Náber je chvíľa, keď kancelária preberá nehnuteľnosť do ponuky, fotí ju a pripravuje inzerát. Ak sa prekážka ukáže až pri písaní kúpnej zmluvy alebo na katastri, obchod stojí: rezervácia sa ruší, poplatok sa vracia, kupujúci stráca hypotekárny termín a kancelária rieši nespokojných klientov na oboch stranách. Veľkú časť takých prekážok možno zistiť skôr, než sa nehnuteľnosť objaví v ponuke.
Prečo je to povinnosť kancelárie
Ak je klientom kancelárie podnikateľ, Obchodný zákonník ukladá sprostredkovateľovi výslovnú informačnú povinnosť:
Sprostredkovateľ je povinný bez zbytočného odkladu oznamovať záujemcovi okolnosti dôležité pre jeho rozhodovanie o uzavretí sprostredkúvanej zmluvy a záujemca je povinný oznamovať sprostredkovateľovi skutočnosti, ktoré majú pre neho rozhodný význam pre uzavretie tejto zmluvy.
Ak je klientom spotrebiteľ, kancelária mu ako obchodník musí poskytovať službu bezpečným spôsobom a s odbornou starostlivosťou (§ 4 ods. 1 písm. i) zákona č. 108/2024 Z. z.). Maklér, ktorý ponúka nehnuteľnosť bez toho, aby si pozrel, kto ju smie predať a čo na nej viazne, túto starostlivosť ťažko obháji. Strany sa pritom o prekážke aj tak dozvedia, pretože kataster pred povolením vkladu skúma, či je prevodca oprávnený s nehnuteľnosťou nakladať a či jeho právo nakladať nie je obmedzené (§ 31 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z.).
Čo z listu vlastníctva preveriť hneď
Aktuálny list vlastníctva má tri časti a každá odpovedá na inú otázku náberu; ich obsah podrobne vysvetľuje otázka čo všetko sa dá vyčítať z listu vlastníctva.
Časť A: čo sa naozaj predáva. Údaje v zmluve musia zodpovedať katastru: pozemky podľa parcelných čísel, stavby podľa súpisného čísla a parcely, pri byte číslo bytu, poschodie, vchod a podiel na spoločných častiach a na pozemku (§ 42 ods. 2 písm. c)). Porovnajte ich so skutočnosťou pri obhliadke. Garáž, prístavba alebo pivnica mimo listu vlastníctva sa rieši ešte pred inzerátom, ako ukazuje otázka stavby mimo listu vlastníctva pri predaji; čo všetko k bytu patrí, vysvetľuje otázka čo kupujem spolu s bytom.
Časť B: kto musí podpísať. Pri spoluvlastníctve musia predať všetci, alebo pri predaji podielu treba rešpektovať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, ak nejde o prevod blízkej osobe (§ 140 Občianskeho zákonníka). Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, predaj nie je bežná vec a vyžaduje súhlas oboch (§ 145 ods. 1). Ak kancelária počíta len s podpisom jedného z manželov alebo len časti spoluvlastníkov, ohrozuje platnosť zmluvy aj povolenie vkladu; podrobnosti rozoberajú otázky súhlas manžela pri predaji a predkupné právo spoluvlastníkov.
Časť C a poznámky: čo na nehnuteľnosti viazne. Záložné právo banky sa dá pri predaji vyriešiť, ale kupujúci musí vopred vedieť ako; postup opisuje článok o kúpe bytu s hypotékou predávajúceho. Exekučné záložné právo či zákaz nakladania môže predaj zablokovať a kataster pri obmedzení práva nakladať konanie o vklade preruší (§ 31a písm. e) a f)); pozri otázku predaj nehnuteľnosti s exekúciou. Pozornosť si zaslúžia aj poznámky na liste vlastníctva a plomba, ktorá znamená, že o nehnuteľnosti práve prebieha iné konanie.
Čo z listu vlastníctva nevidno
List vlastníctva ukazuje aktuálny stav zápisov. Nevidno z neho, na základe akej listiny vlastník nadobudol a či nadobúdací titul obstojí, kto nehnuteľnosť užíva a na základe akej zmluvy, ani dlhy voči správcovi bytového domu. Pri byte si preto vyžiadajte potvrdenie správcu o nedoplatkoch včas, pretože je zákonnou prílohou zmluvy, ako vysvetľuje otázka potvrdenie správcu pri predaji bytu. Ak je nehnuteľnosť vyhlásená za kultúrnu pamiatku, treba počítať s povinnosťou ponúknuť ju najprv štátu, o ktorej píše otázka predaj kultúrnej pamiatky.
Kde končí maklér a začína právna previerka
Maklér zisťuje fakty: vytiahne list vlastníctva, porovná ho so skutočnosťou, pýta sa vlastníka a zapisuje odpovede. Posúdenie, či je prekážka odstrániteľná, ako ju ošetriť v zmluve a či titul obstojí, je už právnym rozborom a právnou radou, a ak sa robí sústavne a za odmenu, ide o právne služby, ktoré poskytujú advokáti (§ 1 ods. 2 a ods. 3 zákona č. 586/2003 Z. z.). Hranicu medzi servisom makléra a právnou službou pri zmluvách rozoberá otázka môže realitka spisovať zmluvy.
Kanceláriám môže poslúžiť jednoduché pravidlo: čo sa dá overiť v registri, overí maklér; čo treba vyhodnotiť, ide advokátovi. Signálom na odovzdanie je ťarcha, ktorú treba pred prevodom vymazať, spoluvlastník alebo manžel, ktorý nechce podpísať, predávajúci, ktorý nadobudol nehnuteľnosť nedávno alebo z neobvyklého titulu, predávajúca firma, pozemok určený na výstavbu alebo nájomca, ktorý v nehnuteľnosti zostáva.
S čím vieme pomôcť
Maklérom pripravíme interný checklist náberu podľa vašich typických obchodov a naučíme ich s ním pracovať v rámci školení maklérov a interných checklistov. Keď checklist ukáže problém, nehnuteľnosť preveríme do hĺbky v rámci právnej previerky nehnuteľnosti a zistenia premietneme do zmlúv obchodu v rámci právnych služieb pre realitné kancelárie.
Článok je všeobecná právna informácia k stavu ku dňu 12. 9. 2026 — nie je právnou službou ani radou k vašej konkrétnej veci. Právne predpisy sa menia a vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; pred rozhodnutím si postup overte alebo sa nám ozvite.
