучення обтяження — якщо на нерухомості лежить право застави банку продавця, частина ціни йде безпосередньо на його кредит, а решта — лише після вилучення,
• передача нерухомості — наприклад утримана частина до підписання акта приймання-передачі та передачі ключів.

Компромісом між першою та другою можливістю є депонування. Покупець вносить ціну під час підписання адвокатові або нотаріусу, і той виплачує її продавцеві після виконання погоджених умов, зазвичай після дозволу на реєстрацію. Як депонування працює і про що під час нього запитувати, пояснює матеріал адвокатське депонування під час купівлі нерухомості. Готівкові платежі закон обмежує; межі розглядаємо в матеріалі скільки можна сплатити готівкою.

Коли частину ціни платить банк

У разі купівлі в іпотеку ціна ділиться на власні кошти та кредит. Власні кошти зазвичай сплачуються раніше, тому їх розумно захистити депонуванням. Кредитна частина надходить із банку відповідно до його умов надання коштів, які можуть вимагати, наприклад, забезпечення правом застави, певного рахунку продавця та заяв у договорі купівлі-продажу. Договір має точно відповідати цим умовам, інакше банк коштів не надасть і платіж зупиниться. У ньому треба визначити й те, що станеться, якщо банк не надасть кошти вчасно: строк, право відмовитися від договору або відкладальну умову (§ 36 ч. 2). Що робити, коли кредит урешті не схвалять, розглядаємо в матеріалі банк не схвалив іпотеку після підписання договору; чому банк іноді хоче договір застави від продавця — у матеріалі договір застави банку та продавець.

Що станеться, коли щось зірветься

Добре написані умови оплати враховують і те, що операція піде не за планом:

• Прострочення покупця. Боржник, який не виконає борг вчасно, перебуває у простроченні; якщо він не заплатить і в додатковий відповідний строк, продавець може відмовитися від договору, а щодо грошового боргу вимагати також відсотки за прострочення (§ 517 ч. 1 і 2). Погоджену договірну неустойку треба сплатити й тоді, коли внаслідок порушення обов’язку шкоди не виникло (§ 544 ч. 1); погодити її можна лише письмово (ч. 2). Санкції мають бути симетричними і для прострочення продавця з передачею.
• Зупинення провадження щодо реєстрації. Кадастр зупиняє провадження, якщо потрібно усунути недоліки заяви або її додатків, а якщо їх не усунуто у визначений строк, провадження припиняє (§ 31a п. c) та § 31b ч. 1 п. f) кадастрового закону). Договір має зобов’язувати обидві сторони до сприяння у виправленні та визначити, що гроші на депонуванні тим часом залишаються.
• Відмова в реєстрації або відмова від договору. Відмова в реєстрації сама собою договір не скасовує, тому договір має визначити, чи і коли в такому разі можна відмовитися від нього. Унаслідок відмови від договору договір скасовується від початку, і сторони повертають одна одній те, що одержали (§ 48 ч. 2, § 457). Доки гроші перебувають на депонуванні, повернення є простим; якщо ж їх уже виплачено продавцеві, залишається вимога, яку треба стягувати.

Що робить адвокат під час авторизації

У разі авторизованого договору закон покладає на адвоката особливий обов’язок саме щодо платежів:

Якщо йдеться про договір про передачу нерухомості за плату, адвокат попереджає сторони договору про умови оплати купівельної ціни, погоджені в договорі, і зазначає в договорі заяву сторін договору про ознайомлення з цими умовами.

— § 1aa Закону № 586/2003 Z. z.

Заява в договорі має сенс лише тоді, коли ви умови справді розумієте. Тому перед підписанням дайте пояснити собі, коли саме відходить кожна частина ціни і що з нею станеться в кожному з наведених сценаріїв.

Контрольний перелік перед підписанням

• Чи прив’язано строк оплати кожної частини ціни до події, яку можна підтвердити, а не до дати?
• Чи не вимагає договір платежу безпосередньо продавцеві раніше, ніж покупця буде записано або гроші захищено депонуванням?
• Чи врегульовує договір погашення іпотеки продавця та вилучення права застави?
• Чи відповідає текст умовам надання коштів банку, зокрема номеру рахунку та призначенню платежу?
• Чи зрозуміло, хто й коли подає заяву про реєстрацію і що станеться в разі зупинення провадження або відмови?
• Чи немає в договорі заяви, що ціну вже сплачено, хоча це не так?

Чужий проєкт договору ми перевіримо, а умови оплати перепишемо так, щоб вони захищали вас, у межах послуги перевірка договору купівлі-продажу. У разі купівлі з кредитом ми узгодимо їх із банком у межах послуги купівля нерухомості в іпотеку. Якщо договір складаємо й авторизуємо ми, умови оплати ми пройдемо з обома сторонами під час підписання в межах послуги авторизація договору про передачу нерухомості.