Ріелтор домовляється про угоду і направляє сторони до адвоката, з яким агентство співпрацює. Адвокат готує договір купівлі-продажу, авторизує його, приймає ціну купівлі на депонування і подає заяву про реєстрацію; агентство платить йому за це паушальну винагороду або винагороду за угоду. Для всіх це зручно. Питання виникають аж тоді, коли покупець запитає, на чиєму боці адвокат, або коли сторони почнуть сперечатися про недоліки чи строк передання.
Адвокат захищає інтереси клієнта
Основний обов’язок адвоката закон про адвокатуру формулює однозначно:
Адвокат зобов’язаний під час здійснення адвокатської діяльності захищати та обстоювати права й інтереси клієнта і керуватися його вказівками.
Тому хто є клієнтом, треба визначати під час кожної дії, і вирішує про це не те, хто оплачує рахунок. Якщо адвокат складає договір про відчуження нерухомості для обох сторін, із професійною дбайливістю (§ 18 ч. 2) він має діяти щодо кожної з них, і тому готує збалансований текст. У разі авторизації закон пов’язує обов’язки адвоката з учасниками договору: адвокат договір складає, встановлює особу учасників, оцінює, чи договір не суперечить закону, не обходить його і не суперечить добрим звичаям, і чи його укладенням не виникне шкода (§ 1a ч. 1). У разі оплатного відчуження він попереджає учасників про умови оплати ціни купівлі, а учасникові договору повідомляє розмір страхового покриття та страхову компанію, у якій він застрахований для авторизації (§ 1aa). Хто відповідає, коли в авторизованому договорі щось піде не так, пояснює відповідь відповідальність адвоката за авторизований договір.
Коли інтереси сторін розходяться
Збалансований договір для обох сторін можливий, доки сторони хочуть того самого: відчужити нерухомість на погоджених умовах. Коли їхні інтереси розходяться, діє заборона, яку не можна обійти домовленістю:
Адвокат зобов’язаний відмовити в наданні правових послуг, якщо a) у тій самій справі або у справі, пов’язаній із нею, він надав правові послуги іншій особі, інтереси якої суперечать інтересам того, хто про надання правових послуг просить, […]
Тому адвокат, який готував договір і для продавця, і для покупця, не може згодом представляти одного з них у спорі про недоліки, про відмову від договору або про повернення ціни купівлі проти другого. Якщо сторона від початку потребує когось, хто вестиме жорсткі переговори лише на її користь, вона має мати власного адвоката, який перегляне для неї договір; для цього призначена послуга перевірка договору купівлі-продажу. Так само адвокат повинен відмовити в послузі, якщо суперечили б його власні інтереси або інтереси близьких йому осіб інтересам особи, якій він має надати послугу (§ 21 літ. b)). Тому й постійна співпраця з агентством не може впливати на те, як він захищає сторони угоди.
Агентство, яке платить паушальну винагороду
Агентство нерухомості є клієнтом адвоката у власних справах: щодо зразків документів, AML документації, договорів із ріелторами чи в спорі про комісійну винагороду з клієнтом, якому адвокат у цій справі послуг не надавав. В угоді, яку агентство посередничало, клієнтами є сторони відчуження, навіть якщо послуги замовило й оплатило агентство. Якщо адвокат складав для продавця договір купівлі-продажу, спір агентства з тим самим продавцем про комісійну винагороду з цієї угоди може бути справою, пов’язаною з нею; тому адвокат повинен оцінити, чи не забороняє йому представляти агентство § 21. Агентство має враховувати таку можливість і мати для такого спору в запасі іншого адвоката.
З цього випливає й конфіденційність. Адвокат зобов’язаний зберігати її щодо всього, про що дізнався у зв’язку зі здійсненням адвокатської діяльності, якщо AML норми не встановлюють інакше (§ 23 ч. 1), а звільнити його від неї може лише клієнт, за потреби його правонаступник, і то письмово (§ 23 ч. 2). Те, що покупець скаже адвокатові про фінансування або про причини своїх вагань, отже, не йде автоматично до ріелтора. Якщо агентство має отримувати інформацію про стан угоди, наприклад про подання заяви про реєстрацію та її задоволення, це варто погодити зі сторонами заздалегідь і письмово.
Сторони мають зважати й на те, що адвокат під час купівлі та продажу нерухомості, якщо послуга спрямована на рух грошей, сам є зобов’язаною особою за AML законом (§ 5 ч. 1 літ. j) закону № 297/2008 Z. z.). Тому питання про особу, а залежно від ризику й про походження грошей, можуть надійти і від нього, не лише від ріелтора.
Як налаштувати співпрацю
Співпраця агентства з постійним адвокатом може бути для клієнтів вигідною, якщо має чіткі правила. Себе виправдовує письмове визначення того, хто є клієнтом під час якої дії і хто платить; якщо платить безпосередньо клієнт-споживач, він повинен знати розмір винагороди ще до вчинення дії (§ 18 ч. 4). Сторонам треба сказати, що договір готується збалансовано для обох і що кожна з них може мати власного адвоката. Заздалегідь має бути зрозуміло й те, що станеться, якщо між сторонами виникне спір, і яку інформацію адвокат може передавати ріелторові. Як узгоджується сама винагорода, ми розглядаємо у статті паушальна винагорода чи оплата за угоду.
Повну договірну документацію до угод ваших клієнтів, авторизацію, депонування та реєстрацію ми готуємо в межах послуги підготовка договорів і заяв про реєстрацію. Повний обсяг постійної співпраці, включно зі зразками документів і навчанням, описують правові послуги для агентств нерухомості, а за регулярного обсягу угод — паушальна винагорода для агентств нерухомості.
Ця стаття містить загальну правову інформацію станом на 12 вересня 2026 р.. Вона не є юридичною послугою чи консультацією щодо вашої конкретної справи. Законодавство змінюється, а обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Перед ухваленням рішення перевірте належний порядок дій або зв’яжіться з нами.
