Náber je chvíľa, keď kancelária preberá nehnuteľnosť do ponuky, fotí ju a pripravuje inzerát. Ak sa prekážka ukáže až pri písaní kúpnej zmluvy alebo na katastri, obchod sa zastaví. Rezervácia sa ruší, poplatok sa vracia a kupujúci môže zmeškať hypotekárny termín. Kancelária potom rieši nespokojnosť oboch strán. Veľkú časť takých prekážok možno zistiť skôr, než sa nehnuteľnosť objaví v ponuke.
Prečo je to povinnosť kancelárie
Ak je klientom realitnej kancelárie podnikateľ, Obchodný zákonník ukladá sprostredkovateľovi výslovnú informačnú povinnosť.
Sprostredkovateľ je povinný bez zbytočného odkladu oznamovať záujemcovi okolnosti dôležité pre jeho rozhodovanie o uzavretí sprostredkúvanej zmluvy a záujemca je povinný oznamovať sprostredkovateľovi skutočnosti, ktoré majú pre neho rozhodný význam pre uzavretie tejto zmluvy.
Ak je klientom spotrebiteľ, kancelária mu ako obchodník musí poskytovať službu bezpečným spôsobom a s odbornou starostlivosťou (§ 4 ods. 1 písm. i) zákona č. 108/2024 Z. z.). Maklér, ktorý ponúka nehnuteľnosť bez toho, aby si pozrel, kto ju smie predať a čo na nej viazne, túto starostlivosť ťažko obháji. Strany sa pritom o prekážke aj tak dozvedia, pretože kataster pred povolením vkladu skúma, či je prevodca oprávnený s nehnuteľnosťou nakladať a či jeho právo nakladať nie je obmedzené (§ 31 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z.).
Čo z listu vlastníctva preveriť hneď
Aktuálny list vlastníctva má tri časti a z každej možno zistiť iné údaje potrebné pri nábere. Ich obsah podrobne vysvetľuje otázka čo všetko sa dá vyčítať z listu vlastníctva.
Časť A vymedzuje predmet predaja. Údaje v zmluve musia zodpovedať katastru: pozemky podľa parcelných čísel, stavby podľa súpisného čísla a parcely, pri byte číslo bytu, poschodie, vchod a podiel na spoločných častiach a na pozemku (§ 42 ods. 2 písm. c)). Porovnajte ich so skutočnosťou pri obhliadke. Garáž, prístavba alebo pivnica mimo listu vlastníctva sa rieši ešte pred inzerátom, ako ukazuje otázka stavby mimo listu vlastníctva pri predaji. Čo všetko k bytu patrí, vysvetľuje otázka čo kupujem spolu s bytom.
Časť B ukazuje, kto musí zmluvu podpísať. Pri spoluvlastníctve musia predať všetci, alebo pri predaji podielu treba rešpektovať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, ak nejde o prevod blízkej osobe (§ 140 Občianskeho zákonníka). Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, predaj nie je bežná vec a vyžaduje súhlas oboch (§ 145 ods. 1). Ak kancelária počíta len s podpisom jedného z manželov alebo len časti spoluvlastníkov, ohrozuje platnosť zmluvy aj povolenie vkladu. Podrobnosti rozoberajú otázky súhlas manžela pri predaji a predkupné právo spoluvlastníkov.
Časť C a poznámky uvádzajú ťarchy a ďalšie obmedzenia. Záložné právo banky sa dá pri predaji vyriešiť, ale kupujúci musí vopred poznať postup. Ten opisuje článok o kúpe bytu s hypotékou predávajúceho. Exekučné záložné právo či zákaz nakladania môže predaj zablokovať a kataster pri obmedzení práva nakladať konanie o vklade preruší (§ 31a písm. e) a f)). Podrobnosti vysvetľuje odpoveď predaj nehnuteľnosti s exekúciou. Pozornosť si zaslúžia aj poznámky na liste vlastníctva a plomba, ktorá znamená, že o nehnuteľnosti práve prebieha iné konanie.
Čo z listu vlastníctva nevidno
List vlastníctva ukazuje aktuálny stav zápisov. Nevidno z neho, na základe akej listiny vlastník nadobudol a či nadobúdací titul obstojí, kto nehnuteľnosť užíva a na základe akej zmluvy, ani dlhy voči správcovi bytového domu. Pri byte si preto vyžiadajte potvrdenie správcu o nedoplatkoch včas, pretože je zákonnou prílohou zmluvy, ako vysvetľuje otázka potvrdenie správcu pri predaji bytu. Ak je nehnuteľnosť vyhlásená za kultúrnu pamiatku, treba počítať s povinnosťou ponúknuť ju najprv štátu, o ktorej píše otázka predaj kultúrnej pamiatky.
Kde končí maklér a začína právna previerka
Maklér zabezpečí list vlastníctva a porovná ho so skutočnosťou. Potrebné údaje si doplní otázkami vlastníkovi a jeho odpovede zaznamená. Posúdenie, či je prekážka odstrániteľná, ako ju ošetriť v zmluve a či titul obstojí, je už právnym rozborom a právnou radou, a ak sa robí sústavne a za odmenu, ide o právne služby, ktoré poskytujú advokáti (§ 1 ods. 2 a ods. 3 zákona č. 586/2003 Z. z.). Hranicu medzi servisom makléra a právnou službou pri zmluvách rozoberá otázka môže realitka spisovať zmluvy.
Maklér môže overiť údaje v registri. Ich právne posúdenie treba zveriť advokátovi. Signálom na odovzdanie je ťarcha, ktorú treba pred prevodom vymazať, spoluvlastník alebo manžel, ktorý nechce podpísať, predávajúci, ktorý nadobudol nehnuteľnosť nedávno alebo z neobvyklého titulu, predávajúca firma, pozemok určený na výstavbu alebo nájomca, ktorý v nehnuteľnosti zostáva.
S čím vieme pomôcť
Maklérom pripravíme interný checklist náberu podľa vašich typických obchodov a naučíme ich s ním pracovať v rámci školení maklérov a interných checklistov. Keď checklist ukáže problém, nehnuteľnosť preveríme do hĺbky v rámci právnej previerky nehnuteľnosti a zistenia premietneme do zmlúv obchodu v rámci právnych služieb pre realitné kancelárie.
Článok poskytuje všeobecné právne informácie podľa stavu k 12. 9. 2026. Nie je právnou službou ani radou pre konkrétnu situáciu. Právne predpisy sa menia a okolnosti vášho prípadu sa môžu líšiť. Pred rozhodnutím si preto postup overte alebo sa nám ozvite.
