Прийняття — це момент, коли агентство бере нерухомість у свою пропозицію, фотографує її та готує оголошення. Якщо перешкода виявиться аж під час складання договору купівлі-продажу або в кадастрі, угода зупиняється: бронювання скасовується, плата повертається, покупець втрачає іпотечний строк, а агентство розв’язує проблеми з незадоволеними клієнтами з обох боків. Велику частину таких перешкод можна виявити раніше, ніж нерухомість з’явиться в пропозиції.
Чому це обов’язок агентства
Якщо клієнтом агентства є підприємець, Торговельний кодекс покладає на посередника прямий інформаційний обов’язок:
Посередник зобов’язаний без зайвого зволікання повідомляти заінтересованій особі обставини, важливі для її рішення про укладення договору, щодо якого здійснюється посередництво, а заінтересована особа зобов’язана повідомляти посередникові обставини, які мають для неї вирішальне значення для укладення цього договору.
Якщо клієнтом є споживач, агентство як торговець повинно надавати йому послугу безпечним способом і з професійною дбайливістю (§ 4 ч. 1 літ. i) закону № 108/2024 Z. z.). Ріелтор, який пропонує нерухомість, не подивившись, хто має право її продати і що на ній обтяжує, таку дбайливість обстояти зможе важко. Сторони при цьому про перешкоду все одно дізнаються, адже кадастр перед задоволенням заяви про реєстрацію перевіряє, чи відчужувач має право розпоряджатися нерухомістю і чи його право розпоряджатися не обмежене (§ 31 ч. 1 закону № 162/1995 Z. z.).
Що з документа про право власності перевірити одразу
Актуальний документ про право власності має три частини, і кожна відповідає на інше питання прийняття; їх зміст докладно пояснює відповідь що можна дізнатися з документа про право власності.
Частина A: що насправді продається. Дані в договорі мають відповідати кадастру: земельні ділянки за кадастровими номерами, будівлі за реєстровим номером і ділянкою, у разі квартири — номер квартири, поверх, під’їзд і частка у спільних частинах та в земельній ділянці (§ 42 ч. 2 літ. c)). Порівняйте їх із фактичним станом під час огляду. Гараж, прибудова чи підвал поза документом про право власності вирішуються ще до оголошення, як показує відповідь будівлі поза документом про право власності під час продажу; що все належить до квартири, пояснює відповідь що я купую разом із квартирою.
Частина B: хто повинен підписати. У разі спільної власності продавати повинні всі, або ж під час продажу частки треба дотримати переважного права інших співвласників, якщо не йдеться про відчуження близькій особі (§ 140 Цивільного кодексу). Якщо нерухомість перебуває в бездольовій спільній власності подружжя, продаж не є звичайною справою і потребує згоди обох (§ 145 ч. 1). Якщо агентство розраховує лише на підпис одного з подружжя або лише частини співвласників, воно ставить під загрозу і чинність договору, і задоволення заяви про реєстрацію; подробиці розглядають відповіді згода подружжя під час продажу і переважне право співвласників.
Частина C і примітки: що на нерухомості обтяжує. Право застави банку під час продажу можна вирішити, але покупець повинен заздалегідь знати як; порядок дій описує стаття про купівлю квартири з іпотекою продавця. Виконавче право застави чи заборона розпоряджання можуть заблокувати продаж, а кадастр у разі обмеження права розпоряджатися зупинить провадження про реєстрацію (§ 31a літ. e) і f)); див. відповідь продаж нерухомості з виконавчим провадженням. Уваги заслуговують і примітки в документі про право власності та позначка про незавершене провадження, яка означає, що щодо нерухомості саме триває інше провадження.
Чого з документа про право власності не видно
Документ про право власності показує актуальний стан записів. З нього не видно, на підставі якого документа власник набув право і чи підстава набуття витримає, хто нерухомість використовує і на підставі якого договору, а також боргів перед управителем житлового будинку. Тому в разі квартири вчасно запитайте довідку управителя про заборгованості, адже вона є законодавчо визначеним додатком до договору, як пояснює відповідь довідка управителя під час продажу квартири. Якщо нерухомість оголошено пам’яткою культури, треба зважати на обов’язок запропонувати її спершу державі, про що пише відповідь продаж пам’ятки культури.
Де закінчується ріелтор і починається правова перевірка
Ріелтор з’ясовує факти: отримує документ про право власності, порівнює його з фактичним станом, розпитує власника та записує відповіді. Оцінка того, чи перешкода є усувною, як її врегулювати в договорі та чи витримає підстава набуття, є вже правовим аналізом і правовою порадою, і якщо це робиться систематично та за винагороду, ідеться про правові послуги, які надають адвокати (§ 1 ч. 2 і ч. 3 закону № 586/2003 Z. z.). Межу між сервісом ріелтора та правовою послугою під час підготовки договорів розглядає відповідь чи може агентство нерухомості складати договори.
Агентствам може прислужитися просте правило: що можна перевірити в реєстрі, перевірить ріелтор; що треба оцінити, іде адвокатові. Сигналом до передання є обтяження, яке треба перед відчуженням скасувати, співвласник або один із подружжя, який не хоче підписати, продавець, який набув нерухомість нещодавно або з незвичної підстави, компанія-продавець, земельна ділянка під забудову або орендар, який у нерухомості залишається.
Із чим ми можемо допомогти
Ріелторам ми підготуємо внутрішній чеклист прийняття відповідно до ваших типових угод і навчимо їх із ним працювати в межах навчання ріелторів і внутрішніх чеклистів. Коли чеклист покаже проблему, ми перевіримо нерухомість докладно в межах правової перевірки нерухомості і врахуємо висновки в договорах угоди в межах правових послуг для агентств нерухомості.
Ця стаття містить загальну правову інформацію станом на 12 вересня 2026 р.. Вона не є юридичною послугою чи консультацією щодо вашої конкретної справи. Законодавство змінюється, а обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Перед ухваленням рішення перевірте належний порядок дій або зв’яжіться з нами.
